Изучаем ипотеку
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки, обозначая ответственность должника перед кредитором своей землёй, ставили столб на границе земельного участка заёмщика с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.
Ипотека сегодня — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы, при которой кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
- ипотека в силу закона;
- ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;
- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;
- продажа в кредит;
- рента;
- залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке. Договор ипотеки не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, то есть такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Ипотечное кредитование
Объектами ипотечного кредитования могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта ипотечного кредитования: ссуда на строительство жилья под залог — этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо), а имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотечном кредитовании в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, оценка ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Кроме этого, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотечном кредитовании предусмотрено страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Ипотека жилья может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде или подряде. При этом надо иметь ввиду, что заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, залогодатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.
Ипотека
Приветствую! Дорогие читатели, мы искренне рады видеть вас на страницах проекта ИПОТЕКАВЕД.RU.
Для вашего удобства вся информация на сайте разбита на разделы:
Банки – условия и особенности, а также секретные «фишки» для гарантированного получения положительного решения от профессионалов ипотечного бизнеса. Мы расскажем как оформить ипотеку в Сбербанке, ВТБ 24, Россельхозбанке, Газпромбанке, и ТОП 50 ипотечных банков страны.
Все об ипотеке – вы узнаете что такое ипотека, как работает ипотека в России и за рубежом, ответы на вопросы по ипотеке, разберем закон об ипотеке и другие законодательные акты, а также какие нужны документы для ипотеки, все про ипотечное страхование и актуальные условия ипотеки в банках России.
Программы – детально разобраны ипотечные программы банков, а именно ипотека на вторичное жилье и новостройку, ипотека на дом и земельный участок, ипотека на комнату и долю в квартире. Специальные ипотечные программы: военная ипотека, ипотека молодая семья, ипотека с материнским капиталом, социальная ипотека. Дополнительно представлен раздел с нестандартной ипотекой: ипотека без первоначального взноса, ипотека с плохой кредитной историей и т.д., а также варианты альтернативы ипотеки.
Погасить – вся информация о том, как происходит погашение ипотечного кредита и как правильно сделать досрочное погашение ипотеки в том числе досрочное погашение ипотеки материнским капиталом. Советы по возвращению налогового вычета при покупке квартиры и как сделать возврат процентов по ипотеке. о том, что делать в случае невозврата ипотеки и банкротства физического лица, а также о том, как правильно произвести реструктуризацию и рефинансирование ипотеки.
Также вам доступны вспомогательные сервисы для умного выбора ипотеки:
Ипотечный калькулятор – выберите нужный тип недвижимости, срок ипотеки и сумму кредита и затем наш калькулятор сделает вам расчет ежемесячного платежа. Наш ипотечный калькулятор позволяет рассчитать ипотеку самостоятельно. Он показывает аннуитетный и дифференцированный платеж, переплату по кредиту и какой доход нужно иметь для ипотеки. Ипотечный калькулятор с досрочным гашением, а это значит, что вы можете рассчитать модель гашения ипотеки, в том числе и сделать расчет с учетом погашения ипотеки материнским капиталом.
Ипотечный словарь — полный словарь ипотечных терминов с помощью которого вы будете разговаривать на одном языке с ипотечным специалистом.
Подбор ипотеки — в рамках вашей конкретной ситуации наш сервис подскажет вам наиболее подходящий вариант ипотеки и банк.
Онлайн заявка на ипотечный кредит — сервис быстрой подачи заявки на ипотеку онлайн. Доступны основные ипотечные банки России с преференциями для читателей нашего проекта.
Бесплатная консультация по ипотеке – в специальном разделе нашего проекта вы можете задать вопрос по ипотеке нашему эксперту и получить ответ на наболевший вопрос.
Наша миссия – поддержать вас на всех этапах приобретения недвижимости в ипотеку за счет актуальной, достоверной и полной информации от экспертов рынка.
ИПОТЕКАВЕД.RU – простым языком об ипотеке!
Подписывайтесь на обновления проекта и пополняйте ряды наших постоянных читателей.
На все вопросы готовы ответить в максимально короткие сроки в нашей Службе Поддержки.
С уважением, команда ИПОТЕКАВЕД.RU
Все об ипотеке *
Ипотечный кредит уже достаточно давно вошел в нашу жизнь. Можно по разному к нему относиться, но на сегодняшний день именно получение ипотечного кредита является, наверное, самой важной финансовой возможностью при покупке недвижимости.
(!) Кстати, ипотечный кредит поможет не только купить жилье, но и реализовать разные мечты. Например, взять деньги на развитие бизнеса, на ремонт квартиры, на достройку дома, на обучение ребенка, даже на хороший отпуск (а вдруг вы давно хотели в кругосветное путешествие), да вообще на все, что вы давно хотели. А все потому, что ипотечный кредит можно взять не только под залог приобретаемого жилья, но и имеющегося. У вас нет недвижимости, но ваши ближайшие родственники владеют ею и наверняка готовы вам помочь. Так тоже можно.
Между прочим, у ипотеки есть и альтернативы. Например, покупка в рассрочку или аренда с правом выкупа. В общем, если вы получили в банке отказ в ипотеке, это не повод отчаиваться.
Но прежде, чем взять ипотечный кредит, стоит понять, как его правильно выбрать, сколько стоит брать, какие радости и какие проблемы ипотечный кредит может принести в ваш дом, как лучше его обслуживать, на какие моменты стоит обратить особое внимание.
(!) Обо всем можно узнать на нашем сайте.
Вы намерены купить квартиру, дом или земельный участок? Можете заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) у нас и проверить информацию по объекту.
У нас Вы сможете:
- прочитать простые правила о том, как правильно покупать жилье, в кредит и без него, на что обращать внимание, как выбрать кредит и многое-многое другое;
- узнать про получение ипотечного кредита, где его взять и на каких условиях;
- выяснить, как получить имущественный налоговый вычет, со всеми его нюансами;
- получить сведения о том, каким образом государство помогает своим гражданам улучшить жилищные условия, какие социальные программы предлагает и выяснить, что такое социальная ипотека;
- познакомиться с региональными жилищными и ипотечными программами;
- самостоятельно рассчитать ипотечный кредит, воспользовавшись калькуляторами;
- быть в курсе последних новостей, связанных с жильем, и даже подписаться на них;
- задать вопросы напрямую эксперту.
А можно не задавать вопросы и не читать подряд все статьи, а через «поиск» найти нужное именно вам (справа вверху на сайте или через метки внизу).