Инвестиции в займы под залог имущества
Инвестиции в займы под залог имущества
Движимое и недвижимое имущество уже давно рассматривается как средство обеспечения для получения займа под залог. Если одни используют имущество для получения денег в долг, то другие могут стать успешными инвесторами и управлять удалённо своими активами. Как вариант такого вложения рассмотрим инвестиции в займы под залог имущества.
К основным преимуществам такого вида инвестиций можно отнести:
· 100% гарантию возврата вложенных средств за счёт оформление предмета залога на инвестора.
· Инвестировать можно в жилую, коммерческую, загородную недвижимость, автомобили, другие транспортные средства, по согласованию сторон.
· Вы вкладываете деньги в готовый, действующий бизнес, приносящий стабильный доход.
· Выплату процентов инвестор получает в конце месяца или года.
· Все вклады застрахованы, благодаря чему инвестор получает гарантию защиты своих вложений.
· Недвижимость оформляется на инвестора, а не на представителя компании.
Перед тем как принять решение – как и сколько инвестировать в займ под залог, обязательно учитывается доходность по инвестициям с учетом срока вложений и стоимости объекта. Только после этого будущий инвестор принимает решение.
Предложение инвестировать в займы под залог можно встретить во многих финансовых учреждениях.
Как не ошибиться в выборе партнера для инвестиций
1. Важно убедиться, что бы это не была компания-однодневка. Её хорошо заметно по «супервыгодным» обещаниям, высоким процентам, минимальному пакету документов, которые должен предоставить инвестор и будущий заемщик. Обычно компании-однодневки не предоставляют всю информацию будущему инвестору, только общие цифры, без какой-либо конкретики.
2. Будьте внимательны, особенно, если вы хотите вложить средства в фондовый рынок через ПИФы или планируете отдать деньги на доверенное управление.
3. Вы можете рассмотреть, как вариант для инвестиций, депозитные программы государственных и коммерческих банков, но должны понимать, что депозитный доход будет намного ниже, чем инвестиция в залог. Все потому, что тот доход, который будет на бумаге, в действительности не будет соответствовать вашим ожиданиям.
4. Одним из вариантов для инвестиций может быть стартап, но проценты, которые предлагаются на старте, без какой-либо гарантии. Со временем такое вложение может превратиться в убыточный бизнес.
5. К другим, не менее рискованным инвестициям, можно отнести капиталовложения в нефть, драгоценные металлы, криптовалюты. Даже доверенное управление не спасёт ситуацию если что-то пойдёт не так.
Займы под залог имущества, как доходная инвестиция
Мы предлагаем по-настоящему честный, проверенный и прибыльный бизнес, связанный с инвестициями под залог недвижимости. Ваши финансовые средства используются как актив для выдачи займа под залог квартиры или дома, коммерческой недвижимости или автомобиля. Доходность таких инвестиций в 4-5 раз выше, чем прибыль, которую может получить вкладчик государственного и коммерческого банка. Объект залога автоматически становится на время подтверждением того, что в случае невыплаты долга заемщика имущество будет передано займодавцу, как инвестору.
Чтобы инвестировать в займы – вы можете открыть автоломбард по франшизе. Это выгодно, перспективно и актуально, так как автомобиль есть у всех и именно его чаще всего используют в качестве залога, если срочно необходимо найти деньги. Чтобы узнать детали по этому виду инвестиций свяжитесь с менеджером компании FinLizing и получите ответы на все интересующие вопросы.
Как взять кредит под залог акций: условия, кому выдается
- Требования к предмету залога
- Процедура выдачи кредита
- Подготовительные мероприятия
- Заключение договора
- Передача залога
- Требования к заемщику
- Плюсы кредитования под залог ценных бумаг
- Вывод
Кредит под акции — распространенная форма получения заемных средств. Он также популярен, как займы под залог автомобиля, оборудования или недвижимости. Услуги ориентированы на разных клиентов. Юридические лица оформляют займы под обыкновенные или привилегированные акции организации, а физические лица — под именные либо на предъявителя.
Банки выдают кредит под залог акций компании сроком до 5 лет.
Требования к предмету залога
Главное требование к ценным бумагам — ликвидность. На них должен быть стабильный спрос. Стоимость должна быть достаточная для кредита. Распространенные виды субъектов владения акций следующие:
- активы, эмитент которых — Банк России;
- государственные ценные бумаги;
- долговые ценные бумаги российских банков;
- прочие ценные бумаги эмитентов-резидентов России.
Интересно: за котируемые бумаги предприятий можно получить 60 % от залоговой цены. За государственные ценные бумаги финансовые организации выдают до 90 %.
Если ссуда не погашена в установленные сроки, обеспечение переходит во владение банка. Кредитор может оставить активы, продолжив пользоваться ими, или продать, покрыв издержки.
Еще одним важным требованием к акциям – отсутствие обременений.
Только после полной проверки предмета залога кредитная организация приступит к оформлению кредита под залог акций.
Процедура выдачи кредита
Как под акции взять кредит? Предлагаем ознакомиться с процедурой и условиями. Для ссуды заемщику необходимо заполнить в банке анкету-заявку. К ней нужно приложить реестр, отображающий:
- наименование, номер ценной бумаги;
- название эмитента;
- номинальную стоимость.
Максимальная сумма кредита не превышает стоимость обеспечения. В среднем выдают 70–80 % от цены. Получить можно от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов.
Подготовительные мероприятия
Перед одобрением кредита и выдачей заемных средств кредиторы выполняют стандартные действия. Подготовительные мероприятия следующие:
- проверка подлинности ценных бумаг, а также правоспособность заемщика;
- проверка ликвидности, то есть возможности продажи на рынке.
- Оценка стоимости акций.
Следует отметить, что указание оценочной стоимости — формальность. При продаже, страховании или утрате такая оценка не имеет обязательного значения. Она лишь ориентир для установления стоимости имущества, принимаемого в качестве обеспечения. Если же появляются предпосылки для взыскания обеспечения, то значение оценки становится существенным.
Заключение договора
Договор залога рассматривается в банковской практике как инструмент обеспечения по кредитным обязательствам.
Согласно статье 339 ГК РФ договор о залоге будет считаться не заключенным, если в нем не будут содержаться следующие сведения о заложенных ценностях:
- наименование эмитента;
- регистрационный номер акций;
- дата регистрации выпуска ценных бумаг;
- тип.
Должна быть указана сумма заемных средств, срок, за который ее необходимо вернуть. Обязательные атрибуты любого договора — дата, место заключения, информация о сторонах. Последняя должна содержать:
|
|
Для юридических лиц |
|
|
Передача залога
После подписания договора, ценности будут переданы на хранение банку по акту приема-передачи. Владелец бездокументарных акций определяется на основании записей в реестре владельцев.
Заложенные акции передаются залогодержателю с помощью регистратора. Основанием служит залоговое распоряжение, которое подписывается залогодателем с залогодержателем.
Фиксация права производится путем внесения записей:
- о залоге акций по лицевому счету залогодержателя;
- об обременении заложенных бумаг на лицевом счете залогодателя.
Документы, необходимые для внесения в реестр данных о передаче бумаг под залог:
- залоговое распоряжение;
- паспорт залогодателя;
- договор о залоге или его нотариально заверенная копия.
Требования к заемщику
Важно соответствие заемщика (юридического лица) нескольким требованиям.
- Организация не задолжала по займам в других финансовых организациях.
- Время существования компании со дня ее регистрации — полгода и более на момент подачи заявления.
- Если заемщик благонадежен, счета компании не арестованы и не заблокированы.
- Срок ведения хозяйственной деятельности — от 1 года.
- Бизнес должен быть в том же регионе, где и офис банка.
Заявитель (физическое лицо) должен быть резидентом РФ, иметь хорошую кредитную историю.
Процедура оформления существенно упрощается, если эмитент и кредитор — одна и та же организация. Проверка и оценка залога проходит максимально быстро.
Плюсы кредитования под залог ценных бумаг
Для заемщика кредитование под акции имеет два плюса:
- Низкая ставка. Это ценно как для банков, так и для клиента. Низкий процент — следствие высокой ликвидности ценных бумаг. В отличие от оборудования или недвижимости, на них всегда есть спрос.
- Без отрыва от долгосрочных программ инвестирования. Акции поступают на хранение в банк, процент от них по-прежнему продолжает приносить прибыль непосредственному собственнику.
Вывод
Заем под акции — выгодная альтернатива кредиту под недвижимость, автомобиль или другое имущество. Программы выдачи денег активно разрабатываются банками и частными инвесторами. Сроки займов и ставки преимущественно небольшие.
Теги:
Кредитование инвестиционных проектов | Основные виды и формы кредитования банками
Содержание статьи:
- Что такое кредитование инвестиционного проекта?
- Особенности инвестиционного кредита
- Виды кредитования
- Необходимые условия
Сегодня мы поговорим о таком понятии как кредитование инвестиционного проекта. А также о том, какие условия выдвигают финансовые организации к заемщику? Какие требования выставляют? И в чем заключаются основные риски такого вида финансирования.
Кредитование инвестиционных проектов это процесс предоставления средств заемщику на условиях возвратности и уплаты установленных процентов за время пользования предоставленными ресурсами.
Схожее по теме: Финансирование инвестиционных проектов
Главная особенность инвестиционного кредитования это то, что банк-кредитор фактически разделяет инвестиционные риски с проектом-заемщиком, а главным основанием для предоставления займа является предполагаемый уровень прибыли. Вообще, основаниями для предоставления займа выступают:
- финансовые показатели предприятия-заемщика и их динамика
- общее финансовое состояние
- размер прибыли и ее динамика
- кредитоспособность и платежеспособность.
Стоит отметить, что банковское кредитование инвестиционных проектов заметно отличается от займов на пополнение оборотных средств в первую очередь объемами и сроками.
Инвестиционное кредитование это долгосрочный процесс. Объясняется это достаточно логично, а именно, долгосрочный характер вложений минимизирует риски банков-кредиторов, а также позволяет оценить предприятие-заемщика в анализируемом периоде.
Также нельзя забывать о том, что инвестиционное кредитование проекта является одним из видов банковских инвестиций, что в свою очередь накладывает на неё определённые особенности.
Отличительными особенностями банковского кредитования инвестиционного проекта выступают:
- крупная сумма кредита
- долгосрочный характер займа
- целевое использование кредитных средств
- график и условия погашения устанавливаются индивидуально для каждого инвестиционного проекта (платежи могут носить как ежемесячный, так и ежеквартальный характер, и рассчитаны аннуитетным либо дифференцированным способом
- для получения необходимо соблюсти все требования банка.
Методы кредитования, используемые банком
Существует три основных вида кредитования инвестиционного проекта:
- инвестиционное кредитование
- проектное финансирование
- финансирование строительства.
Инвестиционное кредитование в первую очередь направлено на развитие уже сложившейся формы деятельности на предприятии. Другими словами организация укрепляется в своей деятельности, расширяя её и улучшая качественные показатели собственной продукции.
Инвестиционные проекты, питающиеся данным видом финансирования, сконцентрированы на реализации целей по замене и обновлению технического парка организации, модернизации и замене оборудования, увеличения технического и транспортного потенциала организации, открытию дополнительных производственных цехов, в общем, всего, что благоприятно отражается на развитии текущей деятельности.
В свою очередь, банк, предоставляющий заёмные средства, рассчитывает платёжеспособность заёмщика исходя из показателей его текущей (основной) деятельности, и удовлетворяет просьбу о займе только в случае, когда текущие финансовые показатели проекта способны обеспечить ежемесячные платежи. Данное условие справедливо и для ситуации, когда собственники проекта планируют поменять направление деятельности, либо разнообразить основное производство.
Главной особенностью проектного финансирования можно назвать достаточно рискованный характер такого рода вложений. Повышенный уровень риска объясняется тем, что происходит финансирование ранее неизвестных (новых) проектов. Также высокие риски объясняются тем, что расчет по долговым обязательствам организация-заемщик планирует вести исходя из будущей прибыли реализуемого проекта, что повышает уровень неопределенности по возвратности предоставленных кредитных средств.
Также кредитование инвестиционного проекта банком возможно в форме вложения в уставный капитал компании. В такой ситуации банк-кредитор планирует получить прибыль от собственных инвестиций, тем самым это в определенной степени снижает инвестиционные риски.
Предоставление средств на финансирование строительных проектов происходит на основании наличия у организации-заемщика необходимого пакета документов, а именно готового бизнес плана, плана-проекта строительного сооружения, всей разрешительной и проектной документации, документов, подтверждающих право на использование земельного участка отведенного под строительство (договор аренды, право собственности).
Другими словами предприятие-заемщик обращается в банк за кредитными ресурсами на инвестиционной фазе реализации проекта, то есть когда все подготовительные работы, разработка плана реализации проекта уже подготовлены.
Условия для получения кредита
Осуществляя кредитование инвестиционного проекта, банк должен быть уверен, что вложенные средства будут ему возвращены в полном объёме и с причитающимися процентами за их использование.
Банку нужны гарантии надёжного обеспечения кредита. Для этого кредитор (банк) выставляет определенные требования и условия, которые являются основанием для оценки заёмщика. Первое на что обращается внимание это опыт в реализации инвестиционных проектов у лица или группы лиц, выступающих основателями идеи. Также производится оценка деятельности компании в совокупности с анализом всех её партнёров.
Основные условия для кредитования инвестиционного проекта:
- наличие готового и понятного бизнес плана
- наличие технико-экономического обоснования инвестиций
- наличие заключенных контрактов необходимых для реализации проекта (с поставщиками, организациями-подрядчиками, исполнителями работ и т.д.)
- обязательное вложение собственных средств в реализуемый проект (от 20 до 30 процентов от общей стоимости проекта)
- возможность предоставления залогового обеспечения предприятием-заемщиком
- ежемесячная уплата процентов по займу
- валюта кредита может быть как отечественной, так и иностранной
- срок окупаемости не должен превышать срок кредитования
- долгосрочный срок кредитования (до 7, в некоторых случаях до 10 лет)
- график погашения составляется из планируемых финансовых показателей и согласовывается с организацией-заемщиком.
Преимущества инвестиционного кредита
Я ознакомлен со следующими положениями и согласен на их применение:
Настоящим даю свое согласие ООО «Бинкор» (юр. адрес: г. Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных» любой информации, относящейся ко мне, полученной как от меня, так и от третьих лиц, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств, то есть на совершение следующих действий: Сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, блокирование, обезличивание, уничтожение, а так же право на распространение (передачу и трансграничную передачу) третьим лицам моих персональных данных, в том числе, но не исключительно: фамилии, имени, отчества, данных и реквизитов документа (-тов), удостоверяющих личность, сведений о гражданстве, дате и месте рождения, адресе регистрации, фактическом адресе, семейном, социальном, имущественном положении (в том числе данных об имуществе), образовании, профессии, доходах и расходах. Настоящим выражаю свое согласие на то, что ООО «Бинкор» вправе поручить обработку относящейся ко мне информации, указанной в настоящем пункте, компаниям-партнерам их наименования размещены на сайте www.binkor.ru, в связи с чем компании вправе осуществлять в отношении такой информации действия и обрабатывать такую информацию способами, предусмотренными в настоящем пункте.
Настоящее согласие дается мной:
Для осуществления проверки предоставленных мной информации и сведений;
Для целей продвижения на рынке (в том числе путем осуществления прямых контактов со мной с помощью средств связи, включая почтовые отправления, телефонную связь, электронные средства связи, в том числе SMS-сообщения, факсимильную связь и другие средства связи) продуктов (услуг) ООО «Бинкор», совместных продуктов компаний-партнеров и третьих лиц, продуктов (товаров, работ, услуг) третьих лиц.
Согласие, данное в настоящем пункте, предоставляется на срок моей жизни. Исполнение мной своих обязательств по Договорам, либо прекращение Договоров, заключенных между мною ООО «Бинкор» как на дату подписания настоящего Согласия, так и в будущем, не прекращают действие настоящего согласия. Обработка и хранение персональных данных будет осуществляться в течение всего срока действия настоящего согласия. Настоящее согласие может быть отозвано мною посредством направления в ООО «Бинкор» письменного уведомления, полученного ООО «Бинкор».
Просим обратить внимание
Наша компания ни при каких условиях не берет денежные средства до оказания услуги. Никогда!
Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю. Любые виды взимания денег до выполнения услуги от лица компании «Бинкор» — это мошенники. Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников просим связаться с нами Спасибо!
Актуальные проблемы залога прав по инвестиционным контрактам
Участники инвестиционных контрактов в целях привлечения финансирования нередко прибегают к залогу прав требования по инвестиционным контрактам. Поскольку залоговые кредиторы имеют ряд преимуществ по сравнению с другими кредиторами должника, в том числе в рамках процедур банкротства, банки охотно идут на кредитование участников инвестиционных контрактов. В целом привлекательность имущественных прав по таким контрактам довольно высока, особенно если проект находится на завершающих стадиях. И если залогодержатель учел все риски и провел due diligence, а иначе его могут ожидать весьма неблагоприятные известия – некоторым из них посвящена настоящая статья.
Банки или иные организации, принимая в обеспечение в виде залога имущественные права по инвестиционным контрактам, зачастую забывают о простых правилах должной осмотрительности и в связи с этим терпят убытки.
Так, банк в обеспечение кредитного договора заключил с должником договор залога, согласно которому должник, то есть залогодатель, передает залогодержателю в залог все права на оформление в собственность нежилых помещений. Однако, как установлено судом, по условиям договора соинвестирования права и обязанности по нему не могут быть уступлены соинвестором, коим выступал залогодатель, без письменного согласия инвестора, а такого согласия инвестор не давал. В связи с этим суды, основываясь на положениях статьи 336 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и статьи 54 закона «О залоге», отказали в удовлетворении требований залогодержателя (банка).
В другом деле судом также были применены нормы статьи 336 ГК РФ. В соответствии с дополнительным соглашением к инвестиционному контракту права и обязанности инвестора-застройщика переходят к новому инвестору-застройщику (залогодателем, предоставившим залог для обеспечения кредитного договора) после заключения и вступления в силу последнего из указанных в дополнительном соглашении документов. Судом установлено, что залогодатель на момент заключения договора залога с кредитором-банком не имел прав требования по инвестиционному контракту, поскольку не были соблюдены условия дополнительного соглашения к нему. В связи с этим арбитражный суд апелляционной инстанции (позиция которого впоследствии была поддержана судом кассационной инстанции) признал договор залога имущественных прав по инвестиционному контракту недействительным как не соответствующий закону (статья 168 ГК РФ) – договор был признан ничтожным.
Таким образом, залогодержателям следует проводить тщательную юридическую проверку предметов залога и прав залогодателей, чтобы не потерять в будущем права на предмет залога, что может неблагоприятно сказаться на финансовой устойчивости организации (залогодержателя-кредитора) и снизить вероятность полного взыскания задолженности.
Обращают также на себя внимание достаточно нелепые случаи на практике, когда в договоре залога предмет залога определяется «расплывчатыми» формулировками (например, «имущественное право на получение материальной выгоды согласно инвестиционному контракту»), что впоследствии заставляет суды признавать такие договоры незаключенными.
На наш взгляд, весьма вероятным является утрата предмета залога ввиду прекращения инвестиционного контракта по инициативе публичных образований, особенно в Москве.
Так, государственный орган издал постановление о прекращении реализации инвестиционного проекта – арбитражный суд первой инстанции указал, что данным постановлением инвестиционный контракт расторгается в одностороннем порядке и гражданские правоотношения по контракту прекращаются. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что постановление не может и не прекращает действие инвестиционного контракта, а следовательно, не затрагивает гражданские права и обязанности инвестора-участника проекта. Как постановил суд апелляционной инстанции, инвестиционный контракт не содержит указаний на то, что основанием для расторжения контракта может являться вынесение соответствующего постановления государственным органом. Инвесторам стоит не отказываться от такой защиты своих прав и законных интересов, особенно в случаях попыток публичных образований «захватить» активы, созданные по инвестиционному контракту.
Достаточно интересной также является возможность «утраты» имущественного права по инвестиционному контракту, выступающего предметом залога, вследствие прекращения инвестиционного контракта. В пункте 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, при этом залогодатель вправе предоставить в залог иное имущество. С учетом политики пересмотра инвестиционных контрактов в Москве банкам, принявшим в залог имущественные права по таким контрактам, следует быть готовыми к потере обеспечений или к длительным судебным разбирательствам.
Могут ли ценные бумаги выступать в качестве обеспечения для заёмщика по кредиту?
Достаточно часто инвесторы задаются вопросом: «Какие права и преимущества предоставляют ценные бумаги?». Сейчас очень много написано про возможности владельцев ценных бумаг. Каждая уважающая себя финансовая компания старается информировать своих клиентов о том, как можно распорядиться ценными бумагами, куда инвестировать и как это сделать. Всё зависит, конечно, от ваших целей и средств, которыми вы располагаете.
В этой статье мне хотелось бы затронуть иную сторону ценных бумаг, связанную не с инвестициями, а с использованием ценных бумаг как финансовых инструментов в личных целях.
Давайте разбираться. Любая ценная бумага, как и некий актив, будь то недвижимость или, скажем, автомобиль, является объектом гражданских прав (статья 128 ГК РФ). И в этом смысле она может участвовать в различных сферах гражданского оборота, не связанных с инвестициями. Рассмотрим, например, кредит.
Слово «кредит» мы встречаем каждый день, видим рекламу по телевизору, в метро и в журналах. Эта финансовая услуга стала частью жизни людей. Но не все знают, что в качестве обеспечения обязательств по выданному банком кредиту могут выступать ценные бумаги, как и более привычные вещи, такие как автомобиль или квартира.
В качестве обеспечения исполнения обязательств гражданское законодательство в России предусматривает несколько способов: неустойку, залог, поручительство, задаток и другие (статья 329 ГК РФ). Применительно к ценным бумагам из указанных способов можно рассматривать только залог.
Итак, вы планируете взять кредит в банке, обратились с заявлением, и банк задаёт вам вполне ожидаемый вопрос: «Чем вы можете обеспечить свои обязательства по кредиту? Имеете ли вы в собственности автомобиль или какое-то другое имущество?» На такой вопрос вы можете смело ответить: «У меня есть ценные бумаги». Конечно, у банка возникнут вопросы по качеству ваших ценных бумаг, их стоимости, ликвидности и так далее, это вопросы, которые придётся с банком урегулировать. Но, в целом, проблем возникнуть не должно. Текущую цену большинства ценных бумаг не составит проблем определить как вам, так и специалистам банка.
После того, как банк одобрит кредит, он потребует осуществить залог принадлежащих вам ценных бумаг. Общие положения о залоге на сегодняшний день регулируются параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в статье 358.16 ГК РФ законодатель выделяет залог ценных бумаг в качестве отдельного вида (применяется дополнительно к общим положениям).
Так, в соответствии с указанной статьёй, «залог документарной ценной бумаги возникает с момента передачи её залогодержателю, если иное не установлено законом или договором. Залог бездокументарной ценной бумаги возникает с момента внесения записи о залоге по счёту, на котором учитываются права владельца бездокументарных ценных бумаг, или в случаях, установленных законом, по счёту иного лица, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее».
Всё очень просто. Если говорить о бездокументарных ценных бумагах, то вы оформляете договор залога с банком, в котором указываете, что ваши ценные бумаги выступают в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, идёте в депозитарий, который осуществляет учёт ваших прав на ценные бумаги, или организацию, осуществляющую деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг, и подаёте поручение на обременение ценных бумаг залогом. Предоставляете соответствующую выписку в банк и пользуетесь кредитом. Когда срок вашего кредита закончится, и он будет полностью погашен, вы идёте в ту же организацию (депозитарий), представляете документы и снимаете залог с ценных бумаг. В целом, процедура достаточно простая.
В законодательстве предусмотрены и отдельные положения закона об осуществлении прав владельца, удостоверенных заложенной ценной бумагой. Так, в соответствии со статьей 358.17 ГК РФ договор залога, заключённый между вами и банком, может содержать одно из положений:
- все свои действия по осуществлению прав по ценным бумагам вы будете обязаны согласовывать с банком;
- все права по заложенным ценным бумагам, кроме права на получение дохода, принадлежат банку;
- все права, в том числе право на получение дохода, принадлежат банку.
В последнем случае все доходы, полученные банком по заложенным ценным бумагам, должны засчитываться в счёт погашения обязательств по кредитному договору. Будьте бдительны и обращайте внимание на подобные положения договора.
Законодательство в России знает и специальные виды использования ценных бумаг в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Так, статья 3 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» прямо указывает на возможность предоставления ценных бумаг клиента в качестве способа обеспечения обязательств клиента перед брокером по маржинальным сделкам.
Необходимо отметить, что не все банки позволяют получать кредит под залог ценных бумаг, и заставить их нельзя. Заключение кредитного договора в России осуществляется по усмотрению сторон. Но, если такая возможность в банке предусмотрена, как правило, процедура не вызывает никаких трудностей, во всяком случае не больше, чем получение кредита под залог другого имущества.
Кстати, если вы хотите поделиться мнением об этой статье или о нашей работе в целом – это можно сделать через форму обратной связи. Напишите нам, и мы обязательно к вам прислушаемся!
Инвестиции в строительство. Инвестиции под залог недвижимости
Об инвестициях в строительство недвижимости мы уже упоминали, когда вели речь о финансовых вложениях в новостройки. «За бортом» остались вопросы, которые не удалось тогда втиснуть в рамки единой публикации. Сегодня мы чуть подробнее остановимся на деталях инвестиций под залог имущества.
Речь идет об операциях, направленных на строительство жилых домов, под условием передачи застройщику строящейся или отстроенной недвижимости в случае невозможности исполнения заказчиком своих обязательств по оплате затрат на строительство.
За этой мудреной юридической формулой скрываются вполне простые и понятные вещи, которые мы разберем далее.
Инвестиции под залог недвижимости
Есть разные схемы таких хозяйственных операций. Во-первых, это получение кредита в банке для строительства жилья застройщиком (дольщиком) под залог этого самого жилья. Такой кредит вряд ли предоставят на всю стоимость жилья.
Банку выгодно, если заемщик не сможет рассчитаться за полученный кредит. Тогда банк может продать построенное жилье по цене, превышающей стоимость строительства (рыночной цене), и получить дополнительную прибыль.
В бизнесе широко распространены инвестиции под залог недвижимости. Расширение, реконструкция, ремонт и перепрофилирование производственных мощностей, запуск новых видов продукции требуют немалых денег, и бизнесу одна дорога – в банк, за кредитом…
Как не вспомнить постсоветское время с его массовыми случаями невозврата кредитов. Новые собственники предприятий часто не могли добиться толка от приобретенных (оторванных) производственных, научных, туристических и тому подобных объектов, кроме как оформить побольше кредитов под залог путающейся под ногами недвижимости…
Кредиты благополучно растворялись, и недвижимость переходила к банкам, которые не знали, что с ней делать. Появились целые биржи по торговле банковскими залогами, и объекты недвижимости в этих биржах были едва ли не самыми часто встречающимися.
Залоговые хитросплетения
В последнее время появился такой вид инвестиций под залог недвижимости, когда собственник денег передает их в управление финансовой компании, а та оформляет займы для бизнеса под залог недвижимости, будучи в сделках посредником.
Возводятся кирпично-монолитные дома, многопалубные торговые центры и прочие ошарашивающие своими масштабами и помпезностью объекты городской инфраструктуры. И все это – благодаря хитроумной схеме финансирования строительства за счет сторонних займов.
Собственник денег становится залогодержателем и в случае неудачи проекта вступает в права владения недвижимостью. По сути дела, это тот же банковский кредит, но более продвинутый – финансовая компания оценивает реальность и прибыльность предлагаемых бизнесом проектов, ищет вкладчиков денег и контролирует выполнение проекта.
Такие сделки выгоднее, чем банковские условия кредитования, и не так забюрокрачены. К тому же банковские ссуды весьма ограничены в направлениях по закону, тогда как в случае с финансовыми компаниями законодательных требований гораздо меньше.
Инвестиции под залог недвижимости сопровождаются этим самым залогом – передачей объекта недвижимости. Есть специальное законодательство о залоге. Чтобы залог оформить, нужно провести хлопотную и дорогостоящую процедуру оценки имущества, передаваемого в залог, и оформить залог нотариально.
Оценка – поле деятельности лицензируемых фирм и частных лиц-оценщиков, и чтобы ее провести, потребуется немало времени и денег. Процедура эта действительно трудоемкая.
Способов оценки в негосударственном секторе несколько. Какой подойдет оптимально — в каждом случае решается индивидуально. Зачастую приходится обивать пороги местных властей по месту расположения объекта недвижимости за разрешением на залог, что никак не укорачивает процедуру.
О договоре залога недвижимости
Договором залога может быть предусмотрено право пользования недвижимостью в период действия договора.
Так обычно и поступают, потому что закладывается, как правило, действующая недвижимость (главным образом, квартиры в новостройках). Но в таком случае нужно оформить недостающие страховки, а это обычно «попахивает» дополнительными расходами.
В любом случае договор залога когда-то заканчивается. Если не возникло проблем в ходе исполнения кредитного договора, то залог, как правило, переоформляется под новый кредит, потому что даже советская экономическая школа считала оптимальным наличие заемных оборотных средств в структуре активов на уровне 20%.
Кроме того, факт нахождения имущества в залоге часто фигурирует в разговорах с властью о теневом спонсировании – мол, имейте совесть, у меня же тут все заложено-перезаложено.
Словом, инвестиции под залог недвижимости – занятие не для слабонервных. Невосполнимые траты нервных клеток, к счастью, при правильном подходе могут быть сторицей компенсированы неслабыми денежными потоками…