Перевод из нежилого фонда в жилой

В настоящее время собственники недвижимости часто задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое. Обычно это связано с появлением потребности в увеличении размеров жилья. В жилой фонд могут быть переведены коммерческие помещения разного назначения, например, торговые, складские, производственные, пристройки и др. Также жилыми могут стать объекты социального значения, дачные дома и иные постройки, возведенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства.

Процедура смены назначения помещений в обязательном порядке должна быть узаконена! Если перевод нежилого объекта в жилой фонд документально не оформлен, это лишает собственника возможности совершать с имуществом действия по его отчуждению (продажа, дарение и пр.) и регистрационные действия (прописка, временная регистрация).

Требования и ограничения для приведения нежилого объекта к статусу «жилое»

В Жилищном Кодексе РФ приведена ссылка на достаточно объемный перечень характеристик, которым должно удовлетворять жилое помещение. В целом, помещение считается жилым, если оно изолированно, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, пригодно для круглосуточного проживания людей.

В вопросе перевода нежилого помещения в жилое есть ряд ограничений. Отрицательное решение будет выдано, если:

• помещение не соответствует техническим нормам и санитарным правилам;
• здание попадает в санитарно-защитную зону промышленного предприятия.
• помещение находится в залоге;
• выход из переводимого помещения, реализован совместно с нежилыми помещениями;
• здание, где находится помещение, представляет опасность для проживания;
• отсутствует отдельная вентиляционная система, водопровод, канализация.

Процедура перевода помещения из нежилого в жилое

Рассмотрим поэтапно процедуру перевода помещения из нежилого в жилое:

1. Оценка возможности законодательно и технически изменить назначение помещения. Здесь необходимо проверить, отвечает ли помещение, здание и земельный участок,  нормам и правилам.  
2. Разработка проекта перепланировки и перевода помещения, согласование его  во всех требуемых инстанциях.
3. Проведение общего собрания собственников. Если помещение находится в многоквартирном доме, и перепланировка коснется части общедомовой собственности, обязательным является процедура организации общего собрания. Протокол собрания должен содержать 2/3 положительных решений.
4. Сбор документов, подача их на рассмотрение в Администрацию города.  По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется: об изменении категории жилья; о возможности изменения после проведения каких-то работ; об отказе в переводе. Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.
5. Выполнение строительных работ в соответствии с проектом и согласование с надзорными органами их окончания. Комиссия, выполняющая приемку работ, должна составить соответствующий акт.
6. Присвоение адреса новому объекту недвижимости.
7. Внесение изменений в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр».

 

Где заказать проект для согласования перевода помещения в жилье?

Перевод помещения из нежилого фонда в жилой — достаточно сложный процесс. Нередко встречаются случаи, когда самостоятельное согласование приносит отрицательный результат, или происходит не с первого раза. Причинами отказа могут быть различные факторы, разобраться с которыми неосведомленному в деталях процедуры человеку будет трудно.

РОСПРОЕКТ посодействует собственнику на каждом этапе перевода помещения в статус жилого. Наши специалисты готовы выполнить все работы от подготовки проекта до проведения всех требуемых согласований и внесения изменеий в технический план помещения!

Оставить заявку

Перевод здания из нежилого в жилое — Правовед.ru

Чтобы официально осуществить перевод нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту, где территориально находится это помещение.

В пакет обязательных документов должны входить:

• Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое.
• Технический план помещения с подробным описанием.
• Подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением.
• Поэтажная планировка дома, если помещение находится в доме, где больше одного этажа.
• Подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для нормального функционирования жилых помещений.

Кроме того, существуют определенные требования к статусу жилых помещений, которые должны быть подтверждены заявителем:

1. Жилые помещения располагаются, как правило, в домах, которые находятся на зонированных жилых территориях с технически развитой инфраструктурой.

2. Все несущие конструкции жилых помещений, как в частных домах, так и в многоквартирных комплексах, должны соответствовать эксплуатационному состоянию, без деформированности и наличия трещин, которые снижают их несущие по нагрузкам функции. Другими словами, все возведенные конструкции жилого помещения не должны представлять опасности для жизни владельцев.

3. В жилом помещении все коммуникации должны быть обустроены таким образом, чтобы не возникало риска для травмирования жильцов дома или квартиры, как внутри, так и возле прилегающей к этому помещению территории. Учитывается ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры окон и дверей, санитарное состояние чердаков и подвалов, наличие пандусов и т.д.

4. В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). По законодательству разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все эти инженерные коммуникации в жилых помещениях должны также соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности.

Попробуйте подать документы, желаю удачи!

Перевод нежилого фонда в жилой

29.10.2013

Приобретение квартир на первых этажах многоэтажных жилых домов для использования с целью офисных помещений, складов или магазинов – повсеместно распространенная практика. При этом помещение получает статус нежилого. А возможна ли обратная ситуация, когда нежилое помещение переводят в жилой фонд? Представители компании «Мир проектов» готовы дать ответы на этот и многие другие актуальные вопросы. 

Перевод помещения из нежилого в жилое – существующие ограничения

Существующие нормы накладывают следующие ограничения:

• Перевод не разрешен, если на права собственности объекта наложены обременения в виде ипотеки, договора аренды и прочих прав юр- и физлиц.
• Перевод также запрещен при несоответствии помещения требованиям, которые устанавливают в отношении жилых объектов, при этом обеспечение данного соответствия вследствие проведения соответствующих работ не представляется возможным.

Требования, которым должны соответствовать объекты жилого фонда

Существуют определенные требования, содержащиеся в Положении о признании помещений жилыми:

• Объект должен находиться в здании жилой зоны в соответствии с функциональным зонированием территории.
• Все конструкции объекта (несущие, ограждающие), включая те, которые относятся к общему имуществу владельцев многоквартирных зданий, должны находиться в технически исправном состоянии. При любых нарушениях в процессе эксплуатации не должна возникать угроза надежности конструкций и безопасности жильцов. Кроме того, требуется обеспечение сохранности инженерных сетей.
• К объекту должны быть подведены все необходимые коммуникации, включая водоснабжение и водоотводы, электрические системы, газоснабжение и прочие. Все элементы инженерных сетей (отопление, вентиляция, лифты и прочие), которые включены в состав общего владения жильцов здания, должны соответствовать требованиям СЭБ.
• Объект должен быть оборудован специальными техническими системами и иметь конструктивные особенности, которые препятствуют проникновению влаги (дождевая, талая или грунтовая воды), а также утечке жидкости из инженерных систем.

Документация, необходимая для перевода объекта в жилой фонд

В уполномоченный орган подают следующие документы:

• Оригинал или копию (заверенные нотариально) документа, который устанавливает право владения объектом.
• Соответствующее заявление.
• План и техописание объекта.
• Документ, содержащий поэтажный план дома, в котором находится объект, переводимый в жилой фонд.
• Проект перепланировки или переустройства объекта, который разрабатывают и составляют в соответствии с установленным порядком.

Предоставление каких-либо других документов не требуется. Доказательством предоставления полного комплекта документов является расписка, выданная заявителю уполномоченным органом.

Срок рассмотрения заявки на перевод – 45 дней, по истечению которого заявитель получает утвердительный или отрицательный ответ.

Случаи, в которых заявитель может получить отказ

• Подан не полный комплект документов, перечень которых установлен ст. 23 ч. 2 ЖК РФ.
• Условия перевода объекта в жилой фонд, установленные ст. 22 ЖК не соблюдены.
• Представленный проект перепланировки не соответствует существующим нормам.
• Множество прочих ситуаций.

Чтобы избежать отказа и реализовать свои планы по переводу объекта из нежилого в жилой фонд, рекомендуем обратиться к специалистам компании «Мир проектов». Доверив эту процедуру нам, вы избежите лишних временных затрат и получите желаемый результат!

О переводе нежилого фонда в жилой

В соответствии со ст.22 и ст.23 ЖК РФ

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не
допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или
отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным
требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами
каких-либо лиц.

То есть, если нежилое помещение может быть переведено в жилое
.

II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение

9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в
домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
территории.

10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в
том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны находится в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в
железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению
работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и
обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного
оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также
основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и
повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их
несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого
дома в целом.

11. Жилое помещение, равно как и общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и
оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при
передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и
жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и
обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования
соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в
состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При
этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина
проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу,
эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство
и безопасность передвижения и размещения.

12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными
системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и
газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и
двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных
уборных.

13. Инженерные системы (вентиляция, отопление,
водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы,
находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать
требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство
вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из
одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов
кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых
помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих
нормативных правовых актах.

14. Инженерные системы (вентиляция, отопление,
водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а
также входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с
требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых
актах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с
гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и
вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения,
входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года
относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60
процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию,
а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от
диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации
влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и
препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть
защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых
утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
технических устройств.

17. Доступ к жилому помещению, расположенному в
многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен
осуществляться при помощи лифта.

18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь
этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу
конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости,
установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную
безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения
санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-,
шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при
необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено
оборудование санитарно-технических узлов.

20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их
расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме
прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого
набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований
эргономики.

21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться
для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для
четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах.
Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для
центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным
нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть
не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни
(кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не
менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота
внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не
менее 2,1 м.

23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом
этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах
не допускается.

24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и
кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над
кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь
непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения
вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и
др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует
принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения
противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1: 8, а для верхних
этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не
менее 1: 10.

26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в
октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и
проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих
нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука
в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом
допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и
другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА
указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс
изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от
внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны
соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых
актах.

28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен
соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного
излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических
объектов (30 кГц — 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений,
установленных в действующих нормативных правовых актах.

30. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и
на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной
частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны
превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы
облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности,
более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная
активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200
Бк/куб. м.

32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения
не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных
мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка
соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать,
проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически
значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид
азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан,
ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол,
толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и
этилбензол.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции» {КонсультантПлюс}

, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о
праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления
согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о
переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью
проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих
целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок
передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую
собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных
случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности
с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех
собственников либо решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного
Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 04.06.2014) (Извлечение) {КонсультантПлюс}

Таким образом, Вам следует с данным вопросом обратиться в
админ,

Также Вы вправе обжаловать реш., если — отказал .

Смогу оказать услугу по составлению иска а также по
процессуальным вопросам.

Вы имеете все шансы на окончательное успешное решение
вопроса,

С уважением Ф. Тамара

Leave a comment Cancel reply