Администрация

городского округа Воскресенск

Московской области

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02. 06.2020 № 1834

О создании межведомственной комиссии и об утверждении Положения о межведомственной комиссии по рассмотрению материалов на предоставление муниципальной услуги

«Выдача решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме» на территории городского округа Воскресенск Московской области

            В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Создать межведомственную комиссию по рассмотрению материалов на предоставление муниципальной услуги «Выдача решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме» на территории городского округа Воскресенск Московской области.

2. Утвердить Положение о межведомственной комиссии по рассмотрению материалов на предоставление муниципальной услуги «Выдача решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме» на территории городского округа Воскресенск Московской области. (Приложение.)

3. Опубликовать настоящее постановление в газете «Наше слово» и разместить на официальном сайте городского округа Воскресенск Московской области.

4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Главы Администрации городского округа Воскресенск Очековского Д.В.

Глава городского округа Воскресенск                                                                             А.В.Болотников                                          

Положение о межведомственной комиссии

по рассмотрению материалов на предоставление муниципальной услуги «Выдача решения      о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме» на территории городского округа Воскресенск Московской области

I. Общие положения

1. Межведомственная комиссия по рассмотрению материалов на предоставление муниципальной услуги «Выдача решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме» на территории городского округа Воскресенск Московской области (далее – Комиссия) является постоянно действующим коллегиальным органом Администрации городского округа Воскресенск                                                                                Московской области.

2. Комиссия в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» законами Московской области, законодательством РФ и Московской области, Уставом городского округа Воскресенск Московской области.

3. Комиссия состоит из председателя, заместителя председателя, секретаря, членов комиссии, а также представителей ведомств по согласованиям.

4. Комиссия осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти, органами местного самоуправления и иными заинтересованными лицами. К работе в Комиссии с правом решающего голоса может привлекаться собственник помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях– квалифицированные эксперты проектно–изыскательских организаций с правом решающего голоса.

5. Решение о создании Комиссии, утверждении или изменении ее состава принимается Администрацией городского округа Воскресенск (далее – Администрация).

II. Функции Комиссии

6. Основными функциями Комиссии являются:

6.1. Определение возможности изменения функционального назначения помещения и перевода жилого помещения в нежилое помещение, а также нежилого помещения в жилое помещение (в том числе отдельно стоящего).

6.2. Рассмотрение вопросов о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме.

III. Права Комиссии

7. В целях выполнения возложенных на Комиссию функций ее председатель, заместитель председателя, секретарь и иные члены Комиссии, действующие по указанию председателя, имеют право:

7.1. Привлекать к работе Комиссии представителей органов и структурных подразделений Администрации, специалистов жилищно–эксплуатационных и иных специализированных организаций всех форм собственности (по согласованию), а также иных лиц, заинтересованных в решении конкретного вопроса.

7.2. Запрашивать и получать в установленном порядке от органов и структурных подразделений Администрации, юридических и физических лиц информацию, необходимую для осуществления возложенных на Комиссию функций.

7.3. Направлять в соответствующие органы материалы для принятия установленных законодательством мер в случае выявления фактов ненадлежащего содержания жилых помещений, самовольного переустройства и (или) перепланировки помещений.

7.4. Требовать от собственника или уполномоченного им лица обеспечить в назначенное время беспрепятственный доступ в помещение в случае принятия Комиссией решения о необходимости проведения обследования.

7.5. Отказать заявителю в рассмотрении соответствующего вопроса при невыполнении собственником или уполномоченным им лицом законных и обоснованных требований для проведения обследования.

IV. Порядок деятельности Комиссии

8.1. Комиссия осуществляет свою работу путем проведения заседаний.

8.2. Периодичность заседаний Комиссии устанавливает председатель Комиссии (в его отсутствие – заместитель председателя Комиссии), но не реже 2 раз в месяц при наличии поступивших на рассмотрение документов.

8.3. Комиссия осуществляет свою работу на основании заявления нанимателя, собственника жилого (нежилого) помещения многоквартирного дома, по указанию органов власти Московской области, государственной жилищной инспекции, по запросам и представлениям органов надзора, контроля, по решениям суда.

8.4. Заседание Комиссии считается правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей от установленного числа ее членов.

8.5. Заседание Комиссии ведет председатель Комиссии (в его отсутствие – заместитель председателя Комиссии).

8.6. Председатель Комиссии:

8.6.1.Осуществляет общее руководство деятельностью Комиссии, обеспечивает выполнение возложенных на нее задач.

8.6.2.Принимает участие в заседаниях с правом решающего голоса.

8.6.3.Формирует повестку дня заседаний, дает поручение членам Комиссии.

8.6.4. Подписывает протоколы заседания комиссии, в том числе выписки из протокола, решения, акты Комиссии, организует контроль за выполнением принятых решений.

8.7. Заместитель председателя:

8.7.1. Исполняет обязанности председателя в случае его отсутствия.

8.7.2. Принимает участие в заседаниях Комиссии с правом решающего голоса, вносит предложения в повестку дня заседаний, знакомится с материалами по рассматриваемым вопросам и вносит свои предложения в повестку дня заседаний.

8.8. Члены Комиссии:

8.8.1. Принимают участие в заседаниях Комиссии с правом решающего голоса, вносят предложения в повестку дня заседаний.

8.8.2. Принимают участие в подготовке вопросов к заседаниям Комиссии, знакомятся с материалами по рассматриваемым вопросам и вносят свои предложения, осуществляют необходимые меры по выполнению решений Комиссии.

8.9. Секретарь Комиссии:

8.9.1. Организует проведение заседаний Комиссии, а также осуществляет подготовку необходимых материалов для рассмотрения на ее заседаниях.

8.9.2. Ведет протокол заседания, готовит выписки из протокола заседания Комиссии.

8.10. Решения Комиссии принимаются путем открытого голосования простым большинством голосов от числа ее членов с правом решающего голоса, присутствующих на заседании. В случае равенства голосов голос председательствующего на заседании является решающим.

8.11. При несогласии с принятым решением член Комиссии вправе изложить особое мнение, которое подлежит приобщению к протоколу заседания (акту обследования).

8.12. Протокол заседания Комиссии подписывается председателем Комиссии и членами Комиссии, присутствующими на заседании.

8.13. Выписки из протокола заседания Комиссии, акты о завершении перепланировки помещений подписываются председателем Комиссии и не менее чем двумя членами Комиссии.

8.14. Принятые Комиссией решения по рассматриваемым вопросам являются основанием для предоставления муниципальных и государственных услуг.

8.15. Копии принятых решений, уведомлений и актов выдаются заявителям и иным заинтересованным лицам.

V. Ответственность Комиссии

9.1. В своей деятельности Комиссия подотчетна Главе городского округа Воскресенск.

9.2. Ответственность за выполнение возложенных на Комиссию функций несет председатель Комиссии.

Переоборудование коммерческих помещений в жилые · Fontan Architecture

Адаптивное повторное использование — это практика повторного использования здания для одного использования и преобразования в другое. Переоборудование зданий — это гораздо более рациональная практика строительства, чем снос здания и строительство нового. Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, вы сэкономите много ресурсов и денег, если сохраните его. Преобразование коммерческого использования в жилое достаточно распространено, что может иметь смысл во многих ситуациях.Мы рассмотрим несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем переводить коммерческую недвижимость в жилую. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую требует анализа существующих условий, а также местных норм зонирования и строительных норм.

Преобразование коммерческого здания в жилое — довольно распространенное явление. Необходимо будет изучить вопросы зонирования и строительных норм. Вам нужно будет оценить существующее здание, чтобы определить, подходит ли оно для использования в жилых помещениях, и определить бюджет на переоборудование здания.

Первое, на что нужно обратить внимание при планировании переоборудования коммерческого помещения в жилое, — это зонирование. Вам необходимо знать, позволяет ли текущий район зонирования использовать жилое помещение или оно ограничено коммерческим. Если зонирование позволяет использовать жилые помещения, тогда вы можете осуществить преобразование коммерческой недвижимости в жилую «по праву». Если зонирование не позволяет использовать жилое помещение, у вас будет 3 основных варианта.Первый вариант — отказаться от переоборудования здания и оставить его для коммерческого использования. Второй вариант будет заключаться в подаче заявки на отклонение от по зонированию . Отклонение от зонирования — это специальное разрешение или разрешение делать что-то, что не соответствует букве закона. Это очень сложный процесс, и нет никаких гарантий, что он будет одобрен. Третий вариант — запросить изменение зонирования. Если город открыт для изменения зонирования территории на такое зонирование, которое позволит использовать его в жилых помещениях, вы можете продолжить преобразование.Во многих случаях это может оказаться долгой задачей. Это будет зависеть от ваших местных условий. гарантий по переназначению не будет. Зонирование станет основой перевода коммерческой недвижимости в жилую.

В Нью-Йорке почти все районов коммерческого зонирования имеют жилой эквивалент . Это означает, что жилое использование обычно разрешено в районах коммерческого зонирования Нью-Йорка.Коммерческая зона совпадает с жилой эквивалентной зоной. Прежде чем вы решите переоборудовать коммерческое здание в жилое, необходимо пересмотреть зонирование. Мы постоянно проводим анализ зонирования для клиентов, чтобы определить различные проблемы зонирования. Если зонирование позволяет, то можно приступать к проекту.

Пока вы выясняете зонирование, вы также должны оценивать здание. На мой взгляд, никогда не рано привлекать подрядчика. Как архитектор, мы и наши инженеры оцениваем существующие условия в здании, чтобы определить, что необходимо сделать, чтобы облегчить переоборудование здания.

Мне нравится идея поддерживать здание в хорошей форме для переоборудования. Это хорошая идея для методов устойчивого строительства . Всегда лучше использовать здание повторно, если это возможно. Будьте готовы к тому, что переоборудование здания потребует капитального ремонта. Если оболочка здания в форме бога, вам, возможно, придется только отремонтировать интерьеры. Недавно отремонтированное здание должно будет соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.

Если вы перестраиваете здание, оно всегда будет регистрироваться как Тип изменения 1 или Альтернатива 1 , некоторые альтернативы 1 должны соответствовать требованиям Новое здание . По завершении вашего проекта вам необходимо будет получить новый сертификат о занятости. Вот список того, что вам понадобится:

• Доступность ADA.
  • Если это многоквартирное здание, вам потребуется доступность для инвалидов в соответствии с рекомендациями ADA.
• Лифты
  • Если здание более 4 этажей, вам понадобится лифт, если у вас его еще нет.
• Пожарная сигнализация
  • Если дом более 3-х этажей, потребуется пожарная сигнализация.
• Спринклеры пожарные
  • Зданию потребуются спринклеры для пожаротушения в Нью-Йорке.
• Несколько выходов
  • Вам может потребоваться добавить лестницу в зависимости от размера и конструкции здания.
• Естественный свет и воздух
  • Каждой «жилой комнате» нужен естественный свет и воздух. Для этого могут потребоваться новые оконные проемы в здании, а может и не потребоваться. Как архитекторы, мы стараемся работать в существующей оболочке, чтобы минимизировать внешние работы, или мы можем изменить ее, добавив окна, если это необходимо.

Надеюсь, это было полезно.Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, например, преобразование коммерческой недвижимости в жилую, вы можете связаться с нами напрямую. Мы желаем вам удачи в ваших проектах.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост был написан Хорхе Фонтаном AIA, зарегистрированным архитектором и владельцем нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета.Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческую недвижимость можно использовать по-разному, в зависимости от правил ее зонирования.Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законодательством о зонировании и жилищном строительстве. Органы местного самоуправления имеют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого землепользования. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей. Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местного законодательства, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как копировать успешные бизнес-системы. ]

Соображения по превращению коммерческой собственности в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, который поможет обеспечить выполнение проекта в соответствии с требованиями кода.Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района.В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения утвержден, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.Таким образом, очень важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем продвигать сделку. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это.Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности.При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место.Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа. Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания.Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-исследование или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения.Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление. Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы закончите свое исследование и будете готовы, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зоны, будет проведен анализ вашего плана. Возможно, вам придется изменить свои планы соответствующим образом, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который примет окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте о конечной цели при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдачу объекта в аренду.Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Пожалуйста, обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для определенных передач документов на жительство, происходящих 13 сентября 2019 года или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Закона штата Нью-Йорк от 2019 года.

Расширенная документация для передачи определенных жилищных документов

Начиная с 13 сентября 2019 г., когда компания с ограниченной ответственностью является лицом, предоставившим право или получившим право на передачу права собственности на здание, в котором проживают от одной до четырех семей, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников. Этот новый расширенный список участников должен быть предоставлен в качестве альтернативы идентифицирующей информации, запрошенной в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и служебные адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC.Если какой-либо участник LLC сам является LLC или другим бизнес-субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и / или партнеров этого LLC или другого бизнес-объекта также должны быть предоставлены до тех пор, пока конечное владение не будет физических лиц раскрывается. Термин «физическое лицо» означает человека, который является бенефициарным владельцем недвижимости. Физическое лицо не может быть корпорацией или товариществом, физическим лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, как в ведении бизнеса, так и в виде имущества или траста.

Все прочие переводы ООО

Индивидуальные ООО

Праводатель или получатель гранта, который является LLC с одним участником, должен будет указать названия и идентификационные номера как LLC, так и отдельного участника на первой странице формы NYC-RPT. Если имя или идентификационный номер не указаны, приложите аффидевит, подтверждающий причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или грантополучатель, являющийся ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (либо социального обеспечения, либо EIN) каждого участника в прилагаемом документе, если номер социального страхования или EIN не предоставлен для каждого лица, предоставляющего право, и получатель гранта или для всех участников LLC, которая является либо грантополучателем, либо грантополучателем, приложить письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

В последнее время стало популярным преобразование коммерческой недвижимости в жилое — например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость выгодна. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая выступает в качестве главной магистрали вашего района.

Возможно, вы уже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилой собственности

При изменении зонирования собственности с жилого на коммерческое у вас есть многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля.Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

Но в отношении жилой недвижимости ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто установка вывески и пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

• Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или трафик, вызванный вашим бизнесом, отрицательно скажется на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
• Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
• Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, которые затрудняют вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которой вы иначе не могли бы получить, например ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Здесь не место обрезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее будет строительный инспектор, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс изменения зонирования.

Изменение зоны собственности из жилой в коммерческую

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не зонировать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для проживания в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется перенести на новую зону, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Познакомьтесь с соседями

Вам необходимо получить одобрение правительства и вашего сообщества, прежде чем вы сможете приступить к реализации своих планов. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Посещайте собрания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретиться с людьми по соседству, которые будут принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует пойти на собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию — отличное место для начала, но если вы хотите узнать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс изменения зонирования часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Изучите демографические данные, преимущества для сообщества, правила зонирования, историю и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте ваш запрос

После того, как вы проверили свою собственность, пришло время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

При изменении зонирования и смене обозначения зонирования с жилого на коммерческое необходимо помнить о многих деталях. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно, чтобы процесс переназначения прошел успешно.

Но прежде чем идти на отдельное собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор по коммерческому строительству.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь идет о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне.Читать 3 мин.

Обновлено 15 октября 2020 г.:

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Перед тем, как начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы не допустить возникновения каких-либо ошибок в последнюю минуту.Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании регулируют использование собственности и, следовательно, ее классификацию государством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Виды собственности

Существует пять традиционных типов собственности:

• Коммерческий.
• Жилая.
• Развлекательный.
• Промышленное.
• Сельское хозяйство.

Повторное зонирование жилой недвижимости может оказаться сложной задачей, так как это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая посещаемость и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение встречаются чаще, чем запросы на повторное зонирование. Вместо того, чтобы изменять способ зонирования земли, дисперсия позволяет сделать исключение из первоначальной классификации зонирования. Дисперсия, как правило, является более простым процессом.

Даже в этом случае, если собственность по-прежнему является главным образом жилым домом, ни изменение зонирования, ни отклонение от нормы не требуется. При этом часто существуют строгие ограничения на процентную долю собственности, разрешенную для использования в коммерческих целях. Ограничения, накладываемые на количество видимых клиентов, также распространены в этих случаях.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, необходимо будет изменить зонирование собственности. В этом случае необходимо разрешение соответствующего совета по зонированию.

Как получить жилую недвижимость, зонированную, коммерческую

1. Изучите местные законы о зонировании. — Поищите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для перехода от жилой недвижимости к коммерческой требуется запрос о смене зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
   • Сельское хозяйство.
   • Коммерческий.
   • Промышленное.
   • Жилая.
   • Смешанное использование.
2. Познакомьтесь с соседями — Проведите встречу с любыми районными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
3. Посещайте встречи по зонированию — Посещайте встречи, чтобы установить отношения с важными участниками процесса.
4. Собрать официальные подробности описания земли.
5. Имейте запасной план.
6. Сделать запрос на зонирование.
7. Подать необходимые документы.
8. Объявление в сообщество.
9. Комментарии сообщества C \.
10. Правительственные поправки — Требуются и проверяются любые требуемые изменения.
11. Окончательное голосование — Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческого помещения в жилое

Учитывая потребность в увеличении жилищного строительства, правительство решило, что лучший способ обеспечить удовлетворение спроса — это использовать ранее существовавшие площади, которые больше не использовались.

Аналогичным образом, изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике существует большое количество свободных коммерческих объектов, что снижает спрос.Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовывать ее в жилую и в целом экономить деньги.

1. Дополнительные расходы — Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на рабочую силу часто оказываются более дорогостоящими, чем предполагалось.
2. Точки доступа — Коммерческая недвижимость часто расположена в оживленных районах с высокой проходимостью, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни. Общие входы также распространены в этих свойствах.
3. Внешние работы — Хотя ремонт внутри здания возможен, могут существовать законы, запрещающие ремонт снаружи здания. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
4. Окрестности — Поскольку эти объекты недвижимости часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
5. Игра ожидания — Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось.Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую — это большое изменение, во многих районах действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. Некоторые районы требуют, чтобы недвижимость была выставлена ​​на продажу на срок до 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилую недвижимость.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Определение жилого объекта для сдачи в аренду

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Жилая арендная собственность относится к домам, которые приобретаются инвестором и населены арендаторами по договору аренды или другому типу договора аренды. Жилая собственность — это собственность, зонированная специально для проживания или проживания отдельных лиц или домашних хозяйств; он может включать как отдельные дома на одну семью, так и большие многоквартирные дома.

Жилая недвижимость в аренду может быть противопоставлена ​​коммерческой арендуемой собственности, которая вместо этого сдается в аренду предприятиям в собственности, которая зонируется явно для получения прибыли.

Ключевые выводы

• Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду — это недвижимость, используемая в качестве жилья для арендаторов.
• По закону, недвижимость должна получать 80% дохода от жилищных целей, чтобы считаться жилой с точки зрения налогообложения.
• Жилая недвижимость в аренду может быть популярным вложением средств, потому что люди хорошо знакомы с идеей аренды недвижимости для проживания.

Как работает жилая недвижимость в аренде

Жилой недвижимостью могут быть дома на одну семью, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы, дуплексы и так далее. Термин «жилая арендуемая недвижимость» отличает этот класс инвестиций в арендуемую недвижимость от коммерческой недвижимости, где арендатором, как правило, выступает юридическое лицо, а не физическое или семейное лицо, а также отелей и мотелей, в которых арендатор не проживает в собственности в течение длительного времени.

Жилая недвижимость в аренду может быть привлекательным вложением средств.В отличие от акций, фьючерсов и других финансовых вложений, многие люди не понаслышке знакомы как с рынком аренды в качестве арендаторов, так и с рынком жилой недвижимости в качестве домовладельцев. Знакомство с процессом и инвестициями делает жилую недвижимость менее устрашающей, чем другие инвестиции. Помимо фактора знакомства, арендуемая жилая недвижимость может предлагать ежемесячный денежный поток, долгосрочное повышение стоимости, использование заемных средств и вышеупомянутые налоговые преимущества в отношении дохода, получаемого от инвестиций.

Владение арендуемой жилой недвижимостью может иметь налоговые преимущества, которые другие, более косвенные инвестиции в недвижимость, такие как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), не предоставляют держателю. Конечно, прямое владение арендуемой жилой недвижимостью также связано с обязанностью действовать в качестве арендодателя или привлекать компанию по управлению недвижимостью, а также риски, связанные с пустыми квартирами и спорами между арендаторами.

Риски аренды жилой недвижимости

Конечно, у сдачи в аренду жилой недвижимости есть и недостатки.Ключевым моментом является то, что сдача в аренду жилой недвижимости не является очень ликвидным вложением средств. Денежный поток и высокая оценка — это очень хорошо, но если объект перестает приносить одну или обе из них из-за плохого управления или рыночных условий, на самом деле сократить убытки и выйти из этого может быть сложно. Чтобы продать арендуемую недвижимость, испытывающую трудности, вам нужно найти покупателя, который найдет ценность в инвестициях, которых вы больше не видите или которых просто нет.

Существуют также значительные головные боли, связанные с работой в качестве арендодателя, хотя привлечение компании по управлению недвижимостью может помочь, и эта стоимость еще больше влияет на размер прибыли от инвестиций.Наконец, существует риск, связанный с изменением налоговых кодексов. Налоговый режим аренды жилой недвижимости может измениться, что частично снизит привлекательность инвестиций.

Налогообложение арендуемой жилой недвижимости

В Соединенных Штатах IRS считает жилую недвижимость недвижимостью, более 80% дохода которой поступает от жилых единиц. Для сдачи жилья в аренду используется 27,5-летний модифицированный график ускоренной системы возмещения затрат (MACRS) для начисления амортизации.Доход от жилой недвижимости рассматривается как пассивный доход, поэтому существуют правила, регулирующие порядок учета убытков, основанные на активном участии владельца. Публикация IRS 527 Residential Rental Property содержит обзор налоговых правил и обновляется при изменении правил или положений.

Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества

Редактор: Алан Вонг, CPA

Амортизация

Для целей налогообложения доходов налогоплательщики, владеющие арендной платой недвижимость с валовой выручкой от жилого или при использовании в нежилых помещениях следует соблюдать правила бухгалтерского учета на амортизацию.В этом пункте обсуждается различие между жилой и нежилой недвижимостью, амортизация и применение изменения в использовании правила, если арендуемое имущество меняется с от жилого использования до нежилого или наоборот.

Тесты квартирных и брутто-поступления

сек. 168 (e) (2) определяет жилую арендуемую недвижимость как любое здание или сооружение, из которых 80% или более валовой доход от аренды за налоговый год от жилья единицы измерения.Нежилая недвижимость — гл. 1250 недвижимость, которая не является арендуемой жилой недвижимостью или которая не имеет жизни в классе менее 27,5 лет.

При определении соответствия объекта Проверка 80% валовой выручки на аренду жилья имущество, налогоплательщики могут включать в валовой доход от аренды арендная стоимость любой части здания, которая они занимают. Для гостиниц, мотелей и др. предприятий, проверка 80% валовой выручки не принимается во внимание, если более 50% жилых единиц используется на «временной основе».”

Для целей определение арендуемой жилой недвижимости, «жилая единица» означает дом или квартиру, используемые для проживания жилье в здании или сооружении, но это не включать жилье в отеле, мотеле или другом учреждение, в котором более 50% единиц используется на временной основе. Бывшие рег. П. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2), которые были удалены в 1993 году, при условии, что жилой блок использовался на временном основание, если более половины дней, в которые квартира была арендована во время налоговый год налогоплательщика, он был занят арендатором или ряд арендаторов, каждый из которых занимал квартиру на менее 30 дней.Если жилище было заселено в субаренду налогоплательщик обратился к субарендатора, чтобы определить, была ли жилая единица используется на временной основе.

Определение единиц жилья указывает, что под правым обстоятельства, свойства, такие как дома престарелых, дома престарелых и общежития колледжей могут квалифицироваться как жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, пока они не работают нарушает требование переходной базы.Это предполагает определение «переходной основы» 1993 г. по-прежнему применяется, поскольку термин все еще появляется в гл. 168 (e) (2) (A) (ii) (I), который определяет «жилую единицу». В CCM 201147025 Офис главного юрисконсульта процитировал Regs. П. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2) при определении того, что a общежитие налогоплательщика квалифицируется как жилая недвижимость. Предполагая, что загородный дом в соответствии с правилами временного проживания, загородный дом классифицируется как арендуемая жилая недвижимость, если Тест на валовой доход от аренды выполнен, и он сдается каждому арендатор более 30 дней более 50% дней в налоговом году сдается в аренду; в противном случае загородный дом будет классифицироваться как нежилая недвижимость.

Методы амортизации, периоды и Условные обозначения

разд. 167 (а) допускает амортизацию вычет за истощение и износ имущество, используемое в торговле или бизнесе или предназначенное для производство дохода. П. 168 излагает методы, периоды и правила, в соответствии с которыми налогоплательщик может амортизировать материальное имущество в соответствии с разд. 167 (а).

В случае сдачи в аренду жилой недвижимости и нежилое недвижимое имущество, гл.168 (б) (3) состояния что применимый метод амортизации — это метод прямой линии. П. 168 (c) заявляет, что применимый период восстановления составляет 27,5 лет для жилых аренда недвижимости и 39 лет нежилой недвижимости имущество. Применимое соглашение, которое должно использоваться как для аренда жилой недвижимости и нежилой недвижимости недвижимость в сек. 168 (d) — это соглашение на середину месяца.

Определенное имущество, указанное в разд.168 (г) (материальный имущество, которое в течение налогового года используется преимущественно за пределами США и определенное другое имущество) амортизируется по альтернативной системе начисления амортизации (ОБЪЯВЛЕНИЯ). Жилая недвижимость в аренду и нежилое недвижимое имущество, подпадающее под действие ADS, амортизируется с использованием прямолинейный метод, период восстановления 40 лет, и середина месяца.

Изменения в использовании

Поскольку валовая Тест на доход от аренды — «за налоговый год», 80% тест нужно рассчитывать ежегодно.Разница в нормы износа арендуемой жилой недвижимости по сравнению с Нежилая недвижимость может быть значительной.

Пример: В январе 2010 года налогоплательщик X помещен в обслужить здание в штате Нью-Йорк, которое соответствует требованиям Проверка 80% валовой выручки и квартиры требования и не имели временных арендаторов.Следовательно, свойство соответствовало определению сдаваемое в аренду жилое помещение и было амортизировано с использованием прямолинейным методом при годовой ставке примерно 3,6364% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 27,5 годы]). (Годовая норма амортизации отличается в первый и последний год недвижимость находится в услуга из-за применения середины месяца соглашение.)

В 2011 году имущество не соответствовало тест 80% валовой выручки и, следовательно, больше не квалифицируется как жилая недвижимость для сдачи в аренду. Следовательно, так как недвижимость теперь нежилой имущества, амортизация начисляется линейным метод с годовой ставкой примерно 2,5641% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 39 лет]). (Ежегодный норма амортизации разная в первом и последнем год ввода объекта в эксплуатацию из-за применение соглашения о переходе на середину месяца.)

Жилая недвижимость сдаётся в аренду. обесценились примерно на 30% (1 — [2.5641 ÷ 3.6364]) быстрее нежилой недвижимости. В разница может привести к значительному доходу от инвестиции за счет экономии на налогах, но это также может быть большим выдача при аудите.

Рег. П. 1,168 (я) -4 предоставляет правила определения амортизации скидка на свойство MACRS при изменении использования в руки того же налогоплательщика.Изменения в использовании включают, когда собственность превращается из личной собственности в деловую или использование, приносящее доход, и наоборот, и когда изменение в использовании приводит к другому периоду восстановления и / или метод начисления амортизации. Пособие на амортизация в соответствии с этим разделом представляет собой амортизационные отчисления, разрешенные согласно гл. 167 (а).

Изменение использования свойства MACRS происходит, когда основное использование имущества MACRS в налоговом году отличается от такового за непосредственно предшествующий налоговый год.Основное использование свойства MACRS может быть определено в любым разумным и последовательно применяемым способом. Если основное использование изменения свойств MACRS, амортизационные отчисления за год изменения определяется, как если бы использование изменилось с первого день года изменения.

В случае изменения в использовании приводит к более короткому периоду восстановления и / или метод амортизации, более ускоренный, чем метод, использованный до изменения в использовании, налогоплательщик должен два варианта: (1) налогоплательщик может вычислить амортизационные отчисления с использованием более короткого и / или большего количества метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании, или (2) налогоплательщик может выбрать продолжить определение амортизационных отчислений как хотя изменения в использовании не произошло.Эти варианты предоставить возможность планирования в соответствии с потребностями налогоплательщика для более-менее ускоренных амортизационных отчислений. Например, налогоплательщик с избыточным чистым операционным убытком переходящие остатки могут не использовать максимум амортизационные отчисления разрешены и могут захотеть использовать более длительный и менее ускоренный метод амортизации.

Если изменение в использовании приводит к более длительному восстановлению период и / или менее ускоренный метод амортизации, чем перед изменением использования налогоплательщик должен рассчитать амортизационные отчисления с использованием более длинного и / или меньшего метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании произошло.

Изменение в вычислении амортизационные отчисления в год изменения на собственность в соответствии с Рег. П. 1.168 (i) -4 не является изменение метода учета согласно гл. 446 (е). К провести выборы или проигнорировать выборы, налогоплательщику необходимо только заполнить форму 4562, Амортизация и Амортизация (включая информацию о листинговых Собственность), в год изменения. Тем не менее правила под гл.446 (e) и 481 применяются, если налогоплательщик не учитывает амортизационные отчисления в порядке, установленном Рег. П. 1.168 (i) -4 или отменяет выборы, чтобы не принимать во внимание изменение в использовании. Если П. 446 (e) и 481 действительно применяются, налогоплательщик должен подать Форма 3115, Заявление об изменении Метод учетной записи, чтобы запросить автоматический менять.

Имущество, затронутое изменением способа использования правила не подлежат специальной амортизации удержания в год изменения, если иное не разрешено в гл.168 (k) (амортизация бонусов), п. 179 (выборы для расходования определенных амортизируемых бизнес-активов (обычно не применимо к жилым и нежилой собственности)) и гл. 1400L (налоговые льготы для собственности New York Liberty Zone). Дополнительно для цели определения того, соглашение применяется к другому свойству MACRS, помещенному в обслуживания в течение года, измененное имущество не принимается во внимание.

Рег. П. 1,168 (я) -4 также обсуждает применимость и варианты использования таблицы амортизации в расчете, правила к вычислить новую амортизационную скидку и активы при условии ADS.

Стоимость Изоляция

По бывшей инвестиционной налоговой льготе (ITC) правила в Рег. П. 1.48-1 (c) в интерпретации Налоговый суд в больничном корпусе г. Америка, 109 т.C. 21 (1997), предметы в здании которые квалифицируются как материальная личная собственность, могут быть отдельно амортизируется согласно MACRS как личное имущество. Кроме того, суд постановил, что если компонент здания не является личной собственностью в соответствии с прежними правилами ИТЦ, это считается структурным компонентом и не может быть амортизируются отдельно. Следовательно, сегрегация затрат исследование по выявлению структурных компонентов конкретных единицы в здании, чтобы максимизировать амортизацию, не быть полезными владельцам здания, в котором арендаторы, которые используют отдельные и идентифицируемые единицы для бизнес-целей и других подразделений в качестве их жилые единицы длительного пользования.

Под временные правила в T.D. 9564, которые применяются к налогам лет, начинающихся 1 января 2012 г. или позднее, налогоплательщик может удалите структурный компонент здания и используйте любые разумный метод распределения затрат на компонент продано в отношении более крупного актива, т. е. строительство.

Заключение

Много налоговых клиенты практикующих владеют одной или несколькими арендуемыми объектами к которому применяются вышеуказанные правила.Налоговым практикам нужны постоянно общаться с теми клиентами, которые владеют сдача в аренду как жилой, так и нежилые квитанции и проверка, изменилось использование и влияние изменения на налоговые декларации клиентов.

EditorNotes

Алан Вонг — старший менеджер Holtz Rubenstein Reminick LLP, DFK International / США, в Нью-Йорке Город.