Перевод нежилого помещения в жилое не допускается – Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (действующая редакция)

Содержание

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 22 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Статье 22 ЖК РФ

1. Статьи 22 — 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

Кодекс не раскрывает содержание понятия «нежилое помещение». Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение — это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.

В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 «Основы жилищной политики города Москвы» <1>, Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» <2>. Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме «одного окна» вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

———————————
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.

<2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.

2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Использованная в комментируемой норме формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

Другой комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

на первом этаже указанного дома;

выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).

4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:

такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

Ст 22 ЖК РФ с комментариями и изменениями на 2019

1. Собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению — для проживания (статья 17 настоящего Кодекса), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, статья 288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.

ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения — в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.

Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы» (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).

Кроме Градостроительного кодекса РФ существуют и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие как градостроительную деятельность (деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемую в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства), так и непосредственно определяющие порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые. Так, распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 года N 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» (с изменениями от 31 июля 1996 года) утвержден Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве.

Указанным распоряжением устанавливаются основания для перевода жилых помещений вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств, в нежилой фонд. Такими основаниями могут быть: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

2. ЖК РФ установил ограничения в общем правиле о переводе жилых помещений в нежилые. При этом, как следует из определения статьи 15 ЖК РФ, в качестве жилых помещений имеются в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

Прежде всего, помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Иными словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома.

Не допускается переводить часть жилого помещения в нежилое помещение. В случае постоянного проживания в нем собственника этого помещения или иного лица на другом законном основании перевод жилого помещения в нежилое недопустим. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств (не являться предметом залога, аренды, найма и др.), то есть юридически свободным.

3. ЖК РФ устанавливает дополнительные ограничения к общим положениям закона о переводе жилого помещения в нежилое помещение для квартир, расположенных в многоквартирных домах. В настоящей статье указано, что в многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но только в том случае, если помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. При этом можно предположить, что ЖК РФ подразумевает все этажи, расположенные выше, к примеру даже не второй, а седьмой и одиннадцатый. Однако следует иметь в виду, учитывая вышеизложенное, что в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Кроме того, также в соответствии с настоящей статьей, под таким переводимым помещением должны находиться нежилые помещения. Поэтому стоит толковать данную норму относительно нижних этажей многоквартирного дома.

С другой стороны, если на нижнем этаже всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым строением.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение возможен при условии:

если переводимое помещение отвечает установленным законом требованиям, применимым к жилому помещению (санитарным и техническим правилам и нормам, правилам пожарной безопасности и др.), либо есть возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
если право собственности на переводимое нежилое помещение не обременено правами каких-либо лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др.

Только указанные выше ограничения для перевода нежилых помещений в жилые устанавливает настоящий ЖК РФ.

Ст. 22 ЖК РФ с Комментариями 2018-2019 года (новая редакция с последними изменениями)

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Комментарий к Ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях, без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и наступает действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правом пользования, которое основано не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод жилых комнат в нежилые в квартире. В данном случае был бы не понятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, — это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в жилом помещении должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены.

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

См. все связанные документы >>>

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

20. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

ЖКРФ глава 3. Статья 22. ЖК РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться следующие условия:

• доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;

• переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).

Недопустим перевод жилого помещения в нежилое, если переводимое помещение является частью жилого помещения (напр., комната в коммунальной квартире) либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, что подтверждается в первую очередь регистрацией в данном жилом помещении.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.

Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах (критерии см. ниже).

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:

• находящиеся в ветхом состоянии;

• находящиеся в аварийном состоянии;

• в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если помещение обременено правами третьих лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилоепроизводится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.

Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.

Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.

21. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 24 ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

См. все связанные документы >>>

1. Орган местного самоуправления вправе отказать собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот в случае непредставления указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК). Думается, что в случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в указанной статье установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В настоящем Кодексе дан небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе, и при подаче им заявления должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.

По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 настоящего Кодекса можно увидеть, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов в данный орган. А если собственник помещения не представил все документы, то, согласно ст. 23 настоящего Кодекса, срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.

2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, о каком другом органе в принципе может идти речь, если в муниципальном образовании орган местного самоуправления один.

3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода жилого помещения в нежилое установлены в ст. 22 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 22 ЖК).

В данном случае основанием отказа будет являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо технической возможности сделать такой вход.

Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым расположено жилое помещение.

Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.

Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

5. В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи.

Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права иных граждан и юридических лиц.

6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии с Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
оно является частью жилого помещения;
в нём кто-то постоянно проживает;
оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Доска объявлений Краснодар