Можно ли перевести квартиру из жилого помещения в нежилое, чтобы сдавать дороже?

Получил в наследство квартиру на первом этаже в центре небольшого города. Рядом магазины, медцентры, офисы. Появилась идея перевести ее в нежилую недвижимость и сдавать в аренду бизнесу.

Расскажите, как это можно сделать и какие подводные камни могут встретиться? Нужно ли оформлять ИП для сдачи в аренду и какие придется платить налоги?

Александр

Если хотите сдавать квартиру в аренду как нежилое помещение, придется оформить ИП и правильно платить налоги, чтобы не попасть на штрафы и пени. А еще нужно провести общее собрание собственников жилья, сделать отдельный вход и собрать пакет документов.

Анастасия Корнилова

юрист

План действий:

Для перевода помещения в нежилое нужно провести общее собрание собственников

Для принятия решения нужен кворум — минимальное количество голосов, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме. Решение о переводе принимается большинством голосов, и количество подъездов в доме здесь тоже учитывается.

Сколько собственников должны прийти на собрание

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов

Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в подъезде, где предполагается перепланировка

Если в доме несколько подъездов, должны соблюдаться оба условия одновременно. Если напутать, кворума не будет, и решение могут оспорить. То есть если у вас в доме несколько подъездов, нужно собрать минимум половину от общего числа голосов, но при этом из нужного вам подъезда должно быть больше ⅔ голосов собственников.

Голоса считают не по числу собственников, а по площади принадлежащих им помещений. У одного владельца трешки голосов будет больше, чем у двух владельцев однушек. Так что людей может быть меньше, а голосов у них будет больше. И кворум зависит даже от тех людей, которые живут на другом конце дома от будущего магазина или офиса.

Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Но даже если вы наберете необходимый кворум — это еще не значит, что у вас есть согласие на перевод. Набранный кворум означает, что собрание правомочно и вы можете вынести на его рассмотрение вопрос о назначении помещения.

Минстрой объяснил нюансы по общим собраниям собственников

Причем на обсуждение нужно выносить не только вопрос о реконструкции или перепланировке, а согласовывать назначение помещения. Если жильцы проголосуют против превращения квартиры в нежилое помещение, ничего не выйдет.

Сколько голосов нужно набрать для принятия решения

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества голосов участников собрания

Большинство от общего количества голосов участников

И в то же время большинство от общего количества голосов участников собрания — жильцов подъезда, где предполагается перепланировка

Когда будете оформлять протокол общего собрания, отдельно укажите, что эти условия были соблюдены. Обязательно должно быть видно, кто из голосовавших в каком подъезде живет и как считались голоса. Если наберете большинство голосов во всем доме, но в нужном вам подъезде большинства голосов не получите, перевод не согласуют.

Сразу составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново. Один экземпляр протокола приложите к документам на согласование перевода помещения в нежилое, второй передайте в УК или ТСЖ.

Все соседи должны дать согласие на перевод

Для перевода квартиры в нежилое помещение придется получить согласие от собственников всех прилегающих помещений: справа, слева, снизу и сверху.

Законом не установлен специальный бланк, поэтому согласие составляют в произвольной форме. Однако есть сведения, которые обязательно следует указать:

1. ФИО собственника и его паспортные данные.
2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
3. Номер примыкающей квартиры.
4. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Вы можете сделать шаблон и попросить соседей от руки написать согласие. Только убедитесь, что согласие дает именно собственник, а не супруга, мама или родственник. Право голоса есть только у собственников, чье право подтверждается документами, а не у фактических жильцов.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Основные требования к нежилому помещению

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, нужно сделать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и оборудовать пожарную сигнализацию.

Отдельный вход. По закону из квартиры нельзя сделать нежилое помещение, если у нее нет отдельного входа. Так закон защищает права жильцов: если посетители будут ходить через общий подъезд, они потревожат остальных. Поэтому прежде всего оцените, можно ли сделать в вашу квартиру индивидуальный вход с улицы.

Чтобы прорубить вход и сделать перепланировку, вам придется получить согласие остальных жильцов. Дело в том, что вы меняете фасад дома и будете использовать часть придомовой территории для постройки крыльца. Фасад и придомовая территория — это общее имущество жильцов, поэтому для любых действий с ними необходимо согласие собственников.

ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

п. 11 обзора судебной практики ВС РФ за 2017 год

И доступ к помещению через площадку и лестницу, по которым ходят остальные жильцы, вообще должен быть исключен. Ваше нежилое помещение должно быть полностью изолировано от подъезда, которым пользуются жильцы.

Вентиляция. У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. Вы можете присоединиться к общей вытяжной системе, если в вашем помещении не будет вредных выбросов. Заранее проконсультируйтесь с экспертами.

п. 4.8 санпина 2.1.2.2645-10

Звукоизоляция. Вы должны обеспечить звукоизоляцию квартир, которые находятся над вашим помещением и сбоку от него. Если в помещении будет работать оборудование, шумы и вибрации от него не должны превышать допустимый уровень. Здесь тоже нужна помощь специалистов: желательно до того, как приступите к оформлению документов.

Пожарная безопасность. Нужно оборудовать помещение противопожарной защитой, чтобы у людей была возможность эвакуироваться в безопасную зону, если начнется пожар. Тут тоже не обойтись без предварительных согласований.

ст. 81 ФЗ о требованиях пожарной безопасности

Зона разгрузки-погрузки. Если планируете сделать торговую точку, вам придется организовать зону для доставки товаров с той стороны, куда не выходят окна соседей.

п. 3.7 санпина 2.1.2.2645-10

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое

Если у вас есть все необходимые протоколы и согласия и в помещении можно оборудовать вход с улицы, можно приступать к сбору остальных документов. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, для начала выпишите из него всех зарегистрированных лиц. В квартире никто не должен проживать. Также проверьте, чтобы на ней не было обременений, например наложенного ареста из-за имущественного спора. Любое ограничение прав на распоряжение имуществом может стать препятствием для перевода.

Проверить обременение на сайте Росреестра

Вот список необходимых документов:

1. Согласованный проект перепланировки с учетом строительных норм.
2. Протокол общего собрания.
3. Согласие соседей на перевод.
4. Заявление о переводе помещения. Образец можно получить в органе, который оформляет перепланировки там, где вы живете.
5. Правоустанавливающий документ на квартиру — подлинник или удостоверенная нотариусом копия. В вашем случае это будет свидетельство о праве на наследство или решение суда — в зависимости от того, как вы вступали в наследство.
6. Технический паспорт квартиры.
7. Поэтажный план дома, в котором находится квартира. Его выдает БТИ.
8. Ваш паспорт.
9. Доверенность, заверенная нотариусом, если вы хотите, чтобы документами занимался кто-то другой.

Куда подавать документы

Такими вопросами обычно занимается департамент городского имущества, но в регионах это могут быть и другие организации. Уточните это на сайте городской администрации или в МФЦ.

Заявление вместе с остальными документами подают лично через МФЦ. В некоторых регионах допускается подача в электронной форме через интернет.

В какие сроки ваше заявление рассмотрят — зависит от регламента и региона. Это можно узнать у принимающего сотрудника. Например, в Москве этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 45 календарных дней.

Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

ч. 5 ст. 23 ЖК РФ

Если откажут, вы можете обжаловать это через суд. Срок на подачу жалобы — три месяца с момента, когда получили отказ или узнали о нем.

ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ 

Вы можете подать только заявление, а также проект и согласие соседей. Технический план и остальные документы уполномоченное лицо, которое будет рассматривать ваше заявление, самостоятельно запросит в нужных организациях.

Но я рекомендую собрать эти документы самостоятельно и приложить к заявлению. Это сократит время, если найдут технические ошибки или несоответствия между документами. Если получаете их самостоятельно, можно быстро все исправить. А если запрашивает уполномоченное лицо, сначала вы получаете отказ из-за ошибок в документах, затем вам отдают документы для исправлений и только после этого вы еще раз подаете заявление.

Как быть с перепланировкой или реконструкцией помещения

Если вам разрешат перевести квартиру в нежилое помещение, придется сделать перепланировку, переустройство или реконструкцию — как минимум оборудовать тот самый отдельный вход. В принятом решении это прописывают отдельно. После этого нужно подать заявление в тот же орган, что дал вам согласие на перепланировку. Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода помещения из жилого в нежилое.

Этот документ станет основанием для использования бывшей квартиры в качестве нежилого помещения. Просто так сносить стены, пристраивать входные группы и занимать часть общего участка возле дома нельзя.

ч. 9 ст. 23 ЖК РФ

Как зарегистрировать помещение с нежилым назначением

Теперь необходимо официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого понадобится новый технический план с учетом изменений. Это электронный документ, в котором есть описание объекта — площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Техплан можно заказать у кадастрового инженера или в организации, у которой в штате есть кадастровый инженер.

Перевод зарегистрируют в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и известят вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней. Извещение придет на электронную почту, если в ЕГРН есть адрес, или будет отправлено обычной почтой.

ч. 1, 5 ст. 34 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Вы можете подать заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в органах государственной власти и местного самоуправления. Уведомление о внесении изменений вам направят в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН.

ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Какие проблемы могут помешать переводу помещения в нежилое

Отказ соседей. Соседи могут отказать в оборудовании отдельного входа или вообще не дадут согласие на перевод. И даже если они согласятся, есть шанс, что конструктивные особенности дома не позволят проделать этот вход. Чтобы решить этот вопрос, проконсультируйтесь в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства. Вам подскажут, действительно ли получится прорубить вход и как лучше это сделать.

Например, в Москве этим занимается ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление». Какая организация отвечает за подобные вопросы в вашем городе, можете узнать в городском департаменте или отделе архитектуры. И лучше сделать это до начала всех остальных мероприятий. Если такой вход обустроить нельзя, перевести квартиру в нежилой фонд точно не получится. Чем раньше вы это выясните, тем больше времени, денег и нервов сэкономите.

Культурное наследие. Если дом, в котором расположена ваша квартира, относится к объектам культурного наследия, вы вообще не сможете внести никакие изменения в его облик. Соответственно, сделать квартиру нежилым помещением тоже не получится.

ст. 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия народов РФ»

Реновация. Сейчас во многих городах есть утвержденные планы реконструкции или реновации. Проверьте, чтобы дом, в котором расположена ваша квартира, не входил в такой план. Эту информацию вы можете получить в городской администрации.

Шум и вибрация. Если в вашем помещении будут работать машины и приборы, создающие шум и вибрацию, и уровень шума будет превышать предельно допустимые параметры, вас заставят привести работу приборов в норму и еще могут взыскать компенсацию морального вреда в пользу пострадавших от шума соседей.

Высокая стоимость работ. На перепланировку и сбор документов придется потратить немаленькую сумму. Посчитайте, возможно, выгоднее будет продать полученную в наследство квартиру и купить помещение изначально предназначенное для коммерческого использования.

Вид бизнеса. Еще проблемы могут возникнуть из-за бизнеса, которым вы или ваши арендаторы будете заниматься в переоформленном помещении. К примеру, если вы откроете хостел, но ваши постояльцы будут нарушать права остальных жильцов и санитарные нормы, суд может запретить вам использовать помещение для гостиничных услуг. А с 1 октября хостелы в жилых помещениях под запретом, таким бизнесом можно будет заниматься только в нежилых помещениях.

Какие налоги нужно платить при сдаче нежилого помещения в аренду

Статус нежилого помещения обычно предполагает, что собственник будет использовать недвижимость в коммерческой деятельности. Если помещение просто стоит или там хранят лыжи и велосипеды, это еще не бизнес. Но если его сдают в аренду под магазин или открыли там офис, это предпринимательская деятельность. Налоги лучше начислять и платить как при ведении бизнеса, а не при владении личным имуществом физлица.

Письмо Минфина от 29.10.2018 № 03-07-14/77560

Для предпринимательской деятельности нужно оформить ИП и выбрать подходящую систему налогообложения. Если сдавать помещение в аренду без статуса ИП, это не освободит от начисления НДС, НДФЛ и штрафов. Ссылаться на отсутствие статуса предпринимателя не получится.

Если не оформлять ИП. В любом случае нужно платить НДФЛ по ставке 13%. Налог можно уменьшить с помощью профессионального вычета, но все равно каждый год придется подавать декларацию и платить деньги в бюджет.

Но налоговая может признать деятельность предпринимательской, оштрафовать за ее ведение без регистрации, доначислить НДС, пени и штрафы. За пару лет может набежать приличная сумма: ее взыщут, даже если помещение уже продано.

Если оформить ИП. Чтобы сдавать в аренду нежилое помещение и избежать проблем с налоговой, сразу регистрируйтесь как ИП и выбирайте подходящую систему налогообложения.

Можно остаться на ОСН и платить НДФЛ по ставке 13%. От НДС получите освобождение и сможете использовать профессиональный вычет, а также вернете часть денег за лечение, обучение или при покупке жилья.

Если выбрать упрощенную систему налогообложения, можно платить 6% с доходов или 15% от прибыли. Посчитайте, что выгоднее в вашем случае. В некоторых регионах при сдаче недвижимости в аренду действует патентная система налогообложения — платите фиксированную сумму в год и не сдаете декларации.

В любом случае в статусе ИП придется платить страховые взносы, даже если помещение простаивает.

Чтобы точно подсчитать, что будет выгоднее в вашем случае, нужно знать ориентировочный уровень дохода, регион и другие особенности ситуации. Лучше всего проконсультироваться с бухгалтером, используя конкретные цифры и нюансы налоговых режимов в вашем городе. Не принимайте решений по советам из интернета: если не учесть все детали, это может привести к необратимым последствиям и потере денег.

Вот что получилось, когда владельцы помещений не разобрались во всех тонкостях:

1. ИП продал личную недвижимость, а ему доначислили 720 000 Р налогов.
2. Собственник честно платил налог с аренды, а потом получил требование об уплате еще 350 000 Р.

Обязательно почитайте разбор по судебной практике о регистрации ИП, налогах и аренде недвижимости. Есть много способов избежать лишних расходов, если правильно подготовиться.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Перевести нежилое помещение в жилое можно, но только если оно соответствует требованиям к жилью. Вам потребуется совершить пять важных шагов. О них рассказывает старший юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дмитрий Смаковский.

Beeboys/Fotolia

Что такое жилое помещение с точки зрения закона? Об этом говорится в статье 15 Жилищного кодекса. Это изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания людей, а значит, соответствует санитарным и техническим нормам. Поэтому нежилая недвижимость может получить статус жилой, только если уже отвечает этим требованиям или если можно исправить несоответствия. Кроме того, право собственности не должно обременяться правами третьих лиц.

Общая схема перевода такова.

Шаг 1

Первое, что необходимо сделать, — подготовить проект переустройства или перепланировки, так как санитарно-эпидемиологические, гигиенические и противопожарные требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому. Документ можно составить самостоятельно, но лучше поручить эту работу специалисту.

Шаг 2

В каждом городе есть свой орган, который решает, можно ли поменять статус помещения. В Москве это Департамент городского имущества.

Туда нужно подать следующие документы:

1) заявление на то, чтобы перевести нежилое помещение в жилое;

2) ваше удостоверение личности;

3) правоустанавливающие документы на недвижимость;

4) если вы проводите переустройство или перепланировку — проект;

5) если речь идет о переустройстве или перепланировке, затрагивающих общее имущество в многоквартирном доме — протокол собрания собственников;

6) заключения о том, что помещение соответствует требованиям, которые предъявлеются к жилым помещениям;

7) если собственником является несовершеннолетний ребенок — подтверждающий ваши полномочия документ из органа опеки и попечительства;

8) свидетельство о рождении.

Шаг 3

Согласно закону, вам должны ответить в письменной форме в течение 48 рабочих дней.

Если вы считаете, что отказ в переводе незаконен, — смело обращайтесь в суд. Не затягивайте: вы можете сделать это в течение трех месяцев после того как получили отрицательный ответ.

Шаг 4

Если перевод нежилого помещения в жилое согласован при условии переустройства или перепланировки, вы обязаны их провести.

После этого приемочная комиссия того органа, которая выдала вам разрешение, должна подготовить акт. Он подтверит, что перевод окончен и что помещение теперь считает жилым.

Шаг 5

Наконец, завершающий шаг — подать документы в Росреестр и получить новое свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение.

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Можем ли мы рассчитывать на поддержку от государства при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Информация в этой статье будет полезной собственникам нежилых помещений, которые хотят перевести его в статус жилья.

Ниже мы расскажем об основных условиях, при выполнении которых возможен перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с действующими на сегодняшний день нормативными актами.

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Условия, которым должно соответствовать жилое помещение:

1. Иметь инженерные сети — электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляцию и т. д.

2. Оборудоваться и обустраиваться таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами.

Для того, чтобы нежилое помещение было признано в дальнейшем жилым, потребуется подготовить проект реконструкции, согласно которому проводится перепланировка.

Важно, чтобы в процессе перестройки не снизился уровень надежности здания (например, запрещено убирать несущие стены).

Не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этаже зданий, а также в домах, признанных аварийными.

Куда подаются документы для перевода нежилого помещения в жилое

Законодательством предусмотрено, что решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания относится к компетенции органов местного самоуправления (муниципалитетов).

В Москве услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества.

В других субъектах РФ вопросы изменения статуса (перевода) помещения могут возлагаться на Департаменты архитектуры.

Заявление и документы для получения этой услуги подаются через МФЦ.

В Москве создано более ста центров государственных услуг, в большинстве российских регионов МФЦ также давно и успешно функционируют.

Обратиться в них можно без привязки к месту жительства, выбрав удобный офис.

Порядок признания помещения жилым

На основании заявления собственника уполномоченные органы в установленном порядке создают комиссию для оценки помещений жилищного фонда.

Такая комиссия дает заключение: признать объект (здание, помещение) пригодным (непригодным) для проживания граждан, что является основанием для вынесения соответствующего решения о переводе нежилого помещения в жилое.

При принятии положительного решения о переводе помещения в другой статус можно проводить реконструкцию.

Для реконструкции помещения, как упоминалось выше, необходим проект, а по завершении работ по переустройству составляется акт приемочной комиссии.

Указанный акт подтверждает окончание перевода помещения в жилой фонд.

Процедура перевода помещения требует специальных знаний, поэтому самостоятельно выполнить требования законодательства без привлечения юристов весьма сложно.

Чтобы не тратить время и избежать трудностей в решении этого вопроса, настоятельно рекомендуем своевременно обращаться к опытным специалистам.

порядок действий и необходимые документы в 2020 году

В данной статье мы расскажем, какие работы вам нужно провести и какие документы собрать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном и частном доме, в соответствии с последними требованиями законодательства в этой сфере.

Перевод нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме

Для многих людей актуальным является вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение для обустройства магазинов и иных объектов под коммерческое использование. Но, порой возникает потребность и в обратном переводе – нежилого помещения в квартиру.

В нежилом здании не может быть жилых помещений, поэтому переоборудовать офис в квартиру можно только в многоквартирном доме (сокращенно – МКД).

Заниматься переводом имеет право исключительно собственник имущества. При этом помещение не должно быть обременено арендой, ипотекой, арестом и другим обременением.

Рассмотрим, что для этого нужно.

Шаг 1. Подготовка проектной документации

Речь идет о проекте перепланировки и (или) переустройства (далее – Проект). П. 4 ст. 22 Жилищного кодекса (ЖК РФ) запрещает переводить нежилое помещение в жилое, если оно не соответствует требованиям, определенным для жилых помещений. Поэтому необходимо привести ваш объект в соответствие с условиями проживания в квартире, а для этого почти во всех случаях понадобится проведение работ по переустройству и перепланировке.

Требования к жилым помещениям содержатся в разделе II Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

Приведем некоторые из них:

1. Жилые помещения должны располагаться в жилых зонах. Отсюда следует, как мы упоминали выше, в нежилых зданиях не могут располагаться квартиры.
2. Квартира должна быть оборудована таким образом, чтобы исключить риск получения травмы ее жильцами.
3. Основания и несущие конструкции МКД не должны иметь повреждений, приводящих к их деформации и ухудшению эксплуатационной функции.
4. Жилое помещение укомплектовывается всеми необходимыми инженерными системами. Исключение – жилые дома в СНТ при не подключении централизованных сетей, – в этом случае разрешено отсутствие водопровода и канализации.
5. Все инженерные системы обязаны соответствовать требованиям к их функционированию. Не допускается поступление воздуха по вентиляции из одной квартиры в другую, объединение вентиляционных каналов комнат с кухней или ванной.
6. Нельзя располагать квартиру в подвале и цокольном этаже.
7. Жилой фонд должен быть защищен от проникновения дождевой, грунтовой воды, а также от утечек из инженерных сетей.

Любые работы по перепланировке и переустройству подлежат согласованию с органами местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). А для получения разрешения необходим Проект. Помните, что до согласования Проекта работы в помещении МКД не проводятся.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, включающее в себя:

• установку, разборку, перенос стен или перегородок;
• обустройство, расширение или уменьшение, закладку дверных и оконных проемов;
• перераспределение площадей между помещениями.

Разработкой Проекта занимается проектировщик.

Переустройство представляет собой установку, замену, перенос, демонтаж инженерного оборудования.

Для данных работ также нужен Проект, но специалисты часто объединяют два вида изменений в один документ.

Стоимость Проекта, конечно, в разных регионах и организациях существенно отличается и назвать определенную сумму сложно, тем более что она зависит еще и от объема работ.

Шаг 2. Согласование проекта

Госструктура, рассматривающая вопросы перевода нежилого помещения в жилое и жилого в нежилое, в каждом субъекте РФ имеет немного разное наименование. В Москве, например, это Мосжилинспекция и Департамент городского имущества.  Для упрощения, далее по тексту, будем называть уполномоченную организацию органом местного самоуправления (ОМС).

Подать заявление на перевод можно лично в ОМС, либо через многофункциональный центр.

Ветхое и аварийное жилье является основанием для отказа в проведении работ по перепланировке. Помимо этого, под запретом являются любые строительные работы, которые могут привести к изменению характеристик МКД, его несущей способности и надежности.

Перечень документов, необходимых для подачи заявления о переводе в жилое помещение:

1. Правовые документы, или их нотариальные копии.
2. План переводимого помещения с техническим описанием (обычно входит в состав проекта).
3. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (технический паспорт).
4. Проект переустройства и перепланировки.

Региональные власти дополняют общий порядок административным регламентом и иными нормативными актами, уточняющими процедуру согласований. Сюда можно отнести предоставление дополнительных документов, делегирование полномочий с другими госструктурами.

В связи с этим вам могут понадобиться:

• заключение о соответствии переводимого помещения требованиям к жилым объектам, полученного от организаций по проведению санитарно-эпидемиологической экспертизы, экспертизы проектной документации, БТИ;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

О содержании этих документов и подробностях их получения в вашем регионе должен знать проектировщик. Частичные согласования могут быть получены им же на стадии утверждения Проекта.

• если дом – объект культурного наследия, нужны разрешения от органов, занимающихся контролем и охраной таких объектов недвижимости.
• согласие собственников помещений МКД, о котором читайте ниже.

ОМС будет рассматривать ваши документы в течение 45 дней. При положительном результате вам выдадут разрешение на проведение строительных работ. В противном случае вы можете получить либо отказ, запрещающий подобные работы, либо список замечаний, устранив которые, можно заново подавать документы на согласование.

В статье 23 ЖК РФ не содержится указания на согласование перевода в жилое помещение с собственниками квартир многоквартирного дома. Такая норма обязательна для обратного перевода – жилого помещения в нежилое. Однако, если перепланировка и реконструкция затрагивают имущество собственников многоквартирного дома, то проведение собрания с жильцами для сбора их подписей станет для вас обязательной процедурой.

Например, устройство выхода на лестничную клетку (которое первоначально не было предусмотрено) и переделка в окно отдельного выхода на улицу затрагивают общее имущество МКД, а такие работы понадобятся при перепланировке многих нежилых помещений.

Получение согласия от жильцов может стать самым сложным этапом в процедуре перевода.

Подготовительные работы – согласие от собственников МКД

Если собирать подписи владельцев квартир МКД в вашем случае все-таки обязательно, то заняться этим вопросом нужно в первую очередь. Потому что без одобрения всех заинтересованных лиц вашу идею будет крайне трудно превратить в реальность.

Итак, вам понадобится:

1. Согласовать перевод с собственниками квартир, имеющих с вашим помещением общую стену, а также с владельцами квартир, расположенными выше или ниже.

Это согласование можно получить в индивидуальном порядке, обойдя каждую заинтересованную сторону лично. Согласие оформляется в произвольной форме, в нем указываются паспортные данные владельцев, номер квартиры, в которой они проживают. Ну и, конечно, сопровождаемое подписью письменное выражение одобрения.

2. Организовать общее собрание между собственниками помещений в МКД, на котором 51% голосов должен одобрить перевод, при этом, среди жителей вашего подъезда также должно преобладать число поддержавших вас участников.

О собрании необходимо известить жителей МКД не позднее 14 дней до его проведения. Это можно сделать лично, объявлением, заказным письмом. В ваших интересах известить всех. Также к собранию можно привлечь представителя ТСЖ или управляющей компании. Если собственник части квартир – муниципалитет, согласие нужно получать от ОМС.

Подробнее о том, как провести собрание с собственниками, как ведется подсчет голосов и в каком виде оформляются его результаты, читайте здесь >>.

Шаг 3. Проверка соответствия строительных работ Проекту

Работы в натуре должны проводиться в строгом соответствии с проектной документацией, во избежание риска отказа в переводе, переделки документов, получения штрафа и обязательства вернуть объект в первоначальное состояние.

Специальная комиссия приедет к вам для проверки состояния квартиры. В результате вам выдадут либо акт о соответствии Проекту, либо замечания для устранения. При втором варианте комиссия осмотрит вашу квартиру повторно.

ОМС в итоге подготовит распоряжение о переводе из нежилого помещения в жилое. Но это еще не конец процедуры.

Шаг 4. Внесение изменений в ЕГРН

После того, как все необходимые согласования в ОМС проведены, осталось внести изменения в ЕГРН.

Поскольку при перепланировке происходит изменение назначения, площади и конфигурации помещения, необходимо отразить эти данные в правовом документе на квартиру – выписке из ЕГРН. А они, по закону, вносятся по техническому плану.

Для подготовки техплана вам понадобится распоряжение ОМС и акт приемочной комиссии.

Порядок действий для внесения изменений в ЕГРН:

• Обратиться с готовым техническим планом в форме электронного документа, распоряжением ОМС и актом в любое отделение МФЦ для подачи заявления в Росреестр.
• Если собственников несколько, то заявление необходимо от всех владельцев помещения. Госпошлина не нужна.

Через 12 дней получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о конфигурации, площади и назначении помещения.

Перевод нежилого помещения в жилое в частном доме

Нежилые помещения в частном доме могли возникнуть, если вы уже когда-то запрашивали разрешение на перевод жилых комнат в нежилые. Например, для оборудования на первом этаже вашего частного дома магазина, парикмахерской и т. п.

В целом, порядок действий при переводе нежилых помещений в жилые в частном секторе похож на перевод в многоквартирном доме. Существенным отличием является то, что согласие собственников соседних участков не понадобится для перевода, а также, работы в натуре собственники часто проводят до получения согласования от ОМС.

Этапы перевода:

• Подготовить Проект перепланировки и переустройства.
• Подать документы для согласования в ОМС (перечень документов определен в ст. 23 ЖК РФ – техпаспорт, Проект, заявление, выписка из ЕГРН или свидетельство, техническое описание).
• Получить акт приемочной комиссии и распоряжение о переводе.
• Заказать технический план.
• Внести изменения в ЕГРН.

Присвоение дому жилого статуса в садоводческом товариществе

Перевести садовый домик в жилой дом в СНТ не составит труда до 1 марта 2021 года (садовым домом принято называть именно нежилое здание, предназначенное для сезонного проживания граждан).

До 1 марта 2021 года продолжает действовать дачная амнистия в отношении садовых участков.  Вы сможете воспользоваться ей для перевода нежилого дома в жилой при соблюдении следующих условий:

• Разрешенное использование земельного участка – «садоводство».
• Земельный участок находится в собственности гражданина.
• В ЕГРН содержатся сведения о здании, назначение которого – нежилое.

В данном случае согласовывать с органами власти изменение назначения не придется, и никаких разрешений администрации не потребуется.

Чтобы заменить в документах на дом назначение с нежилого на жилое, необходимо:

1. Заказать технический план (для работ привлекается кадастровый инженер).
2. Подать в Росреестр заявление на учет изменений здания, сопровождающееся следующими документами:

• Паспорт собственника.
• Технический план.
• Правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на землю не зарегистрировано в ЕГРН.

3. Получить выписку из ЕГРН на дом, подтверждающую изменение назначения.

До 1 марта 2021 года не нужно подтверждение того, что дом отвечает признакам жилого строения. Технический план заполняется на основании декларации, в которой собственник указывает характеристики объекта недвижимости.

Если садовый дом не учтен в ЕГРН, то осуществляется не процедура перевода нежилого здания в жилое, а постановка объекта на учет сразу как жилого дома. Разница заключается лишь в подготовке технического плана, а для собственника изменений в последовательности действий нет.

Стоимость процедуры в данном случае ограничивается ценой техплана. Госпошлина не взимается, так как при изменении характеристик объекта недвижимости не возникает право собственности.

Подведем итоги

Перевод нежилого помещения в жилое возможен, если:

1. Соблюдены требования по обустройству помещения в качестве жилого.
2. Отсутствует ограничения в виде ипотеки, залога и т. п.

Процедура перевода сложная, длительная и затратная. Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией для уточнения подробностей перевода.