Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.
Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.
Квартира в новостройке
Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.
«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.
Риелтор Анна Игнатьева:Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего. Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора. Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.
Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».
А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».
Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.
Вторичка с чистыми документами
На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.
«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье. Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников. Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.
Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.
«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов. Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой. Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».
Вторичка со сложной историей
Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».
«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку. Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом. Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».
Альтернативная квартира
Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.
Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».
«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».
Подводим итоги:
- Сделку на первичном рынке можно провести своими силами. Юрист или риелтор потребуются, чтобы разъяснить пункты договора с застройщиком и банком. Правда, поменять условия сделки вы всё равно не сможете.
- Покупая квартиру на вторичном рынке, придётся разобраться с правилами регистрации договора купли-продажи и проверить юридическую чистоту квартиры. Сделать это можно самому, а можно через риелтора или юриста.
- При альтернативной сделке обойтись без посредника вряд ли получится — риелтору придётся синхронизировать действия всех продавцов и покупателей в цепочке.
Нужен ли мне риелтор — Справочник Недвижимости
Что нужно знать
Риелтор — это человек, который помогает купить квартиру: даёт советы на этапе подбора жилья, договаривается с представителем собственника или собственником, проверяет документы, ведёт переговоры о скидке, готовит сделку и её оформление. У риелтора нет какого-то специального образования — только опыт и связи. По сути, он не делает ничего такого, с чем не справился бы обычный человек, располагающий временем и обладающий упорством.
Если вы покупаете квартиру в новостройке и уже определились с жилым комплексом и застройщиком, обращайтесь к нему напрямую. У каждой крупной компании есть свои менеджеры по продажам — они помогут подобрать конкретный вариант и всё оформить. А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке, где часто заключаются альтернативные сделки, риелтор нужен почти всегда из-за сложных цепочек сделки и тонкостей с документами. Вы можете сделать всё самостоятельно, но потратите на это немало сил и времени и, возможно, упустите что-то важное.
Выбор квартиры
Подобрать подходящий вариант можно самостоятельно, если вы точно знаете, чего хотите. Но если деньги есть, а представления об идеальной квартире или времени осматривать всё подряд нет, заботы по подбору берёт на себя риелтор. Вы расскажете, что хотите купить и за сколько, а он оценит рынок, предложения и сделает подборку самых выгодных вариантов. Вам останется только съездить на просмотры и выбрать понравившуюся квартиру.
Опытный риелтор лучше знает рынок и ситуацию в городе: например, может рассказать, в каком районе планируется шумная застройка, реновация или прокладка шестиполосного шоссе прямо под окнами строящегося дома. Это убережёт от выбора якобы привлекательного варианта, который перестанет быть таковым уже через пару лет.
Риелтор берёт на себя переговоры с застройщиком, продавцом или его риелтором. Это очень долго и утомительно. Нужно уметь договариваться, торговаться и аргументированно просить о скидках — часто риелтор может существенно снизить стоимость покупаемого жилья. Он знает среднюю цену квадратного метра, статистику закрытых сделок и реальную стоимость жилья.
Проверки
Риелтор проверяет все документы: собственников, юридический статус квартиры, техническое состояние. А затем готовит необходимые уже для совершения сделки документы и составляет договоры. Он же помогает в проведении сделки в банке и в регистрации всех документов. Особенно это нужно, если вы покупаете вторичное жильё и у вас альтернативная сделка со множеством нюансов.
Часто нечестные продавцы пытаются скрыть недостатки квартиры (несогласованную перепланировку, например, или проблемы с документами) и продать её подороже. Работа риелтора — тщательно всё проверить и указать на такие недостатки. Если они не критичные, то просить скидку.
Иногда продавцы вторички отказываются иметь дело с частными лицами без риелтора. Они объясняют это тем, что работать с непрофессионалами долго, нужно всё объяснять неопытному покупателю. Это, конечно, незаконно, но если очень хочется купить именно эту квартиру, придётся нанять риелтора.
Ответственность
Добросовестный риелтор проверит всё по максимуму. Как правило, он работает в паре с юристом, который помогает ему. Но полной безопасности сделки на вторичном рынке гарантировать никто не может: некоторые вещи (подлинность паспорта владельца, кредитную историю или его семейный статус) просто невозможно легально проверить.
Вы можете воспользоваться услугами страховых компаний и застраховать титул — своё право собственности. Если сделку признают недействительной, вам вернут все деньги. Если по вине риелтора сроки сделки или фактической передачи вам квартиры затягиваются (скажем, он неправильно оформил документы), вы можете потребовать снизить сумму его вознаграждения. Но риелтор не несёт ответственности за то, насколько добросовестно вы и продавец выполняете условия договора.
Ипотека
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, риелтор может искать для вас варианты ипотечных программ и вести переговоры с банками, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Это хорошая возможность сэкономить и получить ипотеку на лучших условиях: некоторые банки предоставляют скидки клиентам крупных агентств недвижимости.
Выбор риелтора
Риелтора чаще всего ищут по рекомендациям друзей. Помимо расценок, обратите внимание на историю работы фирмы и опыт риелтора, который будет с вами сотрудничать. Важно понимать, что специалиста нужно подбирать для решения своих задач. Если знакомые порекомендовали вам риелтора, который помогал им сдать квартиру, не факт, что он справится, например, с покупкой коммуналки с расселением. Или риелтор работает только с элитной недвижимостью, а в эконом-классе разбирается плохо.
Расскажите риелтору о своей ситуации и задайте вопросы:
- Как давно вы работаете риелтором?
- С какими сегментами рынка вы работаете?
- Какие типы сделок вы вели?
- Что входит в ваши услуги?
- Какие у вас есть инструменты для подготовки моей сделки?
- Что вы будете проверять?
- Работаете ли вы с нотариусом или юристом? Сможете ли найти специалистов, если возникнет необходимость?
Если человек отказывается отвечать на вопросы, путается, реагирует агрессивно: «Да я сколько лет работаю! Я профессионал, что я вам тут рассказывать буду!», стоит задуматься. Хороший риелтор ещё и хороший переговорщик, и немного психолог.
Сейчас некоторые риелторы активно ведут в социальных сетях профессиональные блоги, так что попытайтесь узнать о человеке больше из интернета.
Риелторы могут работать как частным образом, так и как представители агентства — и с теми, и с другими обязательно заключайте договор. Его можно написать и в свободной форме, помощь юриста необязательна. В договоре должно быть прописано всё, что должен сделать риелтор (проверить историю предлагаемых квартир, подлинность сведений, которые предоставляют собственники, сопровождать сделку до окончания оформления всех документов и передачи вам квартиры и так далее), и в какие сроки он обязуется это сделать.
Условия
Как правило, риелтор работает за процент от сделки. Сумма может варьироваться, например в Москве это обычно 2-5%. В договоре всегда указывается стоимость всех работ, и в процессе поиска вариантов или оформления сделки риелтор не должен просить дополнительную плату. Платить риелтору нужно после выполнения им всех взятых на себя обязательств (то есть после заключения сделки и оформления документов).
При заключении сделок в элитном сегменте комиссию риелтору выплачивает продавец. Недобросовестные агенты часто пользуются незнанием покупателя, чтобы получить свой процент и с него, и с продавца.
Подведём итоги
Риелтор — это агент, его услуги необязательны. Тем не менее работа с риелтором сэкономит вам время, обеспечит комфорт при поиске квартиры и оформлении документов, поможет получить скидки и снизить стоимость сделки, минимизирует возможные риски — особенно если ваша сделка заключается на вторичном рынке.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова
Зачем нужен риэлтор? Риэлтор – это специалист в сфере недвижимости. А можно ли справиться и без риэлтора? Кто-то скажет: в принципе, можно. Только что из этого может получиться?
Для примера можно провести аналогию на простом и понятном для всех примере: зачем нам нужен врач? Человек может посмотреть симптомы болезни в интернете, изучить, какие нужны лекарства и купить в аптеке. Но так не происходит. Заболев, люди идут на прием к врачу. Посещают нужного специалиста, сдают анализы. По результатам анализов врач назначает нужное лечение.
При продаже квартиры риэлтор экономит Вам время, принимает звонки, огораживает Вас от спама и нецелевых звонков. Размещая объявления самостоятельно на рекламных площадках, Ваш телефонный номер обязательно попадает в различные базы. Через некоторое время Вам начнут звонить и предлагать услуги по недвижимости, в сфере финансов, доставки пиццы и цветов, услуг такси и многого другого. Целевых звонков в море спама может быть единицы.
Возможны и такие варианты, когда агентства и риэлторы звонят по объявлениям, размещенным владельцем квартиры и назначают ложные показы с целью предложить свои услуги, не имея реальных заинтересованных клиентов.
При поиске жилья покупатели часто встречаются с ложными объявлениями, размещенными мошенниками. Например, на рекламных площадках часто можно увидеть хорошие ликвидные квартиры по неожиданно низкой цене. Чаще всего — это ложный объект недвижимости. Часто телефон, размещенный в объявлении, даже не отвечает. Его главная задача — передать телефон потенциального покупателя в базу для обзвона риэлторами и агентами. Поэтому, когда Вам звонят и предлагают свои услуги в сфере недвижимости – не удивляйтесь! Просто вы имели неосторожность позвонить на одно из таких ложных объявлений.
В настоящее время на рынке недвижимости простых сделок купли-продажи становиться все меньше и меньше, в основном преобладают альтернативные сделки, достигая до 90 % от общего числа сделок с недвижимостью. Цепочки альтернатив состоят чаще из трех-четырех квартир и более. Поэтому человеку становиться труднее разобраться в процедуре их проведения и получения денежных средств. Без помощи риэлтора здесь не обойтись.
Риэлтор выполняет свои функции: выясняет все необходимое, проверяет документы и организовывает безопасную сделку.
Если вы решили продать или купить квартиру, нужно обратиться к специалисту в сфере недвижимости, и он сделает все необходимое.
Для российского законодательства характерна негативная правовая система, которая ставит под сомнение добросовестность покупки квартиры. А судебный иск не гарантирует, что ваши требования будут удовлетворены. Кроме того, сделки с недвижимостью часто становятся объектом мошенничества со стороны нечестных продавцов и застройщиков. Для предотвращения проблемных ситуаций следует обратиться к агенту по недвижимости. В чем особенность сделки с недвижимостью при участии риелтора? Как проверить его работу?
Какого специалиста по недвижимости необходимо привлекать всегда?
Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.
Перед началом сотрудничества обсудите с агентом по недвижимости этапы проверки и выясните, какие услуги он намерен предоставить. Ниже представлен примерный перечень его действий:
- изучение истории отчуждения недвижимости
- проверка паспорта собственника, снятие копии всех страниц паспорта
- проверка реестра банкротств
- проверка базы судебных разбирательств
- запрос документов о семейном положении собственника
- запрос выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров
- проверка документов БТИ и квартиры на наличие незаконной перепланировки
- подготовка договора купли-продажи квартиры (по вашему желанию)
Зачем привлекать риелтора при ипотечной или нотариально удостоверенной сделке?
Более тщательная проверка проводится юристами из банка или страховой компании, однако у них все же меньше опыта, чем у специалиста из агентства недвижимости. К тому же, банковский сотрудник не будет проверять те вещи, которые проверил бы риелтор. Юристы из банка также не станут изучать историю перехода права собственности (это попросту не входит в их должностные обязанности), а значит ‒ не подтвердят законность владения квартирой. Они рассматривают только стандартный пакет документов для оформления сделки.
Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.
Риелтор защищает ваши интересы
Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.
Как проверить надежность риелтора?
Специалисты из «PRO ОБМЕН» настоятельно рекомендуют обращаться только к проверенным агентам и риелторам, которые внесены в базу «Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости». Кроме того, не забудьте почитать отзывы о нем в Интернете: как правило, хорошие агенты по недвижимости не остаются без рекомендаций и оценок собственной деятельности прошлыми клиентами.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Чтобы продать квартиру, которая на данный момент находится в ипотеке, можно воспользоваться некоторыми известными вариантами, но все равно права собственника будут заключены в определенные рамки. Как правило, такие объекты недвижимости продают в срочном порядке и по более сниженной цене, чем аналогичные варианты без обременений. Но, если собственник идет на уступки и снижает цену, есть возможность продать квартиру достаточно быстро.
Советую прочитать статью «Обмен ипотечной квартиры»: https://brosalin.ru/obmen-ipotechnoj-kvartiry/
Жилплощадь с обременением в виде ипотеки нельзя продать через обычный договор купли-продажи, поэтому первым делом следует пойти в банк и выбрать способ, с помощью которого вы будете реализовывать продажу:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
Первый способ самый популярный и простой, но и тут нужно постараться, так как собственнику нужно найти такого желающего приобрести жилье, у которого есть необходимая сумма на руках. Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный займ, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге. После этого необходимо оформить договор купли – продажи между двумя сторонами. Обязательно его необходимо заверить юридически, у специалиста. Следующим шагом будет покрытие займа с помощью денег, полученных от приобретающей стороны.
Если следовать второму способу, то здесь также необходимо сначала оправиться в банк за получением согласия. Также сотрудник банка должен предоставить вам справку о том, какой размер долга вам еще нужно выплатить.
Затем покупатель, при помощи нескольких ячеек, кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом довольно частое явление, особенно тогда, когда у заемщика нет денег. В этом случае ищут покупателя, который готов приобрести такую недвижимость с условиями ипотеки. Для продающей стороны это является отличным способом провести сделку, а вот покупающая сторона может получить выгоду, так как банк может немного улучшить условия для покуп
Покупка квартиры: как сдать в аренду добро
Покупка квартиры может иметь много смысла, в финансовом отношении и в других отношениях, если вы арендовали. Тем не менее, на первый взгляд может показаться сложным, как купить квартиру. Не бойся — просто проверь эти шаги, чтобы начать.
Проверьте, где вы стоите в ренте против собственного уравнения.
Перво-наперво: дешевле ли покупка или аренда, зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы будете оставаться там.Один из способов подсчитать все эти цифры за один раз — воспользоваться нашим калькулятором аренды и покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сумму, которую вы ожидаете заплатить, чтобы владеть или арендовать в вашем регионе.
Скажем, например, что вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры обойдется в 200 тысяч долларов. Вначале, конечно, покупка будет казаться более дорогой, потому что вам придется потратить 48 000 долларов на первый взнос и заключительные расходы. Но до тех пор, пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс подсказывает, делая покупку более дешевым вариантом.
Причина: через пять лет вы создали собственный капитал в своем доме, а не выбрасывали деньги на аренду. Так что не забудьте сравнить расходы в вашем районе и посмотреть, что имеет смысл для вас.
Выясните, доступна ли покупка квартиры.
Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Посмотрите наш калькулятор доступности жилья, где вы можете указать свои доходы, долги и авансовые платежи.
Скажем, например, что у вас годовой доход в размере 70 000 долларов, вы платите 250 долларов в месяц на кредитные карты и другие долги и у вас сэкономлено 40 000 долларов на первоначальный взнос.Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц. Знать эти цифры очень важно, потому что они помогут вам сузить охоту на квартиру до желаемого ценового диапазона.
Узнайте больше о кооперативах и кондоминиумах
Если вы хотите купить квартиру, вы можете столкнуться как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем же разница?
«Кондо-квартира похожа на покупку дома, где вы фактически получаете право на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать ее в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, что новый Арендатор должен пройти квалификацию через совет кондо », — говорит агент по недвижимости Лила Нежад из Дуглас Эллиман.
«Кооператив покупает долю в здании, где вы владеете этим подразделением, но для получения права на покупку предъявляются дополнительные требования к плате, и граждане других стран с меньшей вероятностью попадут в большинство этих зданий. Субаренда политика также, как правило, намного более строгая, часто с ограничениями всего на два года, или вообще без арендной платы третьих сторон «.
Определитесь с необходимостью
Когда вы начинаете охоту на квартиру своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.
«Несмотря на то, что мы все хотим иметь большое пространство, шкафы и отличное расположение, я всегда спрашиваю своих начинающих покупателей, что им нравится в том месте, где они живут в настоящее время, и каковы их три главные потребности в новой квартире», — говорит реал. Агент по недвижимости Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, двойные туалетные столики в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная машина / сушилка или утренний свет могут быть важны для некоторых покупателей».
Это также время подумать о том, где бы вы хотели жить (т.е.какая часть города подходит вашему стилю жизни и как далеко вы готовы ездить на работу. Чем конкретнее вы можете быть заранее, тем легче будет выделить потенциальные списки.
Найти подходящего агента по недвижимости
Покупать дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция жесткая в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно иметь доверенного покупателя, сражающегося на вашей стороне.
«Сегодня у покупателя квартиры должен быть агент по недвижимости, у которого есть опыт рынка и опыт, чтобы защищать покупателя и правильно позиционировать его или ее в этих сценариях с множественными ставками, которые мы наблюдаем сегодня», — говорит Саркисян.
Не только знающий агент может помочь вам найти подходящую квартиру, но и может помочь вам заключить сделку и провести вас через весь процесс. Хороший агент также знает правильные вопросы, например, о домашнем животном и политике субаренды, так что вы не останетесь в стороне. Итак, не просто возьмите первого агента, который придет; свяжитесь с несколькими и задайте им вопросы (например, как долго они занимались бизнесом и в каких районах они специализируются), чтобы узнать, являются ли они подходящим агентом, который проведет вас через этот сложный процесс.
,Многоквартирный дом может быть выгодной инвестицией, если все сделано правильно.
Хороший инвестор ищет лучший совет, собирает всю информацию, которую он или она может, и затем выбирает правильное здание.
Великий инвестор познакомится с местными агентами по недвижимости и другими инвесторами и найдет наставника. Опытные инвесторы не позволят эмоциям управлять какими-либо окончательными решениями; они сделают математику и обеспечат себе кредиты.
Вот как можно сделать большие инвестиции в жилой дом.
Профессиональная консультация
Найдите нужных специалистов, которые помогут вам в этом процессе, особенно если вы впервые покупаете инвестиционную недвижимость. Чем внимательнее будут следить за вашей сделкой, тем больше вероятность, что вы охватите все свои базы.
- Адвокаты по недвижимости: Не пишите свои собственные юридические документы. Агент по недвижимости должен написать или просмотреть все документы о покупке.Они будут нести ответственность за такие вещи, как управление условным депонированием, написание запросов на ремонт и расследование прав собственности на имущество.
- Инспекторы: Найдите время, чтобы найти инспектора, который имеет опыт работы с коммерческой недвижимостью. Прежде чем приступить к проверке, обсудите, что будет проверять инспектор, и проясните ваши ожидания. Стандартный осмотр оценит состояние конструкции здания и электрических систем. При стандартном осмотре не проверяются такие вещи, как влажный подвал или неисправные трубопроводы под зданием.Вы можете заказать дополнительные проверки для них.
- Бухгалтер: Базовая бухгалтерия, скорее всего, ложится на вас, но тонкости местных и федеральных налогов могут оказаться минным полем. Требования могут постоянно меняться. И вам нужен профессионал, который сможет обеспечить баланс ваших чеков.
- Агент по недвижимости: Местный агент будет иметь бесценную информацию о тех областях, в которые вы хотите инвестировать, и у REALTOR®, как правило, будет больший выбор объектов недвижимости на рынке.Хороший агент будет представлять вас, когда речь заходит о предложении, и консультировать вас по вашим вариантам, основываясь на их обширном знании того, что может принести рынок.
- Управляющие компании: Большинство инвесторов не управляют своими зданиями лично. Хорошая управляющая компания будет поддерживать ваше здание в хорошем состоянии и гарантировать, что вы будете своевременно получать арендную плату от арендаторов. Для инвестора с несколькими объектами недвижимости или с работой в течение дня управляющая компания может сэкономить владельцу много времени и головной боли.
Математику в многоквартирном доме
Несколько основных математических формул могут сказать вам, является ли здание хорошей инвестицией.
Например, вы хотите рассчитать чистый операционный доход от здания, уровень денежных потоков и возврат инвестиций. Большинство ипотечных кредиторов не будут финансировать здание, если вы не покажете, что здание уже приносит прибыль, и они захотят узнать, как вы рассчитали эту прибыль.
Простой поиск в Интернете «формул коммерческого анализа» позволяет найти множество информативных веб-сайтов и учебных пособий в этой области.
Финансирование
Большинство кредиторов хотят получить как минимум 20% предоплаты. Кредиты отличаются, однако, — найдите время, чтобы ходить по магазинам вокруг.
Существует два распространенных типа инвестиционных кредитов:
- Безрегрессный кредит: Они предназначены для объектов недвижимости на сумму более 2,5 млн. Долл. США. Залог размещается на самой собственности (или иногда на другой указанной собственности в вашем портфеле). Если вы не сможете своевременно погасить кредит, то кредитор возьмет на себя указанное имущество.Вы не будете нести личную ответственность за ссуду, поэтому кредитор не может брать деньги с ваших личных банковских счетов или любых других имеющихся у вас свойств. Это кредит с ограниченной ответственностью.
- Кредит для регресса: Это вид кредита, при котором вы (и все ваше богатство) несете личную ответственность, если вы не выполняете свои платежи по кредиту. Если выбранное вами имущество стоит менее 2,5 миллионов долларов, вы не имеете права на получение кредита с ограниченной ответственностью, и вам придется лично претендовать на получение регрессного кредита.
Правильный многоквартирный дом
Самый простой способ найти недвижимость — через агента по недвижимости. Вы также можете взглянуть на местные газеты для продажи зданий. Поговорите с инвесторами в сообществе, так как недвижимость часто продается через сарафанное радио без рекламы.
Свяжитесь с местными адвокатами по недвижимости, чтобы узнать, знают ли они о какой-либо недвижимости на рынке и рассмотреть возможность использования агента по недвижимости. Вы должны будете заплатить агенту гонорар, но для первого покупателя опыт агента и рыночные ноу-хау невероятно ценны.
Агент также может порекомендовать местные компании по управлению имуществом. Помните, REALTOR® — агент по недвижимости с дополнительной профессиональной подготовкой и опытом.
Наконец, не забудьте отложить свои эмоции в сторону. Проверка и выбор зданий должны быть чисто деловыми решениями.
Обучите себя
Как можно больше узнав об инвестиционной недвижимости, вы сделаете правильный выбор.
Читайте все, что можете. Посещайте законные семинары лично и онлайн.Семинары могут также проводиться в вашем местном городе, округе или государственных учреждениях.
Ищите опытных инвесторов и, в идеале, посмотрите, будет ли один из них вас наставником. Поговорите с агентами по недвижимости и предпримите шаги для вступления в инвестиционный клуб или фокус-группу по коммерческой недвижимости.
Ничто не сравнится с практическим опытом других инвесторов для принятия разумных инвестиционных решений и наблюдения за ростом вашего портфеля.
На основе оригинальной статьи Кэсси Дэниелс.
,Если вы ищете квартиры для аренды, будь то для вас или с соседом по комнате, вы можете позвонить своему местному агенту по недвижимости как можно скорее. Агенты по недвижимости делают свою работу, чтобы знать все тонкости рынков жилья, на которых они работают. Если вы продаете свой дом, идея найма агента по недвижимости, вероятно, пришла вам в голову. Но вы должны нанять агента, чтобы найти аренду?
Если вы покупаете, арендуете или продаете дом, вы можете получить выгоду от работы с агентом просто потому, что у агента есть знание рынка, которого не хватает среднему человеку.Агент особенно полезен, если вы переезжаете в незнакомый район и нуждаетесь в помощи в поиске сообществ, в которых вам, возможно, понравится.
Агент также может прочитать договор аренды и убедиться, что ваши права как арендатора защищены. Однако, если квартира вашей мечты окажется за пределами вашего ценового диапазона, вам может потребоваться обменять услугу или два (или уменьшить размер на студию из одной спальни), поискать в другом районе или найти соседа по комнате, чтобы помочь покройте арендную плату.
Вы можете или не можете платить комиссию брокера.
Во многих случаях арендодатели платят агентам комиссию за поиск квалифицированного съемщика. Однако некоторые агенты требуют, чтобы вы платили им комиссионные. Прежде чем подписать какое-либо соглашение или поработать с агентом по недвижимости, который пообещал, что знает, как найти квартиру для вас, убедитесь, что вы понимаете, как этому человеку будут платить, чтобы вы не удивились.
Например, в Нью-Йорке многие арендаторы используют брокера, потому что конкуренция за квартиры очень высока.Там, как правило, брокеры требуют арендную плату за один месяц или 15% от годовой арендной платы.
Хотя большинство квартирных брокеров являются этичными, некоторые время от времени просят вас, арендатора, заплатить комиссию, в то время как они также взимают арендную плату с арендодателя или управляющего недвижимостью. Будьте внимательны, чтобы обсудить аренду и сборы с арендодателем и брокером, чтобы убедиться, что этого не произойдет (вы не хотите упустить идеальную квартиру!).
Как найти квартиру с помощью брокера
Количество времени, которое потребуется вам, чтобы найти аренду, зависит от нескольких факторов, включая местные рыночные условия, особенности аренды, которую вы ищете (например, определенное удобство, которое вы хотите), и ваша собственная квалификация арендатора (в основном, сколько вы можете позволить себе арендную плату).
Агент по недвижимости может помочь вам разобраться в деталях и найти жилой дом с арендной платой, которую вы можете покрыть в хорошем районе.
На рынке аренды жилья с множеством доступных квартир и домов может потребоваться всего несколько дней, чтобы найти понравившееся вам место. Однако на рынках жилья с ограниченным предложением аренды вы можете столкнуться с конкуренцией со стороны других потенциальных арендаторов и искать недели для жилья. Это когда агент, который знает, что соседство окупается.
Один из способов облегчить процесс поиска квартиры — это быть полностью готовым ко всему, что вам нужно сдавать в аренду, включая документы и достаточно денег.
Проверьте свой кредитный отчет и оплатите свой кредитный балл, так как арендодатель будет также проверять его. (Лучше знать, нужно ли вам улучшить кредит или исправить ошибки, прежде чем подавать заявку на квартиру.)
Большинство арендодателей также хотят проверить вашу занятость и доход и попросят рекомендации, поэтому держите эту информацию под рукой.
Большинство аренды требуют залога вместе с вашей заявкой. Как только вы будете приняты арендодателем, вам, как правило, потребуется внести залог в размере арендной платы за один месяц до даты заселения, а также арендную плату за первый месяц и, возможно, некоторые другие сборы.
Чем более вы осведомлены о своем местном рынке аренды и чем более подготовлены к тому, чтобы представить себя в качестве квалифицированного арендатора, тем легче арендовать квартиру и подписать договор аренды. Помните, что найти первую квартиру может быть непросто, но вскоре вы окажетесь в отличном месте с ежемесячной арендной платой, которую вы можете себе позволить.
,Поскольку срок действия аренды истекает, большинство арендодателей хотят показывать квартиру как можно чаще, а это значит, что им потребуется уведомление о въезде, чтобы попасть на ваше место. Они будут стремиться найти новых арендаторов, но закон гласит, что они не могут просто открыть вашу дверь в любое время и заглянуть в гости. Им также не разрешают показывать квартиру столько раз, что это создает неприятности для вас и разрушает вашу жизнь.
Если вы арендатор, ознакомьтесь с правилами въезда домовладельцев, чтобы вы знали, чего ожидать.
Уведомление арендодателя о въезде
Владельцы юридически обязаны предоставить арендатору уведомление о том, что они войдут в помещение — по по любой причине . Независимо от того, чтобы показать имущество потенциальному арендатору или отремонтировать негерметичный кран, закон ясен: законные арендаторы имеют право спокойно наслаждаться своим домом.
«Арендодатель должен предоставить в письменной форме (как правило, за 24 часа) разумное уведомление о своем намерении въехать — и сделать это только в обычное рабочее время», — объясняет Брайан Зуетель , риэлтор и юрист по недвижимости из Ирвайна, Калифорния. ,Если арендатор находится дома и согласен на въезд, уведомление может быть отменено за 24 часа. С другой стороны, арендатор может отказать во въезде своему арендодателю, если он явился без предупреждения.
Если арендодатель намеревается сдать в аренду или продать недвижимость кому-то новому, он может попросить вас разрешить дополнительные показы, говорит Zuetel. И в зависимости от того, что прописано в вашем договоре аренды, вам, возможно, придется соблюдать. «Например, при определенных условиях арендодатель может потребовать, чтобы арендатор разрешил день открытых дверей в выходные дни в рабочее время, а арендодатель может предоставить устное уведомление о въезде арендатору», — говорит он.
Так что вытащите документы, которые вы подписали, если вы беспокоитесь, что ваш арендодатель пересекает черту. Владельцы, которые следуют этим правилам, вероятно, в чистом виде.
Как часто домовладелец может показывать квартиру?
В законе об аренде конкретно не указано максимальное количество раз, когда арендодателю разрешается показывать квартиру потенциальным арендаторам. Это, однако, обеспечивает некоторое покрытие для арендаторов. «Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора», — объясняет Зуетель.
Это может звучать расплывчато, но если вы чувствуете, что ваш арендодатель злоупотребляет правом доступа и слишком часто беспокоит вас, вам следует сначала поговорить с ними, прежде чем вызвать адвоката. «Пусть они знают, что вы чувствуете стресс от всех показов, и попросите перерыв на несколько дней — это кажется более чем разумным», — говорит Холли Пасут, , риэлтор Hines and Associates Realty в Корнелиусе, Северная Каролина. Если это не поможет, вы можете обратиться в суд.
Подробнее о правах арендаторов, которые узнают, что их домовладелец продает свой дом.
,