Доходные дома — детальный обзор бизнеса
Доходные дома — перспективный бизнес! Как открыть хостел в 2019 году
Мы уже рассказывали на нашем сайте о инвестиции в коммерческую недвижимость. Многих людей привлекает бизнес на сдаче жилья в аренду – это прибыльный и надежный бизнес. Совсем недавно стали популярны доходные дома, которые приносят хорошую прибыль владельцам. Что такое доходные дома? Можно ли на нем заработать?
Инвестиции в недвижимость и заработок на сдаче жилья в аренду уже давно привлекает множество людей, мечтающих вложить средства в максимально прибыльное, надежное и безопасное дело. Доходная недвижимость стала по-настоящему популярной лишь недавно – доходные дома в Москве начали появляться все чаще и приносить сверхприбыли своим владельцам. Что же такое доходный дом и насколько реально заработать на такой недвижимости сегодня в Москве?
Что такое доходный дом?
Самая дорогая стоимость аренды жилья в России в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Именно поэтому многие инвесторы вкладывают деньги в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, так как квартиры в этих городах будут только дорожать, как и цена аренды. А спрос на аренду будет всегда, так как Москва и Санкт-Петербург – привлекает много людей из регионов России, стран СНГ и мира.
Всем этим людям требуется жилье. В этих самых крупных городах России популярна схема покупки квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Есть люди, которые оформляют эту квартиру в ипотеку, а потом сдают ее в аренду. Разница между стоимостью ипотеки в месяц и арендой – их чистая прибыль.
Еще одна схема работы с недвижимостью – создание доходного дома. Для подобного бизнеса нужно иметь большую жилищную площадь, которую дальше нужно разделить на отдельные квартиры. Каждая квартира – будет сдаваться в аренду вами, для этого нужно будет сделать хороший ремонт, а также отдельный вход для каждой из квартир. Большой жилой дом благодаря такой схеме – можно разделить на множество однокомнатных квартир.
Способы создания доходного дома
Сделать свой доходный дом – можно несколькими способами. Чаще всего покупают готовый дом нужной площади и делят его на несколько квартир. Мы рекомендуем подбирать дом для покупки близкий к метро, рядом должна также находится вся инфраструктура – магазины, аптеки, заправка и т. д. В каждую квартиру доходного дома нужно будет провести воду, газ и свет, а также отопление. Средний дом – не рассчитан на такое потребление ресурсов, в доходном доме – будет проживать в 2-3 раза больше людей. Вам нужно будет решить эту проблему. На подобный бизнес – нужно будет получить специальное разрешение, подобные проекты нужно согласовывать с властями города. Если этого не сделать, доходный дом — признают незаконной постройкой.
Второй вариант создания доходного дома – аренда жилья в большом доме и сдача квартир в субаренду. Бизнес на субаренде – может быть очень успешным, если вы грамотно составите бизнес план.
Третий вариант – построить доходный дом. Для этого для начала надо будет купить участок земли, а потом вложить деньги в строительство дома с квартирами. В этом проекте можно сразу спроектировать дом на нужное количество квартир – придумать их расположение и габариты, а также сделать отдельно все коммунальные услуги. В таких домах особой популярностью пользуются квартиры – “студия”, они открытые и демократичные, обычно имеют современный дизайн.
Такие квартиры легко можно будет сдать в аренду в Москве и Санкт-Петербурге. Такое строительство также нужно согласовывать с местными чиновниками.
Открытие хостела
Строительство доходного дома – не простой шаг, для подобного бизнеса нужно будет собрать много разрешений, чтобы он стал легальным. Вместо многоквартирного дома вы можете открыть – хостел. В данном случае вам не обязательно покупать дом, его можно арендовать, а также снять отдельно квартиру с комнатами – это очень популярно.
Хостел– это оборудованная просторная квартира с комнатами, которые сдаются в краткосрочную аренду, обычно от одного дня до недели. Хостел может иметь один вход – поэтому его можно открыть в квартире. Чтобы открыть хостел – не нужно специальное разрешение, но вам нужно соблюсти ряд требований. По жилищному кодексу вы не можете создать мини-отель в цокольном или подвальном помещении. Чтобы хостел приносил хорошую прибыль – он также должен находится рядом с метро, желательно в исторической части города – это привлечет туда больше туристов.
Главная ваша задача – найти квартиру с хорошей для вас арендой и составить правильную ценовую политику. В раскрутке хостинга вам поможет маркетинг – многие хостелы раскручивают себя в социальных сетях.
Хостел имеет и свои минусы в отличие от доходного дома – вам нужно будет не только вложить в него свои деньги, но и поддерживать его работу и развивать. Также в хостеле, который можно считать мни-отелем нужно будет иметь сотрудников, которые будут заниматься постояльцами, вести бухгалтерию, убирать помещение хостела и т. д. Также в хостеле нужны кухня, ванная комната и очень желательна прачечная. Подобный бизнес нужно постоянно контролировать, в том числе ночью – в вашем штате должны быть администраторы. При правильном подходе и грамотном бизнес плане – доходный дом и хостел могу стать вашим подспорьем в бизнесе.
Перспективные направления развития строительства доходных домов в России
В статье рассматриваются проблемы и перспективы строительства доходных домов в России, обосновывается необходимость создания фонда социальных доходных домов в Санкт-Петербурге, определяются необходимые законодательные изменения для успешного развития арендного жилья и строительства доходных домов.
Ключевые слова: доходные дома, аренда, жилищное строительство, рынок недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменным актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья, который важен не только коренным жителям городов, но и приезжим с других городов людям. Кроме того, рыночная экономика требует обширной мобильности граждан, но в условиях нехватки доступного жилья невозможно обеспечение трудовой миграции [1].
Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье. Основным инициатором пилотных проектов арендного жилья остается государство, а также крупные промышленные предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих сотрудников [2]. На наш взгляд, предложенная схема может быть интересной и для частных инвесторов, но для того, чтобы продолжить работу по реализации проектов арендного жилья необходимо принятие соответствующего закона, который будет гарантировать определенные обязательства в отношении их строительства, как со стороны государства, так и со стороны частного бизнеса.
Актуальность строительства доходных домов обуславливается существованием проблемы доступного жилья и высоких арендных ставок. Рассмотрим, кому может быть выгодно снимать жилье в доходном доме: молодой семье, которая еще не определилась с выбором квартиры; людям, у которых нет возможности приобрести квартиру с помощью ипотеки; жильцам расселяемых домов; людям, которые приехали в город не на постоянное место жительства, приезжим специалистам и так далее. Привлекательной чертой доходных домов является то, что данные дома позволяют не привязываться к месту жительства, при этом становится проще менять место работы и переезжать в другой город [3].
Доходные дома – это многоквартирные дома, строящиеся специально для последующей сдачи квартир в аренду. Жилье предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма, оно является неким аналогом гостиницы, только длительного пользования. Квартиры в таких домах отличаются от обычных, предоставлением различных дополнительных услуг: консьерж, уборка помещений, парковка, мойка автомобилей и многое другое [4].
Обратимся к истории возведения доходных домов. Данный вид недвижимости в XIX в. был широко распространен в Европе, в том числе в России. Так как спрос на съемное жилье превышал предложение, обеспеченные люди вкладывали средства в постройку таких домов. Пребывание в доходном доме освобождало жильцов от налогов и содержания собственной недвижимости. Жилье в таких домах могли арендовать люди абсолютно разных рангов и сословий – от бедных студентов до статских советников. Удобство аренды такого вида жилья заключалось в том, что квартиросъемщику не нужно было платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры – это являлось обязанностью владельца доходного дома. До 80 % городского населения в конце XIX – начале XX вв. жили в доходных домах [5].
В данном направлении больше всего добился успеха Санкт-Петербург. Арендные доходные дома «под жильцов» появились в Санкт-Петербурге в конце XVIII в., а уже в XIX в. данный вид жилья вытеснил особняки, которые скупались и перестраивались под арендное жилье. Доходные дома были выгодны как их владельцам, так и городу, поскольку с правительства снимались обязанности по содержанию домов и прилегающих к ним улиц и набережных. Пик строительства многоэтажных доходных домов наблюдался во второй половине XIX в. Тогда около 95% всех квартир были съемными. В отношении Москвы, на начало XX в. около 40% жилого фонда составляли доходные дома. В начале советского периода доходные дома были изъяты в пользу государства в России. В конечном итоге дореволюционные доходные дома превратились в дотируемое социальное жилье. После перепланировки они стали коммунальными квартирами, а в 90-х годах ХХ в. началась приватизация жилья [6].
В настоящее время в городе сохраняется колоссальное расслоение населения по доходам, и более 50% граждан вынуждены решать жилищную проблему без помощи государства бесперспективными для себя способами. Таким образом, в регионе остаются актуальными две жилищные проблемы: нехватка социального жилья для нуждающихся категорий населения, а также проблема доступного жилья эконом-класса для граждан, которые не могут быть признаны нуждающимися, но и не в состоянии решить жилищный вопрос рыночными методами. С учетом особенностей инвестиционно-строительного рынка региона, а также существующих методов решения жилищной проблемы, по нашему мнению, наиболее перспективным направлением в городе является создание в городе арендного фонда [7]. Доступная аренда позволит большей части очередников, которые не располагают средствами для приобретения жилья, получить квадратные метры, не ожидая, когда подойдет очередь социального найма, а другим нуждающимся гражданам – получить жилье в аренду по доступным ставкам.
В XXI в. город остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России, а арендное жилье становится все более выгодным и активно развивающимся сегментом для инвесторов. Ежегодно Санкт-Петербургу требуется около 1 млн. кв м арендного жилья. Сегодня строительство арендных домов в регионах возрождается, появляются все новые схемы и механизмы строительства арендного жилья.
Сегодня возрождение доходных домов возможно лишь при законодательных преобразованиях жилищной сферы, создании легального рынка найма жилых помещений, а также эффективного взаимодействия государства и частного бизнеса в направлении строительства арендного жилья. Доходные дома имеют много плюсов. Для бизнеса – стабильность. По сравнению с продажей квартир, аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, но он является стабильным рынком, который в меньшей степени зависит от воздействия макроэкономических факторов. Для государства – улучшение условий жизни граждан, высокая налоговая ставка, рост стабильности среди населения, решение вопросов миграции и многое другое. Для арендаторов – прозрачность сделок и взаимоотношений с арендодателем, наличие дополнительных услуг в доходных домах, гарантия долговременной аренды по доступным ценам [8].
Строительство доходных домов позволит увеличить количество доступных для населения квартир. Граждане будут снимать квартиры у организации, а не у «частников». Квартиросъемщику будут предоставлены хорошие условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, который устанавливает права и обязанности сторон.
Так в чем же состоят трудности на рынке доходных домов на данный момент времени? Первой причиной является то, что застройщики уверены, что за быстрое время смогут окупиться только дорогие квартиры. Срок окупаемости такого проекта из-за низких цен возрастет. Застройщики не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок и не получая прибыли. Срок окупаемости доходного дома намного больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли. Вторая причина – отсутствие законодательной базы. В настоящее время в Российском законодательстве нет самого понятия «доходный дом», значит, нет и правового регулирования деятельности в данном секторе рынка недвижимости.
Множество крупных строительных компаний могут позволить строительство арендного жилья уже в настоящее время. Чтобы данное направление строительства стало востребованным, нужно гарантировать девелоперам рентабельность такого вида бизнеса. На данный момент целесообразность инвестирования в арендное жилье еще не до конца исследована [9]. Необходимо разработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Государству следует разработать не только меры стимулирования бизнеса, но также и обеспечить определенные гарантии инвесторам. Одним из методов государственного регулирования может стать введение определенных льготных ставок для земельных участков, которые предназначены для строительства доходных домов, получение земли с уже подведенными коммуникациями, облегченный механизм получения документов, разрешающих строительство и т.д. Также необходимо усовершенствовать Жилищный Кодекс РФ, введя следующие поправки:
— ввести понятие «доходный дом»;
— добавить доходные дома в состав жилищного фонда Российской Федерации.
Если данные меры будут предприняты, то это позволит сформировать правовую базу для создания домов арендного типа. Спрос на данный вид недвижимости был и есть, а предложений пока нет, что еще раз подтверждает необходимость в доходных домах в больших городах России. Тем самым можно отметить неразвитость рынка цивилизованной аренды, который будет развиваться вслед за развитием самого рынка недвижимости. По подсчетам экспертов, к 2020 г. на долю арендного жилья будет приходиться не менее 20% всех новостроек в стране [10].
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данном этапе политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, и стране в целом, и Санкт-Петербургу в частности, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы. Строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Но для старта масштабного строительства арендных домов необходима в первую очередь государственная поддержка, что позволит значительно быстрее решить острую социальную проблему.
Литература:
1. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. Т. 28. № 1. С.5-10.
2. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.
3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.
4. Доходные дома. Ретроспектива и современные возможности [Online]. Доступно на http://www.pro-n.ru.
5. Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России [Online]. Доступно на http://www.rmnt.ru.
6. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
7. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9. С. 121-125.
8. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С.28-30.
9. Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27-31.
10. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37-41.
Маркетинг | Недвижимость
Маркетинг земельных участков начинается еще до того, как вступит в силу контракт о покупке девелопером земли, и продолжается до тех пор. пока не будет продан последний участок. Различные аспекты маркетинга, в том числи PR. реклама, подбор персонала и мерчандайзинг. Однако в случае с девелопментом земли маркетинг имеет некоторые особенности, присущие только этому виду девелопмента.
У девелоперов земли маркетинг идет по двум направлениям: продажа участков строительным компаниям и Продажа домов потребителям Основная задача маркетинга — продажа участков строительным компаниям.
Если не считать крупных строительных компаний, которые сразу покупают большие площади. большинство строительных компаний единовременно покупают несколько индивидуальных участков. Следовательно, у девелопера участки будут продаваться в зависимости от того, насколько успешно пойдет продажа домов у строительных компаний.
В большинстве случаев строительные компании сами продают построенные ими дома или привлекают брокеров со стороны Обычно девелопер не принимает
непосредственного участия в продаже домов, однако он может помочь в этом строительным компаниям за счет рекламы и PR всего участка, чтобы сделать его максимально привлекательным для покупателей.
Почти весь процесс девелопмента можно рассматривать как проведение работ по маркетингу. Девелопер должен найти целевой рынок еще до того, как он будет выбирать участок, и каждый шаг в процессе девелопмента, от проектирования участков до выбора
застройщиков, должен выполняться исходя из потребностей данною рынка. Рынок определяет:
• диапазон цен на дома:
• тип продукта или комбинацию типов продукта:
• выбор строительных компаний для данною участка:
• выбор проектов дли индивидуальных участков:
• типы долгосрочною финансирования для строительных компании;
• качество и количество дополнительных удобств;
• тип PR-кампании, которая должна быть проведена;
• оформление буклетов и прочих рекламных материалов;
• маркетинговые инструменты, которые будут использовать жилищно-строительные компании для продажи домов покупателям.
Исследования в фокус-группах хороший метод для того, чтобы выявить предпочтения потенциальных покупателей. Крупные жилищно-строительные фирмы очень широко используют такие исследования, чтобы решить, какими должны быть поэтажные планы и дизайн новых домов и что именно является важным для определенною сегмента рынка. Исследования В фокус-Группах также могут быть полезны девелоперам земли па начальном этапе выполнения проекта, позволяя им получить информацию о желаемых размерах индивидуальных участков, их расположении, ценах и дополнительных удобствах, а также прочие необходимые данные о предпочтениях определенного типа покупателей. У многих консультантов по маркетингу в штате есть опытные лидеры фокус-групп. Обычно именно им поручают работу по сбору фокус-групп. проведению их заседаний и представлению результатов. Представителей целевых рыночных групп приглашают на заседания, длящиеся один-два часа. Часто во время заседаний им предлагают обед или закуски. Оплата участников в 2001 г. составляла от S50 до S100.
Скот Смит из компании La Plata Investments отмечает, что использование фокус-групп важно даже в тех случаях, когда контингент покупателей довольно однороден по своему составу. «Значительная часть наших клиентов представители консервативно настроенной христианской общины, члены которой так или иначе связаны с кем-либо из 1800 сотрудников расположенной здесь организации Focus on the Family. У этой группы есть свои, характерные только для нес предпочтения и нужды, точно так же, как и у других этнических и социальных групп, имеющих более четкие критерии принадлежности, а тесные связи между соседями и сотрудниками могут содействовать нашему маркетингу за счет устной передачи данных между людьми».63
Маркетинг для жилищно-строительных компаний Существует много разных способов маркетинга земельных участков. Участки, предназначенные для строительства торговых, офисных и жилых многоквартирных зданий, напрямую продаются девелоперам, занимающимся строительством. Участки под постройку эксклюзивных домов по индивидуальным проектам могут напрямую продаваться покупателям
домов, а те затем сами нанимаю! строительную компанию, которая стропг дома по индивидуальным проектам, или же выбирают из списка компании. одобренные девелопером. В некоторых случаях строителем является сам девелопер, который строит дома по индивидуальным проектам. Однако в большинстве случаев девелопер продает участки строителям, которые в свою очередь продают их покупателям домов. Как правило, строительные компашп проводят маркетинг своей продукции одним из трех способов:
1. Строительные компании могут предлагать набор
основных планов с большим или меньшим выбором типов зданий, интерьеров н расположения здания на участке. Они могут строить здания для использования в качестве образцов, из которых покупатели домов могут выбрать те, которые им нравятся. Такой подход используется главным образом теми. КТО строит типовые дома (не но индивидуальному проекту) и кто может получить серьезную экономию за счет стандартизации основных типов жилищных единиц. Более тою, стоимость зданий, используемых в качестве образцов, может быть распределена на больпгле количество участков в зависимости от рынка фирмы, строящие типовые дома, могут возводить на данном земельном участке от 25 до 100 и более домов в год. Обычно такие фирмы работают на многих земельных участках определенного региона, в нескольких регионах или даже но всей стране. Это самый распространенный метод строительства и маркетинга новых домов, и он используется для домов всех цеповых категорий.
2. Строи тельные компании могут строить .тома, предполагая продать их во время или после строительства «на свой риск». Покупатель заключает контракт о покупке, пока идет строительство, или. если на рынке слабый спрос, строительство может быть завершено до того, как будет найден покупатель. Этот подход используют для домов всех ценовых категорий как крупные, так и небольшие компании. Обычно проект выбирает строительная компания. впоследствии проект может быть в той или иной степени модифицирован по желанию покупателя. который выбирает интерьер, бытовые приборы, мебель и т.п. Строительство «па свой риск» используется чаще всего в тот период, когда рынок жилья очень стабилей, поскольку застройщики не могут позволить себе рисковать, растягивая период продаж.
3. Компания, строящая здания по индивидуальным проектам, может приобретать участки у девелопера. а затем продавать дома покупателям. Строительная компания может продавать готовые или частично готовые дома, что дает покупателю возможность выбора индивидуального проекта на заключительном папе, она также может заключить контракт с покупателем на строительство дома по индивидуальному проекту на определенном участке. Такие компании обычно строят на данном земельном участке от одного до десяти зданий в год. Большинство таких компаний (не все) строят в основном элитные дома.
Маркетинговые исследования, проведенные девелопером. должны указать ему. на какой тип строительных компаний следует ориентироваться при проведении маркетинга. Чтобы привлечь публику, опытные денслоперы советуют попытаться привлечь строительную компанию, чье имя достаточно хорошо известно на рынке.
Для большинства рынков это означает, что строительная компания должна продавать не менее 500 домов в год. На рынках, характеризующихся меньшей активностью, это количественно гораздо меньше. Например, в Бостоне крупнейшие жилищно-строительные компании продают от 100 до 200 домов в год.
Девелоперам не следует позволять основным строительным компаниям контролировать их земельные участки. «Они будут требовать от 10 до 15 участков вначале и скользящие опционы в будущем. Единовременно они будут строить четыре дома для использования в качестве образцов и от шести до десяти домов «па свой риск». Нам нужно будет предоставить им достаточное количество участков для образцов и для зданий, строящихся «на свой риск», а в случае продажи последних предоставлять строительным компаниям в том же количестве скользящие опционы».
«На новых территориях вы убеждаете строительные компании, сообщая им, сколько вы потратите па рекламу: «Вот сколько мы собираемся потратить. Нсли мы не выполним свои обещания, мы возьмем участки обратно». Заполняемоеть будет выше, если вам удастся создать постоянный приток иублгки на участок. Если у вас есть небольшой земельный участок, СОСТОЯЩИЙ из 200 индивидуальных участков, вам необходимо сделать выбор, продадите ли вы все участки одной крупной строительной компании или же будете работать с мелкими фирмами, которые будут брать по одному-два участка. Чтобы девелоперы могли проводить экономически рентабельную маркетинговую программу
непосредственно на месте, н.м нужно иметь от 300 до 500 индивидуальных участков. На земельном участке. состоящем из 300 индивидуальных участков, половину этих участков следует продать компании, определяющей рынок (market maker), которая будет привлекать много потенциальных покупателей, а остальные участки — трем дру( им застройщикам. Менее крупные фирмы будут использовать одни из тех домов, которые они строят «на свой риск», как образец и как офис».’»4
Для того чтобы заключить соглашения со строительными компаниями, дсвелоперу следует начать устанавливать контакты с потенциальными строительными компаниями сразу же. как только он договорится об условиях покупки земли. Опытные местные компании зачастую лучше знакомы с данным районом, чем компании, занимающиеся исследованиями рынка, и девелоперам следует спрашивать их совета по поводу целевого рынка и тех продуктов, которые пользуются на нем наибольшим спросом.
Для расширения рынка па крупные участки (200 домов и более) часто приглашают от двух до десяти строительных компаний, которые будут строить два или три тина продуктов, находящихся в разных ценовых категориях. Например, участок, состоящий из 300 индивидуальных участков, можно разделить на две части, и тогда одна компания, строящая типовые дома, приобретет 200 участков, а две или три компании,
строящие дома по индивидуальным проектам, поделят между собой остальные 100 участков, причем сочетание типов зданий будет определяться рынком. У девелопера должна быть возможность регулировать количество участков, которое получает каждая из строительных компаний по мере продажи ютовых домов. Скользящий опцион, который позволяет строительной компании дополнительно единовременно покупать по пять, десять ИЛИ двадцать участков, предотвращает возникновение таких ситуаций, когда девелопер теряет проекты из-за того, что работа с одним пшом продукта идет не так быстро, как с другим.
Некоторые девелоперы предпочитают связываться С потенциальными строителями напрямую, другие пользуются услугами одного пли нескольких брокеров, которые хороню знают данный регион. Дсвелоперу следует рассмотреть варианты сотрудничества с разными жилищно-строительными фирмами, строящими продукты того типа и тон цеповой категории, которые, согласно маркетинговым исследованиям, востребованы на рынке. Если начинающие девелоперы будут постоянно пополнять запас участков, предоставлять продавцу финансирование и требовать минимальные авансовые платежи, они смогут успешно конкурировать С теми, КТО давно обосновался на рынке. В идеале от строительных компаний следует требовать аванс в размере 10%, но начинающим, возможно. придется согласиться на любую сумму, достаточно низкую для ТОГО, чтобы заинтересовать строительную компанию.
После предварительных переговоров с потенциальными строительными компаниями, когда будет готово предварительное межевание, девелопер должен будет подготовить пакет маркетинговых материалов! содержащий информацию об участке и его окрестностях (магазины, школы, детские сады, учреждения по уходу за престарелыми и инвалидами, церкви и места отдыха), а также план участка, соглашения с покупателями, дополнительные удобства и программу маркетинга,
условияпокупки индивидуальных участков меняются в зависимости от рынка. Когда предложение превышает спрос, строительные компании в качестве гарантии выполнения своих обязательств могут вносить всего S 1000 или даже меньше. Если соглашения заключаются до того, как начнется девелопмент участка, строительные компании не обязаны покупать оговоренное количество участков до тех пор, пока инженер не подтвердит, что они готовы к Застройке. До пою у них есть только опцион на покупку этих участков по оговоренной цене. Опцион (или контракт на покупку) не является договором о выполнении каких-то определенных работ. Иными словами, если строительная компания откажется от участка, она потеряет только задаток.
Обычно, когда участки готовы к застройке, строительные компании должны платить проценты только за те участки, на покупку которых договоры были заключены, но еще не вступили в силу. В случае скользящих опционов строительные компании обязуются каждый раз приобретать определенное количество участков.
Строительные компании могут сами платить за участки, используя деньги, предоставленные их строительными кредиторами, или же девелопер в период между вступлением в силу контракта о покупке участка и началом строительства может профинансировать участки за них. Например, строительные компании могут обязаться сразу приобрести пять участков для зданий, используемых и качестве образцов, и получить опцион на покупку 30 участков каждые полгода, начиная, допустим, с 1 января.
Если строительные компании воспользуются этим опционом, от 1 января будут начисляться проценты за те участки, которые не были приобретены к указанной дате. Если спустя полгода строительная компания не воспользуется опционом на следующие 30 участков, деведопер выставляет их на продажу ;тля других строительные компании.
Если деведопер намеревается использовать заем, полученный от строительной компании, по обеспечению кредита на девелопмент, будет недостаточно наличия только скользящих опционов на участки. Начинающим девеяоперам следует по возможности заключить контракт па продажу участков на сумму, покрывающую кредит на девелопмент, либо с кредитоспособной, либо с небольшой строительной компанией, имеющей аккредитив на неоплаченную часть стоимости.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса
Что нужно знать об аренде в современных доходных домах
Современные доходные дома построены, отделаны и меблированы в соответствии с самыми актуальными запросами рынка.
В настоящее время единый институт развития в жилищной сфере активно проводит программу по развитию рынка арендного жилья. Основным направлениям стали современные доходные дома, реализуемые в новостройках Москвы и регионов. Столичные девелоперы также представили проекты доходных домов от апарт-отелей, востребованных среди коммерческих арендаторов, до домов премиум-класса для семейных людей. О том, чем выгодна аренда в современном доходном доме «Вести.Недвижимость» рассказал директор по маркетингу управления недвижимости компании «Миллхаус» Станислав Лобанов.
Чистая сделка
Выбирая аренду в доходном доме, арендатор заключает договор с юридическим лицом, для которого сдача квартир в аренду – это бизнес, а не дополнительный, временный источник дохода. Здесь для арендодателя важнейшее значение имеет репутация, прозрачность и стабильность. Это, в свою очередь, позволяет арендатору чувствовать себя защищенным и уверенным в завтрашнем дне.
Договор с доходным домом – это гарантии спокойствия, в том числе и того, что цена останется на долгий срок стабильной. Арендодатель изначально просчитывает финансовую модель и понимает, по какой цене выгодно работать, как учитывать инфляцию, амортизацию и т.д. Так что сразу предлагает рынку объекты со сбалансированной стоимостью.
Финансовая выгода
Для многих людей, находящихся в поиске арендного жилья (на сегодняшний день это более 7 млн.), остро стоит финансовый вопрос. В частном секторе приходится отдавать деньги за первый и последний месяц аренды, а также в 99% случаев придется предусмотреть вознаграждение риелтору. В случае доходного дома, арендатор освобождается от риэлтерской комиссии, ограничиваясь первоначальной арендной платой и страховым депозитом, не превышающим стоимость месячной аренды, который возвращается, когда арендатор съезжает.
Всегда новый ремонт
Современные доходные дома представлены в новостройках. По сути первые арендаторы заезжают в квартиры, в которых еще никто не жил: там новая мебель, сантехника, кухни. Но даже после смены арендатора будет сохраняться ощущение «новой квартиры». Доходные дома — это все-таки бизнес, а каждый бизнес дорожит своей репутацией, именем и следует определенным стандартам качества. Поэтому после выезда арендатора квартира проходит проверку на соответствие стандартам, принятым в доме. По результатам этой проверки при необходимости проводится косметический ремонт, замена или реставрация мебели и т.д.
Дополнительный сервис
Вместе с арендой квартиры в доходном доме арендатор также получает доступ к особым сервисам. Бесплатно предоставляются услуги консьержа, а также услуги службы эксплуатации и содержанию инженерных систем. Главное удобство – это принцип «одного окна». Ответственный управляющий всегда выполнит быстро и максимально качественно задание или просьбу резидента.
Принцип реализуется и в дополнительных услугах, когда за дополнительную плату собственник доходного дома предоставляет услуги клининга, мелкого бытового ремонта или переезда.
Современный подход
Современные доходные дома построены, отделаны и меблированы в соответствии с самыми актуальными запросами рынка. Выбирая квартиру здесь, можно быть уверенным, что инженерные системы прослужат стабильно и долго, не будет множества мелких повседневных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, места общего пользования всегда будут сиять чистотой.
В сочетании с локацией, сервисами и окружающей инфраструктурой, этот набор качеств притягивает людей со схожими взглядами на жизнь и ожиданиями. Все это зачастую создает особое комьюнити и способствует развитию добрососедских отношений.
Доходный дом XXI века — Forbes Kazakhstan
ФОТО: архив пресс-службы
Что такое апартаменты? По сути, это коммерческая недвижимость, которую при этом можно использовать для временного проживания. Апартаменты сдаются в аренду, комплексы апарт-отелей оснащены всей гостиничной инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни: лобби, рестораны, кофейни, коворкинги, офисные помещения и так далее. Принцип инвестирования подобен привычному вложению в недвижимость — человек покупает апартаменты в собственность и получает стабильный доход от их сдачи в аренду. Но при этом поиском арендаторов, содержанием помещения и прочими вопросами, которые обычно сопровождают владельца арендной недвижимости, занимается не собственник, а компания, управляющая апарт-отелем.
В Нур-Султане сегодня строится первый апарт-отель международной сети «YE’S». Эта компания начала работать в России в 2011 году, и на сегодняшний день номерной фонд сети составляет более 1 500 апартаментов. В планах развития — ещё около 3 500 апартаментов. На казахстанский рынок компания заходит впервые, но планы более чем масштабные.
— Продукт для Казахстана новый не с точки зрения инвестиционной недвижимости, а с позиции новой модели для нашего рынка, — говорит глава компании Global Apartments Арман Акмагамбетов. — Мы уже видим большой интерес, потому что многие люди, которые до этого покупали квартиры и сдавали их в аренду, сегодня продают эти квартиры и вкладываются в наш апарт-отель. Потому что это намного выгоднее и удобнее — без лишней головной боли. Мы с этим продуктом намерены работать очень серьёзно, за пять лет планируем построить такие отели в Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, возможно, и в других регионах.
Арман Акмагамбетов
— Для выхода в Казахстан сложились два необходимых условия, — добавляет директор сети «YE’S апарт-отель» Александр Погодин. — У нас казахстанский партнёр, которому мы доверяем и который имеет возможности реализовать проект под нашим брендом. И второе — мы провели оценку возможностей потенциала территории и понимаем, что территория абсолютно удовлетворяет нашему формату. То есть потребность в современном размещении нацеленных на долгосрочное или среднесрочное пребывание клиентов высокая.
Опыт сети «YE’S» основан, в первую очередь, на Москве и Санкт-Петербурге, с которыми ни один казахстанский город не сравнится даже по количеству населения. Почему вы уверены, что проект «зайдет» на местном рынке?
А.Погодин: Это тенденция всего мира — когда качественное арендное размещение является очень востребованным. Мы не придумываем здесь ничего нового и не воспитываем нового потребителя. Потребитель у нас есть: с точки зрения девелоперского проекта, огромное количество людей покупают недвижимость, чтобы в последующем её сдавать, и мы этому клиенту даём более современный инструмент. Который абсолютно однозначно будет и в дальнейшем более востребован на рынке, чем то, что есть на сегодняшний день. Платёжеспособному клиенту будет гораздо удобнее и комфортнее арендовать апартаменты, чем любую квартиру.
Александр Погодин
А.Акмагамбетов: Мы проводили маркетинговый анализ и с точки зрения потребительского спроса, и с точки зрения владения этой недвижимостью. Поэтому переживаний, что мы не сможем продать апартаменты, у нас нет. Более того, строительство ещё идет, построено только пять этажей из 23-х, а часть апартаментов уже продана даже на этом этапе. И, кстати, уже сейчас эти собственники, несмотря на то что апартаменты ещё не эксплуатируются, начали получать инвестиционный доход.
А какова в целом доходность для инвестора? Вложения в проект будут немаленькие, стоимость аппартаментов выше, чем, например, однокомнатной квартиры. Как скоро это вложение окупится?
А.Акмагамбетов: Нужно понимать, что в данном случае клиент покупает отель со всей инфраструктурой. Это лобби, ресторан, кофейня, коворкинг-зона, фитнес и так далее. Понятно, что это не сегмент социального жилья. Но по конечному чеку стоимость самого апартамента равняется стоимости однокомнатной квартиры в сегменте комфорт-жилья. Сейчас мы предлагаем к продаже два типа апартаментов — «стандарт» и «сьют», стоимостью от 17 и 32 млн тенге соответственно. Апартаменты полностью меблированы, оснащены техникой. Так что это выходит не дороже, чем покупка и оснащение квартиры.
При этом окупаемость апартаментов выше. Мы сравнили доходность однокомнатной квартиры и апартамента. Стоимость аренды апартамента составляет от 120 тысяч в месяц, квартиры — 100 тысяч. Но при этом собственник квартиры сам несёт затраты по меблировке, амортизации, уборке помещения после каждого арендатора, через несколько лет ему потребуется ремонт. Мы в расчётах учли и эти расходы и получили такие цифры: за пять лет накопленная рентабельность с аренды квартиры составит 3,21 млн тенге, апартаментов — 7,34 млн.
А.Погодин: Апарт-отель — это новая возможность для старого клиента. Огромное количество арендных отношений есть в любых городах. В-городах миллионниках исчисляются сотнями тысяч объекты, которые сдаются под такие цели. Мы же просто делаем формат, который этот спрос удовлетворяет лучше, чем то, что есть на сегодняшний день. Можно снять квартиру у бабушки или у любого другого собственника, но это менее комфортно, чем арендовать апартаменты в комплексе, в котором ещё есть огромное количество сервисов. Инвестиции в сервисные апартаменты позволяют получать так называемый пассивный доход, участие собственника в решении операционных вопросов сведено к минимуму – к необходимости ежегодно выплачивать налог на прибыль. Если же оценивать доходность, то это в среднем более 10% годовых.
На какую клиентуру вы рассчитываете? Каков портрет среднестатистических инвестора и клиента апарт-отеля?
А.Погодин: Портрет инвестора, который приобретает апартаменты, абсолютно аналогичен портрету инвестора, который приобретал до этого квартиры и другую недвижимость для сдачи в аренду. Самый популярный наш инвестор — это люди 45-55 лет, которые имеют стабильный доход, недвижимость, которую приобрели для себя, качественную работу, и они хотят часть свободных средств инвестировать в недвижимость, потому что это такая консервативная форма сохранения денег. Это даже некий пенсионный фонд. Для такого инвестора очень важно, что мы предлагаем управление этой недвижимостью. Потому что, приобретая эту площадь, инвестор не хочет заниматься самостоятельно нехарактерным для себя бизнесом. Он не собирается становиться профессиональным рантье, который будет встречать арендаторов, решать какие-то коммунальные вопросы и так далее. У него есть своя работа, он на ней зарабатывает деньги. А это его такой пенсионный фонд. Мы обеспечиваем этому инвестору возможность владения недвижимостью без затрат времени, денег и сил.
Клиент апарт-отеля — достаточно молодой контингент, если мы говорим о частных арендаторах. Средний возраст — 25-40 лет, молодые люди, которые имеют работу, доход, но при этом они стремятся к более современному и комфортному уровню проживания и достаточно мобильны и легко меняют свою локацию. И более половины наших клиентов — корпоративные. Есть огромное количество компаний, которые арендуют апартаменты для размещения своих сотрудников. У кого-то эти потребности постоянные, у кого-то — проектные истории, когда возникает проект, для которого требуется разместить сотрудников. Очень часто эти потребности в размещении сочетаются и с потребностью аренды офисного пространства. Так как наши комплексы являются многофункциональными, мы можем предложить именно комплексное решение вопроса — и офис под ключ, и размещение сотрудников.
А.Акмагамбетов: Сейчас в данном сегменте очень ограниченное предложение, на этапе строительства сейчас только один проект в Казахстане. Продажи стартовали, количество доступных апартаментов сокращается, и, соответственно, цены уже начинают расти. Пока есть возможность стать первопроходцами этого тренда в Казахстане, но для этого надо поторопиться! Время, как говорится, – деньги!
10 примеров гениального маркетинга, которые обхитрили всех нас
Ребята, мы вкладываем душу в AdMe.ru. Cпасибо за то,
что открываете эту
красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.
Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте
AdMe.ru собрал несколько примеров того, как с помощью одной маленькой рекламной хитрости можно сделать товар культовым, а бренд — самым узнаваемым. И это по-настоящему гениально.
Энергетический напиток Red Bull
Когда напиток выводили на широкий рынок, основными его конкурентами были Coca-Cola и Pepsi. Концепция у всех была схожая: они тонизировали и стимулировали.
Тогда Дитрих Матешиц пошел на рискованный шаг: искусственно завысил цену в 2 раза, по сравнению с конкурентами, уменьшил объем тары, по форме напоминающей батарейку, и стал размещать банки в магазинах не в отделах напитков, а в любых других.
Такси Mike
Ярким примером невероятно простого и действенного маркетинга является продвижение канадского такси Mike. Вместо того чтобы выпускать брошюры о себе, Mike печатает настоящие гиды по кафе, барам и другим заведениям города. То есть по всем тем развлекательным местам, куда Mike поможет добраться.
Телевизионный канал HBO
Маркетинговая кампания HBO перед выходом 3-го сезона «Игры престолов» была серьезно продумана, последовательна и масштабна. Основной темой нового сезона была большая тень дракона, которая раз за разом попадалась людям на глаза. Сначала на обложках журналов, потом на страницах газет, даже проецировалась на здания, создавая ощущение реальности происходящего. Таким образом, не думать о драконе и не ждать выхода нового сезона было просто невозможно.
Сигареты Marlboro
Пачки из плотного картона с откидывающейся верхней крышечкой, являющиеся сейчас стандартом упаковки сигарет, были придуманы именно Marlboro. И не в целях инновации или демонстрации дизайнерской мысли. А строго в рекламных целях — сделать курильщиков Marlboro ходячим каналом коммуникации.
Все дело было в том, что потребители вытаскивали сигареты из мягких пачек, не вынимая их из кармана, а значит, окружающие не видели бренд. Недопустимое безобразие!
Флип-топы — именно так называются нынешние сигаретные пачки — приходилось доставать, а новое всегда привлекает внимание.
Производитель мебели и товаров для дома IKEA
Изогнутые дорожки, по которым приходится обходить весь магазин, придуманы не просто так. Проходя по ним таким образом, вы видите каждый товар как минимум 3 раза, причем с разных сторон. Подсознательно это увеличивает ваше желание купить товар, пусть даже он вам и не был нужен изначально.
Мотоциклы Harley-Davidson
© Harley Davidson
Производитель самых известных байков в мире уже не один десяток лет удерживает 1-е место по количеству «брендированных» татуировок. А началось все с того, что Harley объявил внушительные скидки на байки для тех, кто придет покупать мотоцикл с татуировкой в виде их логотипа.
Кому выгодно строить доходные дома?
18/05/2012
Кому выгодно строить доходные дома?
Девелоперы, комментируя в ИТОГАХ НЕДЕЛИ тему рентабельности строительства жилья для сдачи в аренду, в один голос заявили, что частным компаниям этим заниматься невыгодно. А вот государство смогло бы заработать на таком фонде до 20 % и решить проблему очередников.
На этой неделе в рамках Всемирного конгресса FIABCI девелоперы признались, что им невыгодно строить доходные дома. По словам президента NAI Becar, вице-президента Гильдии управляющих девелоперов и президента FIABCI-Россия Александра Шарапова, строительство арендного жилья будет выгодно им только в том случае, если его доходность составит 10 % годовых.
RealEstate.ru опросил участников рынка о том, при каких условиях этот формат стал бы им интересен. Девелоперы предложили осовобдить их от налогов и компенсировать до 30% расходов на строительство доходных домов. Либо вовсе строить эти объекты за счет государства. Ведь ему не придется платить за землю, а в этом случае оно могло бы заработать до 20 % прибыли.
«Нужно создать фонд арендного жилья»
Роман Тимохин, генеральный директор MR Group:
Чтобы этот сегмент начал развиваться на рынке и стал интересен бизнесу, надо отменить все налоги по нему и компенсировать до 30% расходов на строительство. Сегодня окупаемость проектов составляет 20 лет, поэтому девелоперы не стремятся их строить.
Нужно законодательно внести понятие «арендное жилье» и ограничить сдачу в эксплуатацию, чтобы такие проекты сдавались в эксплуатацию, регистрировались в собственность и продавались только как целый дом, а не поквартирно. Это наложит ограничение на распоряжение объектом недвижимости и исключит возможность его перепродажи. Для эффективного управления может быть создан фонд арендного жилья на примере фонда ЖКХ.
«Пусть таким жильем займется государство»
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:
— В первую очередь нерентабельность определяется низкой доходностью. 6% — это еще достаточно оптимистичная цифра. Проводимые нами расчеты давали 3 — 5 %, если учесть расходы, связанные с ремонтом квартир выселившихся арендаторов, дебиторскую задолженность и меры по ее взысканию и выселению неплательщиков, наличие несданных квартир. Найти частного инвестора на такой проект крайне сложно. Хотя определенный опыт создания доходных домов в России есть, некоторые компании рискуют идти на этот рынок, считая его стабильным и мирясь с невысокой доходностью.
Государство может заняться этим бизнесом, так как ему не придется платить за землю и коммуникации. И доходность госпроекта доходных домов будет существенно выше – до 20%. И это бы решило и социальную задачу с очередниками и социальными категориями граждан, которые не могут позволить приобрести себе жилье.
Задача государства – это разумная нормативная база и обеспечение правоприменительной практики. Создание цивилизованного рынка аренды. Почему более 50% немцев и около 70% берлинцев арендуют квартиры? Потому что закон очень хорошо их защищает. Выселить арендатора, который оплачивает арендные платежи, крайне сложно. Собственник квартиры имеет право лишь 2 раза в год проинспектировать состояние квартиры – и то по предварительному согласованию времени с арендатором.
Предупредить о выселении арендатора надо за полгода. Поднять арендную плату можно раз в три года и не более, чем на 20%. И назначается она по жестким коэффициентам, с учетом локации, года строительства дома, состояния квартиры и наличия в ней определенных опций. В свою очередь арендатор может с повышением и не согласиться, если недвижимость не соответствует определенному стандарту. Некоторые люди живут в одной и той же арендованной квартире по 15-20 лет.
«Этому формату очень мешает коррупция»
Осман Ахмедов, генеральный директор компании UrbanPlanningandBrokerageSolutions (UPBS):
— В настоящее время доходность таких проектов составляет не больше 6 — 6,5 %, а для того, чтобы девелопер был готов инвестировать в строительный проект, доходность должна быть не ниже 10-12%.
На данном этапе развития строительного рынка в России, строительство доходных домов попросту нерентабельно, так как те же средства девелоперы могут направить на проекты жилой недвижимости с последующей реализацией или коммерческой недвижимости с продажей, либо сдачей в аренду, что принесет более быструю и прогнозируемую отдачу.
Помимо инвестиционной составляющей, доходные дома требуют от девелопера также более значительных затрат на полноценное управление и эксплуатацию объекта, сопоставимых с расходами на ведение гостиничного бизнеса. Как правило, для большинства девелоперов этот бизнес непрофильный, а в современных реалиях еще и убыточный
Чтобы сделать строительство доходных домов привлекательным для девелоперов, власти в первую очередь должны минимизировать коррупционную составляющую при согласовании проектов, подготовке документации и выдаче нормативных актов. Значительным стимулом для девелоперов средней руки стала бы также оптимизация инвестиционной нагрузки, которая сейчас составляет до 30 — 40% стоимости реализации проекта. Льготные финансовые условия, облегченные процедуры согласования и, несомненно, дотационные программы способны привлечь девелоперов к строительству доходных домов.
Если государство будет регулировать аренду, то называть этот сегмент рынком будет невозможно. Речь пойдет об очередной монополии государственных структур, которые в таком случае и должны будут взять на себя вопрос строительства доходных домов. Если инвестировать средства в данные проекты будут коммерческие компании, то закономерно возникнет конкуренция, ценовая дифференциация и естественное регулирование рынка.
«Прибыльными могут быть только элитные доходные дома»
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»
— На московском рынке аренды жилья коммерчески интересны могут быть доходные дома в сегменте бизнес-класса и элитного сегмента. В сегменте экономкласса рассчитывать на окупаемость доходных домов не приходится. Слишком велики затраты, связанные со стоимостью участков и их освоением. Они будут выше предполагаемых поступлений от сдачи квартир в аренду. Доходные дома экономкласса не выдержат конкуренции с частным сектором. Их услуги будут всегда дороже хотя бы по причине дополнительных расходов на управляющую компанию.
Тяжело продвигается строительство трехзвездочных гостиниц. Что уж говорить о доходных домах экономкласса. Без прямого участия государства реализация программ по возведению доходных домов невозможна. Это могут быть проекты только социального характера, целевая аудитория которых, как предполагается, студенты, бюджетники и представители некоторых других категорий населения за небольшую плату.
В Москве, надо прямо сказать, перспективы массового строительства доходных домов призрачны. В регионах они чуть лучше, поскольку земля дешевле. Но и там необходима целенаправленная политика властей. А она сейчас сконцентрирована на формировании доступного жилья через ипотеку.
Доходные дома могут быть реализованы в России лишь при системной поддержке государства и придании им статуса национального проекта или хотя бы специальной программы в его рамках. Но прежде вопрос следует тщательно проработать на уровне экспертов. Они должны сказать, есть ли экономическая целесообразность в этой идее. Может быть, изучив проект во всех аспектах, эксперты посоветуют сосредоточиться на других решениях жилищной проблемы.
RealEstate
к списку публикаций