Как стать успешным девелопером | Деловой квартал
Девелопмент недвижимости – это деятельность по покупке недвижимости, внесению изменений (реконструкция, реставрация и т.д.) в объекты капитального строительства или строительству новых зданий, строений, сооружений, а также по продаже недвижимости. Девелоперы – профессионалы, которые специализируются на этом виде деятельности. Развитие (управление) недвижимостью может быть очень прибыльным делом, но также может привести к большим потерям. Чтобы стать девелопером в области недвижимости, вы должны искать и находить потенциально прибыльные возможности и предсказывать тенденции рынка.
Рассмотрим несколько основополагающих рекомендаций, которые необходимо соблюдать для работы успешным девелопером.
Образование и навыки
В девелопмент недвижимости приходят люди из самых разных областей и сфер деятельности, например, агенты по недвижимости или брокеры, строители, архитекторы и юристы. Поэтому можно с уверенностью сказать, что не существует методического, заранее определенного образовательного курса для входа в отрасль по развитию недвижимости. Отдельные дисциплины, такие как архитектура, проектирование и право, имеют свои собственные программы обучения.
Получите образование, имеющее отношение к девелопменту недвижимости. Получите диплом в области финансов, делового администрирования, управления строительством или развития городов. Возьмите необходимые курсы, получите реальную лицензию на деятельность в области недвижимости, риелторскую деятельность или лицензию застройщика.
Каждый профессионал в области девелопмента должен быть хорошо образован, поскольку развитие недвижимости чрезвычайно сложно и требует аналитических, финансовых, маркетинговых, межличностных и организационных навыков. Это особенно верно в отношении финансовых навыков, которые требуются девелоперам, чтобы принимать правильные решения при покупке, финансировании, строительстве, а затем продаже или аренде недвижимости.
Для начала можете поработать на работодателя в сфере недвижимости и наберитесь опыта. Найдите работу, которая дает вам возможность заниматься покупкой, развитием или продажей недвижимости. Постарайтесь впитать как можно больше информации об отрасли, работая в этом качестве. В течение этого периода постарайтесь сформировать свои личные сбережения, а также положительную кредитную историю, что поможет вам в будущем для финансирования собственной девелоперской деятельности и бизнеса.
Отношения
Отношения являются абсолютной необходимостью, и они требуют времени для своего формирования. Девелопер должен иметь отношения с банкирами, адвокатами, арендаторами, инвесторами, генеральными подрядчиками, инженерами-строителями, архитекторами, брокерами, оценщиками и другими. Девелопер похож на кинопродюсера, который объединяет успешную команду для создания успешного проекта – для этого нужны разнообразные отношения.
Привлекайте строительные фирмы или профессиональных подрядчиков для строительства новых зданий или улучшения свойств существующих. Постройте отношения с профессионалами в области строительства, чтобы вы могли положиться на них, когда потребуется своевременно и качественно выполнить работу в будущем.
Постройте отношения с банками, а также местными и независимыми инвесторами для финансирования вашей инвестиционной деятельности. По мере того, как они начинают доверять вам, кредиторы могут предоставить вам индивидуальные условия обслуживание по конкурентоспособным ставкам.
Терпимость к риску
Риск девелоперов достаточно велик. Людям, заинтересованных в управлении недвижимостью, важно понимать как себя чувствует девелопер, если он знали, что весь их бизнес зависит от успеха или неудачи проекта. Разумные девелоперские компании принимают просчитанные и взвешенные риски, и они постоянно ищут способы их уменьшить. Тем не менее, девелопмент – рискованный бизнес, который некоторые просто не выдержат.
Зарегистрируйте вашу фирму в качестве юридического лица. Поскольку деятельность в области недвижимости может создавать высокие финансовые риски, сформируйте юридическое лицо как субъект, который предоставит вам защиту ответственности, такую например как общество с ограниченной ответственностью. Формирование юридического лица может означать более высокие налоги и потребует больше времени на ведение бухгалтерского учета, чем было бы у вас в качестве индивидуального предпринимателя или простого товарищества, но эти вопросы ничто по сравнению с личными расходами, которые вы могли бы понести в результате внезапного спада на рынке недвижимости. Запомните, учредитель юридического лица не несет ответственности по долгам самой фирмы.
Решение проблемных вопросов
Разработка успешного проекта требует огромных навыков по решению всех трудностей и препятствий на этом пути. Девелоперы знают, как решать проблемы, и они, похоже, понимают, что обычно существует не только один способ решения проблемы. Творческое планирование, поиск решений проблем зонирования, работа с прилегающими землевладельцами и поиск способов оптимизации как по времени, так и по рамкам бюджета – все это примеры навыков решения проблем, которыми должен обладать девелопер.
Творческий подход
Каждый проект развития начинается с идеи, как для конкретного редставления на вашем сайте, так и для общего видения того, что может понадобиться людям. Девелоперы – творческие люди, которые, кажется, всегда предвидят, какой спрос будет существовать в будущем. Успешные девелоперы объединяют захватывающие проекты, новые строительные материалы и передовые методы строительства. Это креативность – это то, что принесло нам небоскребы, городские центры и все те места, которые мы теперь называем работой и домом.
Исследуйте тенденции рынка в отношении проектов, рост и падение цен на недвижимость. Покупайте, когда цены низкие и продавайте, когда цены высоки. Используйте специализированными интернет-ресурсы для получения самой последней информации о ценах на недвижимость.
Работа с коммерческой недвижимостью
Многим девелоперам проще заниматься в девелопмент недвижимости, работая в жилой сфере и строя многоквартирные дома, но поскольку коммерческая недвижимость имеет дело с более крупными денежными средствами и с меньшим государственным регулированием, то именно здесь самые успешные девелоперы зарабатывают свои капиталы.
Реинвестируйте в свой бизнес. Вместо того чтобы тратить ранние прибыли на личные нужды, верните денежную прибыль в недвижимость, чтобы обеспечить взрывной рост бизнеса.
Варианты развития карьеры в девелопменте
Девелоперы недвижимости, как уже говорилось, могут приходить из самых различных областей. Некоторые начинают как агенты по недвижимости, которые после покупки и реконструкции недвижимости продают объекты с прибылью. По прошествии определенного периода времени они могут увеличить капитал, необходимый для привлечения строителей, архитекторов и застройщиков для разработки, создания и реализации проекта, например, при разработке новых кондоминиумов.
Другие начинают свою карьеру в строительстве, заключая контракты на строительство домов или коммерческой недвижимости в существующей застройке и в конечном итоге работают с такими партнерами, как архитекторы и финансовые менеджеры активов, которые могут помочь им в разработке собственных проектов.
Хотя некоторые из них могут войти в девелопмент недвижимости как предприниматели, как, например, в приведенных выше примерах, большинство из них в конечном итоге будет работать в компаниях, занимающихся девелопментом недвижимости и специализирующихся на конкретных видах недвижимости, таких как объекты розничной торговля или развитие курортов. Существует также возможность оказывать консультационные услуги по развитию недвижимости, и помогать своим клиентам в разработке собственных проектов.
Смотрите также:
Как стать девелопером? — ПЛАНЕТА ОТЛИЧНЫХ ЛЮДЕЙ И БОЛЬШИХ ДЕНЕГ — LiveJournal
Как стать девелопером?
Рассказать в двух словах не получится. Начнем с упрощений.
Девелопер строит за счет банковского кредита. Своих денег нет.
Сначала покупает участок, потом получает разрешение на строительство, затем строит и сдает.
На все уходит 3 года. Метр площади продает за 2500 долл. Это рыночная цена.
Посчитаем прибыль девелопера. 1000 долл.- участок и строительство с сетями. 500 долл.-проценты банку.
500 долл.-налоги. Наконец 500 долл.- чистая прибыль девелопера.
Вроде все красиво на бумаге. Но чтобы отдать кредит банку надо недвижимость продать. А отдать банку нужно 1500 долл.
По нашей модели без дольщиков девелопер в самый момент завершения и сдачи строительства должен сразу продать по рыночной цене 60% недвижимости. Понятно, что это невозможно.
Перейдем к более реальной модели.
После того как получено разрешение на стройку девелопер открывает продажи. Они продолжаются вплоть до завершения строительства. Средняя скидка с рыночной цены — 20%. Средняя цена метра — 2000 долл.
В таком случае по завершении строительства девелопер должен продать 75% недвижимости. Более похоже на правду. За 1-2 года такое возможно.
Только чистая прибыль девелопера при этом ужимается до 300 долл. Но риск банкротства меньше.
А может не будем скидывать цену? Просто перекредитуемся еще на год и будем продавать по рыночной цене.
Хорошо. Через год платим банку 1800 долл. Чистая прибыль упала до 200 долл. Продать в течение года надо 72% всей недвижимости.
Поменяли шило на мыло.
На самом деле банки не кредитуют девелоперов. Почему?
Отдать деньги на 1-3 года с перспективой получить в лучшем случает коробку с проблемами.
Вдобавок правительственные новации, защищающие дольщиков и отодвигающие банки в сторону в случае банкротства застройщиков. Зачем такие риски банкам?
Нет стабильного денежного потока — основная причина.
Как девелоперы выходят из положения ? Они берут в долю инвесторов.
(Продолжение следует)
С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ?
Скачать Девелоперскую схему!
Кристаллизация “пути девелопера” в Vesco Consulting началась несколько лет назад в рамках работы с одним из заказчиков.
При разработке Девелоперской схемы мы исходили из нескольких предпосылок, первая из которых: наш клиент – землевладелец!
Некоторые наши коллеги, опытные девелоперы, критически отнеслись к недостатку внимания этапам получения технических условий на коммуникации. Совершенно справедливо утверждение, что эффективное решение вопроса инженерного обеспечения проекта – 30% успеха! Особенно, это касается строительства многоэтажного жилья и промышленных объектов. НО!
Намеренно, мы опускали детализацию процессов, которые считаем техническими, останавливаясь на кристаллизации СПЕКТРА вопросов, с которыми столкнется девелопер.
Наш пример – девелоперский проект в сфере малоэтажного строительства – более многогранный, особый продукт с душой. Коммуникации – задача, требующая эффективного решения, имеющая право “наложить вето” на весь проект. Но задача унифицированная, не сильно отличающаяся от проекта к проекту.
Для землевладельца первый этап – “приобретение” актива – давно пройден. Сегодня он бьется над задачей “выхода в cash”, и первым шагом является оценка ликвидности актива и потенциала его освоения. И Девелоперская схема – самый наглядный инструмент продемонстрировать длительность пути землевладельца.
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
Другое дело – инвестор! Землевладелец в построении стратегии идет от объекта, тогда как инвестор движется к той же цели, но ориентируется на конечный результат. К тому же пути прибавляется “нулевой этап”, который определяет выбор того или иного участка.
Истинных инвесторов, начинающих с поиска земельного участка для девелопмента, немного.
Активное развитие земельного рынка пришлось на период конца 90-х и начала 2000-х годов – именно в тот период сформировался пул лэндлордов, который практически не меняется на протяжении последних 10 лет. В те годы у многих компаний образовались земельные участки, которые считались ликвидными, пусть и непрофильными, активами. Финансовый кризис 2008 года смешал карты инвесторам, оборот оптовых земель упал до нулевой отметки, объект недвижимости перестал быть лакомым кусочком, а для многих – стал проблемным, дотационным активом, требующим инвестиций и/или ежегодно теряющим в цене.
Но рынок меняется, с 2013 года на рынке работают профессиональные инвесторы, использующие другой маршрут на пути к цели. Независимая и беспристрастная оценка экономической эффективности развития выбираемого участка включает предварительную проработку юридического, инженерного, маркетингового и финансового вопросов. Для таких инвесторов актуален нулевой этап:
- общее исследование рынка,
- ТЗ на подбор участка и поиск участка,
- анализ локального рынка и Best Use выбранного участка с финансовой моделью, оценка рисков,
- проверка участка (история участка, обременения, коммуникации),
- разработка и согласование схемы сделки (прямой выкуп, рассрочка, финансирование, партнерство с собственником),
- переговоры по финальной цене,
- бухгалтерский аудит при покупке юрлица,
- проведение сделки (ячейки, аккредитив, покупка акций/долей и т.д.).
Спасибо коллегам, которые прокомментировали наш материал, рассказали о своем опыте и задали новый вектор развития нашего продукта. Мы действительно не акцентировали внимание на инвесторах, сегодня эта ошибка исправлена!
Мы не исключаем, что отразили не весь спектр вопросов, с которыми приходится сталкиваться девелоперу. Если вы знаете интересные случаи, которые не укладываются в “схему” – не сочтите за труд, дайте комментарий к посту! Спасибо!
зачем архитектору становиться девелопером для своего проекта :: Статьи
В 2018 году журнал Icon назвал Амина Таху одним из самых «многообещающих и интересных молодых архитекторов» Соединенного Королевства. Большинству его имя ни о чем не скажет — он пока не успел примелькаться среди британских мэтров масштаба Ричарда Роджерса и Нормана Фостера. Амину 46 лет, 13 из которых он руководит собственной студией. До того он работал в нескольких известных бюро, в том числе Zaha Hadid Architects. Точно так же, как Заха, он стремится делать проекты, которые не вписываются в привычные стандарты и представления о современной архитектуре.
Жилой дом 15 Clerkenwell Close
2017 год выдался для Амина особенно плодовитым. Завершилось строительство сразу нескольких его объектов, среди которых был дом 15 Clerkenwell Close в Лондоне. В основе здания лежит глубокий синтез: оно объединило в себе не только две функции — офисную и жилую — но и массу уникальных решений, в том числе фасад из известняка и древние строительные технологии.
Как Амину Тахе удалось построить подобное здание в сердце британской столицы? Для этого он принял три решения:
Взять на себя больше ответственности
Архитектор в этом проекте уподоблен режиссеру, одновременно исполняющему главную роль на сцене. Он выступил не только автором, но и девелопером здания, а по окончании работ поселился в квартире на последнем этаже и перевез бюро в одно из офисных помещений.
В интервью Таха не распространяется о том, как ему удалось совместить роль архитектора и застройщика. Но важно другое: именно благодаря этому он сумел воплотить несколько смелых идей.
Не спешить
Работа над проектом заняла пять лет, и у архитектора было достаточно времени, чтобы глубоко вникнуть в контекст среды. В XI веке на этом месте находилось норманнское аббатство, но к 70-м годам XX века от него остались лишь руины и макет дороги.
Норманнские каменщики любили работать с известняком, использовали его для фортификационных и религиозных сооружений. Они знали, что сразу после добычи из карьера порода достаточно мягкая и ее легко разрезать на части; затем камень кальцинировали и использовали в строительстве.
По мнению Амина Тахи, подобный метод придает сооружениям больше целостности, но архитекторы об этом забыли «за вездесущим слоем облицовки поверх каркаса».
Реализовать
В результате появилось здание, в котором на первый план выходит самонесущая конструкция из цельных блоков известняка, вторящих церкви напротив. Последнюю попытку строить несущие конструкции из камня в Лондоне делали более 100 лет назад. И архитекторы просто не смогли найти местного поставщика — технология уже утеряна. Нужный карьер оказался во Франции, где смогли вырезать блоки из породы возрастом 600 млн лет: той же эпохи, что и камень в церкви по соседству с домом.
И хотя в XXI веке мало кому придет в голову делать такую сетку из цельных кусков известняка вместо стандартной облицовки плитами по каркасу, всё-таки есть и у такой технологии и преимущества. Представитель Webb Yates Engineers (компании, которая разрабатывала конструкции) утверждает, что такой фасад будет лучше вести себя со годами и экономит ресурсы на установку: резка камня займет меньше времени, а это снизит расходы на оплату труда. Важно отметить, что такая облицовка выгодна с точки зрения строительного процесса, но в целом не экономичнее других вариантов.
Критики встретили 15 Clerkenwell Close с восторгом: в одной из статей его назвали «поэтической медитацией на современные возможности добычи и строительства из камня», в другой — «авантюрным проектом», в котором детали «производят смелый и мощный эффект». Здание заметили не только в прессе: в 2018 году его признали одним из лучших жилых домов на региональном уровне, а потом удостоили и Национальной премии RIBA.
Как оставаться смелым с заказчиком?
Когда в игру вступает клиент, Амин Таха не пасует и продолжает внедрять экстравагантные методы. Жилой дом Barrett’s Groove тоже получился двухслойным: внешняя оболочка — из перфорированного кирпича, а скрытый за ней несущий остов собран из деревянных CLT-панелей. Главной деталью проекта стали большие плетеные балконы.
Жилой дом Barrett’s Groove
Все решения продиктованы уникальным творческим подходом Амина Тахи, но они ни в чем не идут вразрез с вопросами экономии. Заранее изготовленный мегакаркас из CLT-панелей снижает углеродный след здания, хотя это не стало решающим фактором в его пользу — главное здесь то, что конструкцию собрали всего за восемь дней и она не потребовала дополнительной отделки. В результате себестоимость одного квадратного метра составила 1991 фунт, при этом средние расценки на недвижимость в Лондоне начинаются от 10800 фунтов за квадратный метр.
По завершении строительства этот проект тоже ожидали почести: в 2017 году он вошел в шорт-лист главной британской премии по архитектуре — приза Стирлинга.
Что помимо наград дает такой подход?
Виртуозная работа с материалами и историческим контекстом позволила Амину Тахе выполнить несколько проектов реконструкции: офисные здания Golden Lane и Phipp Street и угловой магазин Upper Street. Архитектор не просто вернул к жизни каждую из построек, но и оставил в них собственный отпечаток. В Golden Lane это зубчатая отделка дверей и окон, в Upper Street — окна, вырезанные как бы в случайном порядке прямо поверх прежних «слепых» проемов. Привнесения находятся в балансе с памятью о месте, поэтому не воспринимаются как порча архитектуры.
Здание 168 Upper Street в Лондоне
К вопросам реставрации в Англии подходят с особой щепетильностью. Можно даже сказать, что работа с историческими зданиями — высшая степень доверия для британского архитектора. И Амин Таха это доверие по праву заслужил благодаря своему тонкому и вдумчивому подходу.
Создание девелоперской компании | Деловой квартал
Строительная отрасль, со своей динамичностью и широкомасштабностью, изменила облик городов и сельской местности. Благодаря растущим ценам на недвижимость и различным налоговым льготам, доступным собственнику недвижимости, эта индустрия стала одним из самых мощных факторов в развитии экономики.
В Америке давно признали полезность использования малых компаний, участвующих в строительстве, поэтому, в отличие от большей части Европы и Японии, законы способствуют тому, что относительно небольшие компании могут участвовать в достаточно крупных строительных проектах. Механизм залоговых процедур и связанных с ними обеспечительных прав позволяют небольшим подрядчикам обеспечить оплату труда и материалов, необходимых для реализации проекта. Это, в свою очередь, позволяет подрядчикам и субподрядчикам с небольшим количеством активов приобретать большое количество материалов. Таким образом, даже небольшие компании могут быть вовлечены в крупные проекты.
Действительно, большее число миллионеров заработали свой первый миллион в девелопменте недвижимости, чем в любая другая отрасль. Девелоперская деятельность, за исключением, возможно, ресторанного бизнеса, является одним из самых высоко рискованных предприятий. Можно с уверенностью сказать, что большинство девелоперов, реализующих первый проект, не получают никакой прибыли, а значительное число полностью терпит неудачу и сталкивается с банкротством.
Причины неудачи многочисленны, но основная проблема, стоящая перед большинством новых девелоперов, заключается в том, что они не обладают навыками ведения бизнеса и правовыми знаниями, необходимыми для успешного развития. Знать, как построить структуру, – это не то же самое, что знать, как создавать и управлять компанией по развитию, получать соответствующее финансирование, взаимодействовать с банками, субподрядчиками и инвесторами, составлять сложные контракты и закреплять права для обеспечения эффективного строительства,получать разрешительную документацию (разрешения на строительство), соблюдать права рабочих, взаимодействовать с контролирующими инстанциями и т. д. Фактическое строительство является лишь одной частью набора навыков, необходимых и многие девелоперы, которые ранее были генеральными подрядчиками, попадают в катастрофические ситуации при реализации проектов: инвесторы в ярости, субподрядчики выходят из проекта из-за споров, инспекторы требуют демонтировать стены и т. д. Когда раньше, они выполняли только строительные функции, все казалось так просто.
Итак, почему люди занимаются девелопментом? Потому что это одна из наиболее доступных для инвестиций деятельность, которая способна приносить прибыль в значительных пропорциях, если все идет хорошо. На относительно стабильном рынке, с прочно установленными законами и финансовыми институтами, используемыми для нужд строительства, риски могут быть сведены к минимуму, если девелопер составляет эффективный план работы, который учитывает многие переменные и проблемы, заложенные в проекте и методы их решения. В этой статье описывается первоначальное планирование, которое девелопер должен достижения для достижения максимальной вероятности успеха.
Основная девелоперская команда
Строитель не является девелопером. Девелопер использует строителей для возведения объекта, вводит его в эксплуатацию и продает его. Строительство является одним из многих необходимых процессов и в то же время наиболее очевидным, но не более важным, чем финансирование проекта, покупка земли и продажа проекта в конце.
Девелопер – это любое физическое или юридическое лицо, которое берет собственность, совершенствует ее, продает или сдает ее третьим лицам либо от своего имени, либо от других лиц. Обычно девелопер организует большую группу профессионалов, которые будут выполнять различные задачи, необходимые для развития, которые обычно включают в себя как минимум следующих лиц:
Кредитное учреждение для осуществления финансирования как покупки земельного участка, так и строительства (реконструкции).
Юристы – для оказания помощи в создании юридического лица, покупки собственности, финансирования для нее, строительных контрактов, вопросов зонирования и использования, вопросов залога и аренды, а также продажи готового проекта.
Эксперты в области налогов, чтобы оказывать помощь по надлежащему планированию налоговой стратегии, по которой будет вестись деятельность и которая будет максимизировать налоговые преимущества девелопмента.
Специалисты по недвижимости, осуществляющие поиск недвижимости для покупки, а в итоге реализации проекта для продажи или аренды созданы площадей.
Инженеры и архитекторы – для проектирования (а иногда и ведения контроля) проекта.
Генподрядчик (часто девелопер) управляет самим строительством и взаимодействует с субподрядчиками.
Субподрядчики – для непосредственных строительных работ над проектом (как минимум, электричество, сантехника, гипсокартон, кровельные покрытия и связанные с этим работы).
Часто эксперты по экологии и / или землепользованию взаимодействуют с местными учреждениями по вопросам зонирования и размещения опасных отходов и т. д.
Часто привлекаются именно местные юристы (адвокаты), которые могут эффективно взаимодействовать с местными городскими должностными лицами при решении проблемных вопросов.
Вышеупомянутый список привлекаемых лиц является минимально необходимым, а особенности отдельных проектов могут потребовать для него гораздо большей команды. Например, строительство или развитие застройки в экологически уязвимом районе потребует специалистов в этих областях, и планы, как правило, должны быть представлены местным строительным органам, что может привести к затягиванию переговоров на длительный срок. Как правило чем крупнее проект, тем больше могут возражать соседи и тем больше времени потребуется для окончательного утверждения проекта местными властями. Это одна из причин, по которой строиться с нуля гораздо сложнее, чем улучшать существующие здания.
Кроме того, если девелоперская компания сама является сложной структурой, такой как партнерство или корпорация, в ней необходимо тщательное планирование, чтобы избежать внутренних споров, приводящих к срыву всего проекта из-за внутренних конфликтов.
Девелопер, таким образом, является руководителем множества различных отделов, которые имеют различные критерии эффективности. Споры между инженером и архитектором или подрядчиком, а также проблемы с инвесторами, способными прекратить весь проект, остановив поток денежного финансирования, требуют своего решения.
Ключевые вопросы
Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость – собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение? Партнерство или самостоятельно?
Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.
Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.
Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.
Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.
Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития. Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.
Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.
Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.
Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.
Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.
Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.
Обычные проблемы
Очевидно, что такой сложный процесс имеет много слабых мест, где все может пойти не так. Проблема заключается не в том, что дела идут не так, как надо, а что необходимая переменчивость не предусмотрена в план реализации проекта и не допускает такие неизбежные трудности. Таким образом, необходимо избегать финансирования, требующего очень строгих сроков завершения или допускающих громадные штрафы или график строительства, который игнорирует индивидуальные условия или волокиту государственных разрешений. Вы должны предвидеть появление каких-либо проблем и всегда быть немного пессимистом.
Следует избегать некоторых общих проблем:
Имейте в виду, что банк не ваш друг. Очевидно, что они не спешат закрывать кредит на строительство, и нет ничего необычного в том, что банк надеется на провал проекта к концу для того, чтобы они могли изъять заложенный почти завершенный объект. Ваши финансовые документы должны быть очень тщательно проанализированы и структурированы.
Внутренняя структура девелоперской компании должны быть тщательно оптимизирована, чтобы избежать опасности задержки принятия решений или споров, препятствующих принятию решений. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области с высоким риском, а гарантий следует избегать.
Исключить наличие сдержек и противовесов между различными частями вашей команды. Например, архитектор, инженер, подрядчик и субподрядчики должны советоваться и взаимодействовать друг с другом. Составьте контракты таким образом, чтобы оплата зависела от эффективности их работы.
Изучите законы о залоге и кредите. Один невыплаченный вовремя платеж может привести к хаосу в вашем проекте, если уведомление о задержке или залоговое удержание поступит до даты предоставления кредита.
Ожидайте плохую погоду, которая будет задерживать некоторые из ваших проектов. Ожидайте, что органы государственной власти будут выдавать документы два раза медленнее, чем должны это сделать, и, по крайней мере, один инспектор по строительству точно будет самым худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.
Если вы строите в районе с сильной публичной оппозицией, настроенной против строительства, выделите достаточно денег и времени для борьбы с ними или ожидайте неудачи. Изучите ситуацию на местности и при необходимости наймите местных специалистов.
Проверьте загрязнение окружающей среды и проверьте все историю прав собственности объекта (земельного участка), прежде чем покупать. После того, как вы купили недвижимость, вы несете ответственность за состояние и очистку всей окружающей среды.
Создайте правильную команду профессионалов в своем деле и прислушивайтесь к ней, но сами принимайте решения. Ни у кого нет такого интереса к успеху этого проекта, как у вас – у всех имеются свои собственные цели.
Первые шаги вашего первого проекта
Изучите рынок недвижимости и соберите свою команду профессионалов.
Получите финансирование в соответствии с требованиями контрактов.
Продумайте все несколько раз, действительно ли это подходящее время для начала вашей компании.
Выберите самый простой и самый маленький проект, на который вы можете заработать деньги для своего первого проекта, и не расширяйте его, независимо от того, что кто-либо говорит.
В ЧЕМ ЖЕ СЕКРЕТ УСПЕШНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ?
Девелоперы зарабатывают много денег, потому что нелегко развивать собственность, и у немногих есть настойчивость, необходимые опыт и навыки, а также финансирование. Но после не очень удачного первого проекта, те же навыки могут быть использованы для реализации все больших и больших проектов, используя доходы от последнего, чтобы осуществить следующий.
Действительно, это вы получаете большое удовлетворение от того, что после того, как вы стали девелопером проект, который вы развивали, претворяется в жизнь. В отличие от большинства людей в большинстве их предприятий, вы видите, что свойства объекта ощутимым образом и ощущается чувство гордости за проделанную работу.
Можно также проявить гибкость, выбрав либо сдавать в аренду, либо продавать или использовать по своему усмотрению или в некоторой комбинации из трех. Зачастую девелоперская компания, работающая на плохом рынке, просто сдает в аренду площади год или два, а не продает здание, и как только рынок стабилизируется, продает недвижимое имущество.
Но, прежде всего, для многих девелоперов, есть что-то почти мифическое в том, чтобы владеть и улучшать недвижимость. В отличие от акций или облигаций, в отличие от ведения бизнеса, девелопмент «связан» с имуществом и землей, напрямую взаимодействует с рабочими, специалистами, государственными органами и, в конечном счете, с пользователями земли, и это кажется более приятным для девелоперов, чем более распространенные способы заработать деньги. Один пожилой девелопер, который больше не нуждался в деньгах, сказал, что продолжает развиваться, потому что это был его способ «творчества». Он засмеялся, но в голосе его звучала серьезная серьезность. Он «создавал» многое как художник или писатель, но получал гораздо больше денег за создание, чем обычно получают художники!
Смотрите также:
Девелопмент недвижимости как занятие | Недвижимость
Кто такой девелопер?
Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности — от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают. финансируют, контролирую! и организуют процесс девслопмента от начала и до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию или реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рьп ок, разрабатывают программу строительства и прост, получают необходимую исходно-разрешн гсльную документацию и финансирование. Строят объект, сдают его в аренду, управляют им, и, наконец, продают его.
Девелопмент (development) — глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или непроведсиное исследование почв могут стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимаюг, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки. Дахе если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер обязан предотвратить её последствия.
Девелопер должен оперативно реагировать на события. Хороший девелопер готов к неожиданностям, легко приспосабливается к обстоятельствам и способен быстро изменить стратегию. Например, на стадии утверждения проекта девслоперу нередко приходится вести переговоры с местными заинтересованными группами, которые, как правило, вносят значительные изменения в предложенный проект. Если девелопер не ГОТОВ идти на компромисс, эти группы могут воспрепятствовать осуществлению проекта. Девелопер должен учитывать требования граждан, не ставя под угрозу экономическую жизнеспособность проекта. Чтобы достичь компромисса, девелопер может переформулировать или даже полностью изменить свою цель, как в своих личных интересах, так и в интересах других.
Для управления процессом девелопмента необходимо обладать определенными личными качествами, не последним ИЗ которых является здравый смысл. Девелопер должен четко представлять себе, что он хочет сделать; кроме того, он должен обеспечить за собой лидирующую роль. Девелопер должен быть сильной личностью с авторитетным мнением, и в то же время ему необходимо уметь прислушиваться к мнению других. Девелоперь: не могут быть экспертами во всех Областях, необходимых для осуществления проекта, и потому зависят от многих других людей.
Девелоперы работают с разными людьми: со специалистами но строительству, включая архитекторов. Проектировщиков, подрядчиков и консультантов, со строителями различных специальностей, С арендаторами и покупателями, с юристами, банкирами и инвесторами, с должностными лицами города, сотрудниками городской администрации, инспекторами и группами граждан, с ассоциациями домовладельцев, с лидерами общественных организаций. Они должны быть сведущими во многих областях — отправления персоналом до управления зданиями. Ни один девелопер не может быть экспертом во всех областях одновременно. Успех приходит к тем, кто знает, кому и какие вопросы задавать, каковы общепринятая практика и «правила игры», как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию.
Успешных дсвелоперов от их конкурентов, как правило, отличает искра творческого потенциала — в замысле проекта, финансировании и маркетинге. Как и любая творческая деятельность, управление процессом девелопмента и персоналом может оказаться чрезвычайно трудным. Слишком жесткое руководство может задушить творческий потенциал, а чрезмерная свобода может сделать процесс неуправляемым. Одной из основных целей управления процессом девелопмента является достижение творческой согласованной работы в команде без превышения бюджета и в установленные сроки.
Дсвелопмент недвижимости — органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов девелопмента, в девелопментс обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В тот или иной момент почти каждого проекта девелопер может как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта.
Решение проблем по мерс их поступления — сущность повседневной работы девелопера. Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой. Проведение необходимой подготовки перед важной встречей, организация официальной презентации для основного кредитора, создание комфортной обстановки для переговоров и предварительное уточнение потребностей и целей предполагаемою арендатора или кредитора, все это способствует успеху.
Девелоперы часто говорят: «Лучше быть удачливым, чем хорошим». Однако Фил Хьюз заметил: «В этом бизнесе лучше быть и удачливым, и хорошим. Удача появляется там, где благоприятные возможности сочетаются с подготовкой, а в нашем деле девелопер сам проводит всю подготовку и сам создает возможности. В его силах соединить одно с другим».’
Сфера недвижимости
Сфера недвижимости делится на пять основных областей в соответствии с типом продукта: жилая недвижимость, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость и земля. Рынок каждого продукта зависит or местоположения объекта. Уровень арендной платы, прежде достигавший наивысших отметок в деповом центре, сегодня в пригородных районах нередко оказывается гораздо выше.
Двумя другими первичными измерениями, определяющими систему координат рынка недвижимости, являются проект
здания и плотность застройки. Различная комбинация этих параметров определяет тип здания и структуру затрат.
Например, строительство и эксплуатация высотных многоквартирных домов с многоуровневой парковкой стоит
намного дороже, по сравнению со строительством и эксплуатацией индивидуальных домов с приусадебными
участками. Соответственно оказывается выше и арендная плата.
Для достижения успеха анализ рынка должен выявить неудовлетворенную часть спроса среди тех. кто обладает
достаточно высоким уровнем дохода и готов платить более высокую арендную плату за квартиру в данном районе.
Требования, необходимые для достижения успеха
Девелоперы подвергаются рискам. Самый незначительный риск принимают девелоперы, которые работают за вознаграждение, участвуя в процессе девелопмента в качестве представителей других владельцев или
Девелоперы зависят от большого количества специалистов. Работа, выполняемая или управляемая проектной/строительной командой, составляет большую часть от общей себестоимости проекта, и эффективное управление этой работой является важным условием успеха процесса девелопмента.
инвесторов. В этой роли они несут небольшие риски, связанные с вложением собственных денежных средств в проект или получением стимулирующего вознаграждения, связанного с осуществлением проекта в рамках запланированного бюджета или с быстрой и выгодной сдачей в аренду. С другой стороны, девелоперы могут принимать на себя и несь риск, первыми инвестируя в проект денежные средства, последними их извлекая и неся при этом полную личную ответственность. В этом случае неудача может привести к банкротству.
Девелоперы также управляют рисками. Они могут уменьшить риски или свести их к нулю — по крайней мере, снизить их уровень до приемлемого, — прежде чем двигаться дальше. Девелоперы стремятся минимизировать риск ещё на ранней стадии, когда перспективы проекта ещё весьма туманны, и им следует удостовериться, что риски первоначальных инвестиций оправданы будущей вероятностью успеха.
Начинающие девелоперы обычно рискуют больше, чем опытные, потому что новички не обладают сильными переговорными позициями, позволяющими переложить риски на других. Им часто приходится начинать с проектов, от которых по каким-то причинам отказались более опытные девелоперы. Фил Хьюз считает, что начинающие девелоперы часто берут на себя больше риска, чем это необходимо. Им следует более настойчиво искать правильные решения, потому что каждый проект содержит в себе возможности, позволяющие уменьшить риск.
Многих людей привлекают богатство и успех, присущие наиболее успешным девслоперам. Безусловно, девелопмент может принести огромную отдачу — как в материальном, так и в эмоциональном плане Для многих удовлетворение при виде результатов многолетних усилии стоит пережитых тревог и бессонных ночей.
Однако девелопмент как сфера деятельности, связанная с огромными рисками, требует определённых черт характера. В этом бизнесе нужно быть готовым к долгому ожиданию вознаграждения. От начала проекта до того момента, когда появляются средства, способные покрыть первоначальные вложения, — не говоря уже о прибыли. — проходит, как правило, не менее трех лет. Два или три раза в течение процесса девелопмента девелоперы рискуют потерять все инвестированные средства, и это скорее правило, чем исключение. Девелоперы живут в постоянной неопределенности. Почти никогда события не следуют по запланированному сценарию. Особенно это касается начинающих девелоперов: их проекты почти всегда стоят в два раза дороже и осуществляются в два раза дольше, чем предполагалось изначально.
Девелопмент может приносить не только удовлетворение, но и сильное разочарование. В ходе осуществления проекта девелоперы зависят от многих людей и событий. — например, при получении исходно-разрешительиой документации этот фактор находится вне зоны контроля девелопера. Один девслопер вспоминал, что, начав заниматься девелопментом одноквартирных домов, первое время он постоянно переживал из-за того; что бригады рабочих не выполняли своих обязательств. Строительство зданий стало для него удовольствием лишь после того, как он научился не ожидать обещанного и каждый раз бывал приятно удивлен, когда его заказы выполнялись. За последние два десятилетия гораздо больше времени и средств стал отнимать процесс получения исходно-разрешительной документации, сократился контроль девслопера над процессом и добавились значительные риски, — особенно на ранних стадиях, когда риск и так достаточно велик.
Девелопмент требует значительной уверенности в себе. До тех пор, пока начинающие девелоперы не разовьют в себе это качество, им придется работать на другого девелопера и учиться процессу, не неся никакого риска. Даже после приобретения достаточной уверенности, позволяющей начать самостоятельную деятельность, начинающие девелоперы часто работают с финансовым партнером, который берет на себя большую часть риска.
Возможно, самым действенным способом снижения риска будет участие в проектах, которые подразумевают риски, связанные с реконструкцией или сдачей в аренду. а не все риски реализации нового проекта девелопмента. В качестве альтернативы начинающий девслопер может начать с девелопмента одноквартирных домов или с точечного девелопмента небольших коммерческих зданий, участков земли с оформленными правами собственности, полностью готовых под застройку. В любом случае, начинать подобный бизнес нужно с проектов, где риск потерь не вызовет всепоглощающего стресса.
Даже небольшие проекты сегодня, как правило, требуют первоначальных вложений от $50 000 до $100 000 для доведения проекта до стадии, когда может быть увеличен собственный капитал и получено строительное финансирование. Девслопер никогда не должен начинать проект без наличия средств, в два раза превышающих те. которых будет достаточно для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование. Первоначальные вложения составляет только часть денежных средств, необходимых для завершения проекта.
Большинство кредиторов сегодня требует, чтобы инвестиции самого девелопера составляли 25-35% от себестоимости проекта. Девелоперу не нужно иметь средства. необходимые для покупки земли, но в сумме их должно хватить до того момента, когда он сможет привлечь средства других кредиторов или инвесторов. Следующий способ уменьшения рисков — продуманный подход к условиям покупки земли (в третьей главе этот метод обсуждается подробно). Девелоперы могут существенно снизить риск за счет правильною составления контракта на покупку земли. Например, можно попытаться максимально отсрочить вступление кошрикта на землю в силу.
Если срок в 60 иди 90 дней является типичным условием для данной местности, начинающему девелоперу следует искать землю, продавец которой согласится установить 180-дневный срок. Если необходимо получить исходно-разрешительную документацию в связи с внесением изменений в требования о зонировании, девслопер может поставить условием покупки земли получение данной документации. Земля в этом случае может стоить дороже, но возможные большие потери времени перекрывают данную разницу в цене. Такое условие позволит перенести риск получения согласования на продавца. Если необходимое согласование или финансирование не получены, дсвелоиер сможет избежать излишних затрат на девелопмент участков, которые не могут принести прибыли. Самыми подходящими для девелоперов являются такие условия контракта о покупке, при которых можно установить контроль над участком без необходимости его немедленной покупки. Наличие у девелопера подобных вариантов свидетельствует о том, что он может как вести переговоры, так и удовлетворять потребности владельца земли.
Возможно, самой большой проблемой начинающих девелоперов является поиск собственною капитала для своего первого проекта. Обычно девелоперы хотят быстро поручить финансирование собственного капитала. Если девслопер рассчитывает на финансирование до тою, как будет получена соответствующая регистрация перехода прав собственности на землю, продавцы могут засомневаться в способности девелопера выполнить условия, предшествующие регистрации, и менее охотно примут связывающие обязательства первыми. Наличие нескольких альтернативных вариантов при умелом составлении контракта поможет преодолеть многие финансовые проблемы, но продавцы должны быть уверены в том, что дсвелопер сможет получить необходимее финансирование.
Начинающие девелоперы зачастую не имеют устоявшихся источников собственного капитала — кроме тех случаев, когда они располагают достаточными собственными финансами, средствами родственников или деловых партнёров. До заключения договора о покупке девслопер может выстроить правильную тактику получения недостающих средств, даже сели у него нет гарантии финансирования собственного капитала. В большинстве случаев инвесторы, прежде чем взять па себя финансовые обязательства, хотят видеть, куда они вкладывают свои средства. Тем не менее по мере возможности следует добиться от них Предварительных обязательств.
Девелопер может этого достичь, заранее проводя с инвесторами переговоры относительно покупки предполагаемого участка и в ходе переговоров апеллируя к интересу вложения средств именно в данный тип недвижимости при данном расположении и размере участка. Инвесторы более расположены к вложению в собственный капитал, когда видят, что дсвелопер выполнил всю предварительную работу, то есть провёл тщательное исследование местного рынка, чтобы сразу продемонстрировать, что спрос на данный продукт существует. Обращение к предполагаемым инвесторам должно быть целенаправленным: если девслопер сможет найти недвижимость, которая уже отвечает определенным требованиям, инвесторы будут заинтересованы в финансировании необходимого для проекта собственною капитала.
Девелопер должен быть готов к любым неожиданным ситуациям. Это нужно усвоить каждому, кто хочет стать профессиональным девелопером. Проблемы неизбежны, но их почти всегда можно решить. К счастью, со временем процесс девелопмента становится более легким, поскольку девелоперы приобретают опыт и осуществляют проекты один за другим. Наступает момент, когда девслопер уже не ждет ответа из банка по поводу кредита, а обнаруживает, что кредиторы сами его разыскивают и предлагают заняться совместным бизнесом.
Разумеется, самый трудный проект — первый. Если он завершился неудачей, начинающийся девслопер может не получить другого шанса. Необходимо выбирать такой проект, который не приведет к банкротству. Из-за увеличения трудностей при получении исходно-разрешительной документации и финансирования девелопер должен быть готов к тому, что придется подготовить пять или более проектов прежде, чем один из них дойдёт до стадии реализации. Например. Джон Доусон. президент по недвижимости McDonald’s Corporation. говорит, что подписал контракты с условием задатка и заплатил зa анализ экономической целесообразности покупки пяти участков, осмотрев при этом сто участков. Ни одни из них не оказался пригодным для девелопмента.
Пути, ведущие в сферу девелопмента
Не существует единственной дороги, которая автоматически приведёт к успеху в девслопменге недвижимости. Девел операм и становятся представители самых разных профессий: брокеры по недвижимости, ипотечные банкиры, консультанты, строители. кредиторы, архитекторы, юристы и многие другие. Недавно появилась специальная академическая программа, рассчитанная на тех. кто уже имеет профессиональный опыт в сфере недвижимости, но хочет стать девелопером. По окончании курса обучения Присваивается учёная степень магистра в области девелопмента недвижимости.
Большинство начинающих стремится изучить бизнес, работая на другою девелопера. На рынке труда в сфере недвижимости существует большая конкуренция, на относительно небольшое число рабочих мест претендует множество людей. Кроме того, многие доступные рабочие места в дезелопмеите не могут обеспечить весь необходимый опыт. Крупные девелоперы обычно нанимают люден для работы в определенной области. такой как сдача в аренду иди строительство, в то время как наиболее подходящей для приобретения необходимого опыта была бы работа управляющего проектом, полностью отвечающего за свой проект, или работа в небольшой компании, предоставляющая возможность изучить все виды деятельности. Найти именно такую работу непросто, но настойчивость и хорошая подготовка обычно помогают начинающим девелоперам получить её.
Некоторые позиции в сфере недвижимости облегчают переход к занятию девелопментом. Многие девелоперы начинают как руководители жилищно-строительных фирм, затем начинают заниматься девелопментом многоквартирных домов пли девелопментом коммерческой недвижимости. Другие начинают с разработки проектов для других девелоперов, а затем и для собственных клиентов. Девелоперы могут начинать как брокеры по операциям с коммерческой недвижимостью, привлекая к участию в проекте основного (якорного) арендатора в новом офисном здании или подбирая арендатору участок для строительства на заказ. Девелоперы также могут начать свою деятельность в качестве ипотечных брокеров; контролируя источник рефинансирования и наблюдая за финансовой стороной дела при совместной работе с опытным девелопером, брокер может получить опыт. необходимый для осуществления собственного проекта девелопмента. Многие опытные девелоперы готовы сотрудничать с новым партнером, если он предлагает такой проект, который стратегически расширяет текущий бизнес.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса
Советы начинающим девелоперам | Недвижимость
Рекомендации членов Совета по малому девелоперу ULI (Urban Land Institute, Институт Городских Земель) сводятся к трем основным правилам; будьте всегда хорошо подготовлены: работайте с опытными людьми, даже если они стоят дороже; пытайтесь предвидеть задержки в ходе всего процесса девелопмента.
Приобретение земли
• Правильно проанализируйте цену покупки участка, которая должна включать полезную, а не общую площадь.
• Пытайтесь предвидеть проблемы с продавцами, не знакомыми с недвижимостью, а также задержки с решением вопросов по спорной недвижимости.
• Проанализируйте физические недостатки участка, включая наличие инженерных сетей.
• Проведите исследование почв на наличие опасных отходов. Определив, сильны ли юридические и политические ограничения в отношении участка — к примеру, требования зонирования или наличие моратория на строительство.
• Прежде чем приобретать участок. изучите рынок.
Процесс правового регулирования, получение разрешительной документации
• Для решения всех вопросов и проблем, связанных с проектом, приготовьтесь работать с местной общественностью.
• Ознакомьтесь с местным политическим климатом.
• Приготовьтесь к местному процессу утверждения документами и открытым слушаниям.
• Пользуйтесь услугами квалифицированных и сильных консультантов, юристов и архитекторов, чтобы ваш проект получил дополнительную значимость.
• Старайтесь предвидеть возможные задержки и избегайте их недооценки в процессе получения исходно-разрешительной документации.
Выбор продукта, рыночная и экономическая целесообразность
• Помните, что когда становится очевидной какая-либо благоприятная возможность, она очевидна для всех, и в результате возникает большая конкуренция.
• Стремитесь работать в категории более качественного и дорогого девелопмента, где прибыль выше, чтобы покрыть возможные ошибки. У более простых и недорогих проектов норма прибыли ниже.
• Выбирайте квалифицированных консультантов по маркетингу, имеющих хорошую репутацию в том городе, где осуществляется проект.
• Решите, сколько времени следует уделить анализу экономической целесообразности. Некоторые девелоперы считают этот этап жизненно важным и утверждают, что анализ должен быть тщательным; другие же полагают, что на нем не следует чрезмерно заострять внимание.
• Убедитесь, чтобы в процессе обширного предварительного анализа были точно выявлены все конкуренты, будь то на стадии строительства или на этапе создания чертежей проекта.
Проект, планирование участка, инженерные работы и строительство
• Не заканчивайте разработку проекта, не изучив результаты маркетингового исследования.
• Работайте в тесном контакте с архитектором и подрядчиком.
• Не упустите важную информацию, даже если она требует пересмотра проекта или дополнительных согласований.
• Используйте гибкие проектные решения. которые легко приспособить к разным потребностям различных арендаторов.
• Утвердите проектную документацию. понимая, что она никогда не будет идеальной.
• Прежде чем нанимать подрядчиков и субподрядчиков, не жалейте времени и денег на проверку всех рекомендаций.
Финансирование строительства и девелопмента
• Чтобы избежать длительных задержек, начните работать с несколькими кредиторами.
• Имейте дело с опытными кредиторами.
• выделите достаточно средств на непредвиденные обстоятельства.
• Помните, что на подготовку S10-милл ионного кредита может уйти три-четыре месяца, даже если кредитор обещает, что это займет всего шесть недель.
• Если ситуация на рынке ухудшится. будьте готовы покрыть проценты из своего кармана, пока рынок не восстановится.
Долгосрочное финансирование
• Установите надежную связь с кредитором.
• Подготовьте пакет документов с подробной, профессиональной презентацией для кредитора.
• Обеспечьте долгосрочное кредитование до начала строительства (начинающим девелоперам. возможно, придется это сделать, даже если они хотели бы подождать, пока проект не будет построен и сдан в аренду).
• Опасайтесь тенденций изменения процентных ставок.
Финансирование за счет собственного капитала
• Изучите финансовую документацию по источникам капитала.
• Найдите двух-трех подходящих партнеров, которые могут предоставить или привлечь средства для проекта.
• Не отдавайте слишком большую долю в собственном капитале, чтобы сохранить средства, так как может оказаться, что вам нечем будет делиться, если у вас возникнет потребность в средствах.
Совместные предприятия и товарищества
• Заключайте справедливые сделки, чтобы ни на одном из партнеров не лежал чрезмерный риск в сочетании со скудной прибылью.
• Четко проясните, кто отвечает за проект.
• Не ставьте целей, противоречащих целям партнеров.
• Предусмотрите в договорах возможный распад партнерства.
• Следите за изменениями в налоговом законодательстве, которые могут сказаться на доходах.
• Возьмите за правило регулярно с откровенно разговаривать с партнерами.
Маркетинг и аренда
• Будьте готовы к непредвиденным изменениям и ухудшению конъюнктуры рынка.
• Найдите такого брокера, котором/ вы доверяете и с которым можете работать.
• Осознайте важность того, что вы сами должны продвигать проект на рынке.
• Подготовьте список подходящих арендаторов для проектов с коммерческой недвижимостью.
• В договорах аренды точно укажите условия ремонта, проводимого арендаторами, и их ответственность, а также предусмотрите условия расторжения договора.
• Продумайте разнообразные уступки. Подумайте над возможностью приобретения акций в новой компании арендатора, оплаты расходов на переезд, предоставления мебели.
• Разберитесь в том. как аренда по сравнению с продажей отразится на прибыли и состоянии баланса арендаторов.
• Разрекламируйте заключенные сделки по продаже или сдаче в аренду.
• Стимулируйте работу брокеров различными поощрениями — такими как приглашение на ужин или какие-либо награды.
Эксплуатация, управление, содержание и техническое обслуживание
• Уделяйте серьезное внимание управлению и эксплуатации. Найдите первоклассного управляющего.
• Составьте надлежащий бюджет по содержанию и техническому обслуживанию.
В целом
• Придерживайтесь географических регионов и типов продукта, с которыми вы знакомы.
• Начните с малого. Найдите первый проект, который доступен вам по финансовым возможностям и который можно осуществить в разумные сроки.
• Никогда не начинайте проект только потому, что у вас есть финансирование.
• На этапе анализа экономической целесообразности ограничивайте инвестиции в проект, чтобы иметь максимальную гибкость.
• Проделайте предварительную работу. Узнайте, какие ниши существуют на рынке, и как их можно быстро заполнить.
• Никогда не начинайте переговоров, если вы не гетевь: их прервать.
• Обращайте внимание на детали. Проектируете ли вы здание или ведете
переговоры по аренде, вы лично должны хорошо знать каждую деталь. Необходимо опираться на профессиональных консультантов, но если вы не разбираетесь в деталях. придется попросить кого-нибудь вам помочь.
Не бойтесь выглядеть занудой. Люди, с которыми вы имеете дело, обычно очень заняты, и их трудно застать. Возможно, вам придется сделать несколько телефонных звонков и личных визитов, прежде чем с ними удастся поговорить. Будьте настойчивы? но вежливы.
Не обманывайтесь, пренебрегая фактами и предупредительными сигналами, когда они возникают. Имейте в виду, что самообман чаще всего происходит при оценке рынка. Увеличьте предполагаемое время осуществления проекта примерно в два раза. Не обещайте инвесторам денежных выплат к определенной дате. Не будьте ни слишком оптимистичны, пи слишком консервативны в своих суждениях.
Будьте готовы развернуться на сто восемьдесят градусов и мгновенно изменить стратегию. Проверяйте всю работу. Никогда не думайте, что она выполнена только потому, что вы велели ее сделать. Если вы что-то обещали кредитору. профессиональному консультанту. арендатору или покупателю, сделайте это.
Общайтесь с кредиторами и инвесторами откровенно и почаще. Избегайте сделок, чреватых спорами, с самого начала.
Признайтесь себе, что деньги зависят только от вас. Можно найти миллион оправданий, почему в девелоперском проекте что-то не получается, но ответственность за то. чтобы все получалось, в конечном счете будет лежать на вас.