Ежегодно в столице и регионах в аренде находятся миллионы квартир. Такое распределение жилых площадей всегда было актуальным и востребованным для всех сторон сделки. Наиболее удачным вложением считается сдача в аренду или покупка для этих целей помещений, размещенных в центре столицы. Рассмотрим, как выгодно сдать квартиру в аренду, опишем лучшие варианты и оценим риски для каждого!

Содержание:

1. Как сдать квартиру в аренду и получить прибыль: от чего зависит успех?

2. Как выгодно сдать квартиру в аренду: 2 варианта

3. Необходимый пакет документов для того, чтобы сдать квартиру в аренду

3.1. Какие документы предоставляют арендодатель и арендатор

3.2. Составляем договор сдачи в аренду: основные моменты

4. Как сдать квартиру в аренду выгодно и без потерь: вникаем в детали!

4.1. Особенности выгодного дачи квартиры

5. На какой срок сдать квартиру: оценка выгоды!

5.1. Посуточная аренда: особенности + оценка рисков

6. Как выгодно сдать квартиру: веяние сегодняшнего дня!

7. Подведем итоги: дадим прогноз стоимости аренды на текущий год

Даже несмотря на нестабильность рыночной экономики и неоднозначные инфляционные ожидания на 2017 год, можно говорить о целесообразности любой сдачи недвижимости в наем. Благодаря такому шагу домовладелец выгодно вкладывает деньги, сохраняет право собственности и параллельно получает возможность дополнительного дохода. 

Часто квартиру покупают с целью сохранения средств. Во всем мире считается лучшим инвестированием, а если ее сдать в аренду, то может стать также доходной статьей. Предлагаем к ознакомлению материал, который раскроет важные моменты, касательно вложений средств в недвижимость: «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

Владение недвижимостью дает большие приоритеты и кроме сохранности капитала позволяет заработать на аренде. Владелец может рассчитывать на получение стабильной прибыли, несмотря на то, что окупаемость инвестиций в объекты аренды сегодня желает лучшего и считается не самым надежным и выгодным инструментом. 

Наиболее выгодно быть арендодателем изначально имеющегося жилья, полученного в наследство без существенных вложений или приобретенного ранее по доступным ценовым предложениям. В таких случаях передача жилого помещения в аренду дает несомненную выгоду, компенсируя коммунальные платежи и гарантируя дополнительный доход каждый месяц. Другой расклад относительно аренды предполагается в случае покупки квартиры по нынешним ценам или взятии кредита на приобретение квартиры. Здесь основным критерием успеха будет наличие возможности выплачивать ежемесячные кредитные платежи за счет полученной платы за аренду.

Если вы только задумываетесь о покупке квартиры, для того, чтобы выгодно сдать ее в аренду, рекомендуем ознакомиться с материалом: «ПОКУПКА КВАРТИРЫ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ИЗ 5 ПУНКТОВ С ПОЯСНЕНИЯМИ!»

Собственники, решившие сдать в наем свою недвижимость, в первую очередь должны решить вопрос о возможных вариантах реализации. Если решение сдать в аренду рассмотрено в первый раз, то рекомендуется проконсультироваться в нескольких агентствах по поводу определения предполагаемой платы за аренду, как это сделать выгодно для вас, особенно, если предпочитаете решать вопрос самостоятельно. Самым простым вариантом будет сдать квартиру арендаторам среди родственников, друзей или знакомых. Отрицательным моментом здесь является договор с более низкой ценой аренды и другими уступками, что может стать не выгодным делом.

1. Самостоятельный поиск  жильцов связан с целым рядом организационных вопросов и юридических хлопот, что может быть не выгодно в итоге. Особенно важным является заключение договора, ведь малейшая ошибка при его составлении не позволит адекватно решать проблемы с жильцами в спорных ситуациях. Также не стоит забывать о мошенниках, охотящихся за съемными квартирами с целью пересдачи или незаконной продажи.
2. Обращение в проверенное агентство считается сегодня наиболее безопасным, цивилизованным и выгодным вариантом, как можно сдать недвижимости в аренду. В такой фирме арендодателю помогут:

• найти жильцов;
• составить договора аренды;
• оформить страховку на имущество;
• составит полис, на случай аварии или фарс мажора;
• учесть требования арендатора;
• провести рекламную компанию объекта и демонстрацию потенциальным арендаторам;
• посредством клининговых служб провести уборку перед сдачей квартиры;
• обеспечить более высокую стоимость аренды.

Предоставляемые услуги агентства для арендодателя совершенно бесплатные на протяжении всего периода поиска клиента. Особое внимание надо уделить выбору агентства, сразу исключив ненадежные компании-однодневки. Выбирая агентство, которому можно доверить сдать свою квартиру выгодно для вас, обращают внимание на его репутацию, опыт работы с недвижимостью, позитивные отзывы бывших клиентов

Для обеспечения безопасности сдачи квартиры в наем обеими сторонами сделки подписывается официальный договор аренды, который требует стандартизованных правил и действий при составлении. Предпочтение при составлении договора аренды лучше всего отдать профессиональным юристам из риэлтерских компаний. Если вы воспользуетесь образцами договоров, скачанных из интернета, они могут не иметь юридической силы, быть устаревшими или неграмотно составленными.

Какие документы предоставляют арендодатель и арендатор?

Хозяин должен подготовить следующий пакет документов для подтверждения своего права собственности на жилье, которое собирается сдать в аренду:

• паспорт владельца;
• правоустанавливающая документация;
• свидетельство о госрегистрации, выписка ЕГРП;
• договор купли-продажи на квартиру, договор дарения или право на наследство;
• наличие подписей и согласия всех совершеннолетних хозяев квартиры.

От арендатора требуется предоставление оригиналов паспорта и других документов, удостоверяющих личность, оформленных согласно правил действующего законодательства.

Как составить договор сдачи в аренду: основные моменты

Подписание и составление данного договора очень серьезная и основополагающая деталь. В договоре аренды необходимо обязательно указать:

• личную информацию с обеих сторон вплоть до даты выдачи паспорта, прописки, сверки фотографий;
• точные координаты и адрес арендуемой квартиры;
• полный перечень лиц, предполагаемых к проживанию в квартире;
• точную цену аренды, с учетом покрытия инфляции и оплаты коммунальных счетов;
• оговорить оплату аренды и пени;
• условия в случае досрочного прекращения договора аренды;
• наличие залога, порядок его выплаты.

Практика подсказывает целесообразность составления полной описи мебели и другого имущества. Как правило в этом списке указывается мебель, бытовая техника.

Эксперты аренды на современном рынке недвижимости отмечают тенденцию к увеличению арендаторов с повышенными требованиями к условиям найма и качеству квартир. Поэтому рекомендуется, перед обращением в агентство или самостоятельными попытками сдать квартиру, подготовить ее. Квартира должна быть опрятна, понадобится косметический ремонт или минимум генеральная уборка. Бытовая техника должна быть исправна. Квартиры в плохом состоянии нерентабельны, а порядочные и платежеспособные наниматели вряд ли согласятся жить в неблагоприятных условиях. Новая, пусть даже недорогая мебель, в разы увеличит привлекательность жилья.

Практика констатирует наличие сезонности арендного бизнеса. Наиболее выгодно сдать в аренду квартиру с сентября-октября. Это можно объяснить приездом абитуриентов на новый учебный год, всплеском деловой активности после отпусков, желанием снять лучшее жилье на зиму. Именно в эти месяцы выгодно начать поиск арендаторов. Необходимо учесть повышенный спрос на однокомнатные квартиры и отдельные комнат. Мониторинг аренды недвижимости показывает также, что выгодно сдать объекты в шаговой близости от метро или расположенных в обжитых инфраструктурах. Местоположение квартиры в столице тоже влияет на стоимость ― чем ближе к центру, тем больше расценки.

Особенности выгодной сдачи квартиры

Для успеха мероприятия, подготавливая свою квартиру к сдаче в аренду, учитываются потребности потенциальных арендаторов. Важным моментом для многих приехавших на заработки квартиросъемщиков является не только месторасположение, но и более низкая стоимость жилья, может быть даже в ущерб классу ремонта. Студенты или иммигранты с вахтовым методом работы не предъявляют больших требований к качеству жилья, предпочитая экономичность сделки. Такая категория арендаторов, как экспаты ― иностранные менеджеры, работающие в России, очень привлекательна для арендодателей. Снимая жилье за счет компаний, они предпочитают качественное и даже эксклюзивное жилье, не торгуются и бережно относятся к вещам. Правда в последнее время их число по понятным причинам несколько сократилось.

Объекты вторичного и первичного рынка недвижимости находятся практически на одном уровне по востребованности. Плюсом квартир вторичного рынка является наличие жилого ремонта, готового к сдаче немедленно. Выгодность приобретения квартир в новостройках заключается в меньшей готовности и соответственно более низкой стоимости. Свежий ремонт всегда приоритетнее при сдаче в аренду. В квартирах бюджетного класса не стоит делать дорогой ремонт, так как это не сильно повлияет на стоимость аренды. А если квартира малой площади и расположена далеко от метро, то от высоко качественного ремонта можно вообще отказаться. Целесообразно вложить в ремонт сумму, которую можно получить за 2 месяца аренды.

Любая сдача квартиры сопровождается вероятностью затруднений и всевозможных рисков. Сюда входит потеря времени на поиски нужного арендатора, большая вероятность порчи имущества и споров с квартиросъемщиками. Избежать неприятностей, связанных с имуществом, поможет грамотно составленный договор съема с соответствующей описью. При заключении официального договора с арендатора можно взыскать убытки и компенсировать возможный ущерб. К затратным статьям также относятся налоги и риск ответственности при их неуплате.

 Посуточная аренда: особенности + оценка рисков

Если раньше, приезжая в другой город, люди поселялись в гостиницах, то сегодня преимущество отдается посуточной аренде квартир ввиду более доступной стоимости. Владельцам посуточных квартир тоже выгодно и прибыльно использовать такую схему аренды. Это реальный, ощутимый и быстрый доход. Главным условием является достаточное количество квартиросъемщиков для того, чтобы квартира не простаивала. Посуточная аренда выгодна по таким причинам:

• короткий срок сдачи не ограничивает владельца, он при желании может в любой момент ее продать или распорядиться по своему усмотрению;
• этот вариант аренды удобен в случае затянувшегося процесса продажи квартиры ― есть возможность получить определенный доход;
• в случае наличия нескольких квартир часть можно сдавать долгосрочно, а часть ― на короткий срок .

Важным для успешного использования посуточной аренды есть универсальность сдаваемого жилья. Не трудно сдавать посуточно квартиру с хорошей транспортной развязкой, хорошим ремонтом и умеренной стоимостью. 

При посуточной аренде домовладелец может сталкиваться с повышенными рисками, хлопотами и недостатками, а именно имеет место:

• сезонность посуточной аренды;
• конкуренция с мини-отелями;
• постоянный поиск клиентов;
• квартира нуждается в большом внимании;
• увеличивается риск износа и порчи имущества;
• большая вероятность мошенничества;
• страховщики часто не хотят страховать посуточные квартиры;
• постоянное движение посторонних людей в подъезде может не понравиться соседям.

Несмотря на внушительный перечень сложностей, посуточная сдача квартир значительно выгоднее в сравнении с долгосрочной арендой. Но при сдаче посуточно владельцу приходится постоянно перестраховываться и минимизировать существующие риски.

Чтобы получать выгоду от приобретенной квартиры и избежать простоев, необходимо не забывать о таких правилах:

• сдать выгодно жилье можно лишь при его конкурентоспособности;
• инвестируя в квартиру, нужно ориентироваться на требования потенциальных арендаторов;
• учитывать возможные колебания величины аренды в плюс или минус.

Рынок аренды недвижимости сегодня значительный и платежеспособные арендаторы легко могут подобрать бюджетные варианты и выгодно снять жилье, поэтому не стоит неоправданно увеличивать арендную ставку. В любом случае арендодатель должен определиться с выбором долгосрочной или посуточной аренды и сам решить, какой вариант для него более оптимальный. 

Эксперты рынка недвижимости на сегодняшний момент считают наиболее доходным вариантом сдачу жилья в менее престижных районах. Владельцам дорогой недвижимости сегодня сложнее отбивать вложенные средства. Аналитики представляют приобретение объектов для сдачи в удаленных от центра районах более перспективным решением с точки зрения рентабельности и получения чистого дохода. Эффект объясняется тем, что при удалении от центра величина аренды падает не так стремительно, как цена за квадратный метр жилья. Признаками ликвидного объекта аренды на сегодня являются:

• умеренный метраж квартиры;
• доступная и даже низкая стоимость;
• близкое размещение к линии метро и центру;
• достаточная инфраструктура.

Но нельзя забывать о том, что выгодно для арендодателя могут со временем может стать далеко не подходящими для продавца, в случае необходимости продажи квартиры.

Ближе к осени ожидается традиционное повышение спроса на съемные квартиры в связи с приездом студентов, людей, желающих заработать в столице или сменить к зиме место проживания. Именно осенью оживляется рынок недвижимости, а аренда достигает максимума. Спрос на бюджетные варианты аренды существенно уменьшает предложение и можно выгодно сдать свою квартиру. На осень 2017 года специалисты риэлтерских служб прогнозируют рост стоимости аренды до 12%, а в отдельных случаях до 25%. Речь идет о квартирах эконом-класса. Полученные деньги можно инвестировать в различные проекты и получать хороший доход. Подробнее об это расскажет материал: «КУДА ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ, ЧТОБЫ ОНИ РАБОТАЛИ: 6 СПОСОБОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ!»

На более долгосрочную перспективу прогнозировать стоимость аренды эксперты не спешат. Она будут формироваться в зависимости от экономической ситуации, наличия высокооплачиваемых рабочих мест, экономической заинтересованности приезжих специалистов. Аналитики констатируют уменьшение перепада уровня зарплат столицы по сравнению с регионами, что провоцирует отток рабочего контингента и соответственно частичное уменьшение спроса на арендуемое жилье. При любом раскладе обладание актуальной текущей информацией по поводу того, как выгодно сдать квартиру в аренд, и юридическая поддержка проверенных агенств помогут собственникам недвижимости определить лучший вариант, избежать возможных рисков и получить максимально выгодную ставку.

Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про сдачу квартиры в аренду.

Сегодня вы узнаете:

1. Как сдать квартиру, не прибегая к помощи риелторов;
2. Какие нюансы нужно учитывать при посуточной аренде квартиры;
3. Как правильно составить договор аренды и на какие пункты обратить внимание;
4. От чего будет зависеть стоимость квартиры.

Как сдать квартиру без посредников по закону

Сдача в аренду квартиры – один из самых простых вариантов получения пассивного дохода. Вы можете проживать в другом городе или стране, заниматься своими делами, а ваша недвижимость будет помогать вам получать прибыль.

Если же вы решили, что справитесь и без услуг риелторов, все эти манипуляции вам придется совершить самому.

Шаг 1. Первым шагом на пути к сдаче вашего жилого помещения в найм должен стать его осмотр и при необходимости приведение в порядок.

Обратите внимание на ключевые моменты:

• Исправность дверей и замков будет гарантировать безопасность имущества как вашего, так и будущих нанимателей.
• Проверьте состояние сантехники и труб, этот не всегда видный нюанс может уберечь от множества неприятностей.
• Внешний вид квартиры будет влиять не только на ее стоимость, но и на то, каких людей заинтересует аренда.

Платежеспособные, честные кандидаты предпочитают жить в комфортных условиях. Поэтому при необходимости проведите косметический ремонт квартиры. Если же таковой не требуется, то достаточно будет генеральной уборки. В этом случае нелишним будет прибегнуть к услугам профессиональной клининговой компании.

• Наконец, обратите внимание на мебель. Минимальный комплект состоит из шкафа, двух спальных мест и кухонного гарнитура. Если мебель в квартире старая, сломанная или потрепанная, лучше избавиться от нее. Пустая квартира может заинтересовать тех, кто планирует въехать со своим имуществом.

Шаг 2. Когда внешний вид и состояние квартиры полностью вас устраивают, можно перейти к определению ее стоимости для арендаторов. Для того чтобы сдать жилье выгодно и не продешевить, узнайте среднюю стоимость своего имущества на рынке. Можно ознакомиться с объявлениями на специальных сайтах или обзвонить несколько агентств.

Что влияет на цену жилья?

• Во-первых, его состояние и ремонт. Чем он новее и качественнее, тем дороже будет цена аренды.
• Во-вторых, расположенность квартиры. Развитая инфраструктура, удаленность от метро или остановок наземного транспорта, наличие магазинов, больниц, аптек, салонов красоты в шаговой доступности – все эти факторы повлияют на конечную сумму, которую вы можете назначить за аренду. Дополнительными факторами можно считать возраст дома, круг соседей.

Шаг 3. Следующим шагом станет поиск потенциальных арендаторов.

Среди самых популярных способов поиска жильцов: доски объявлений в интернете или газетах, специальные группы в социальных сетях. Конечно, самым безопасным и надежным вариантом станет поиск в кругу ваших знакомых. Если среди вашего круга не найдется желающих, необходимо грамотно составить объявление для потенциальный клиентов.

В объявлении укажите все особенности квартиры: площадь, наличие мебели и техники, удаленность от метро, остановок транспорта. А также все ваши пожелания, относящиеся к будущим жильцам. Здесь уместно будет указать приемлемо ли проживание с детьми, домашними животными, возможно ли курение в квартире или на балконе. Некоторые арендаторы готовы сдавать свое жилье только семейным парам, другие – только девушкам. Таким образом, вы сможете избежать лишних звонков или показов, сузив вашу целевую аудиторию.

Шаг 4. После того как с вашим объявлением ознакомятся, вам начнут поступать звонки от заинтересовавшихся в аренде. Очень важно на этом этапе отвечать на вопросы потенциальных клиентов и задавать свои. Вы сможете максимально подробно рассказать о недвижимости и узнать о людях, желающих её снять. Тем, кто приглянулся вам во время телефонной беседы, можно показать квартиру, назначив удобный для вас день и время.

Во время показа жилья потенциальные квартиросъемщики могут проверить исправность сантехники, кранов, плиты, бытовых приборов, попросить показать документы на право владения площадью. Чем больше вы покажете и расскажете о своей недвижимости, чем честнее будете, тем шанс удачно сдать квартиру увеличится.

Шаг 5. Наконец, с жильцами определились. Всех все устраивает. Пора заключать договор.

• Скачать Образец договора найма жилого помещения (квартиры) между физическими лицами (с возложением коммунальной платы)

Он убережет ваше имущество от порчи и застрахует вас от неплательщиков. После того как документ будет подписан, вам останется только передать ключи от квартиры новым жильцам.

Контролировать ситуацию в квартире после её сдачи не просто нужно — обязательно. Периодически проверяйте своих квартиросъемщиков: вовремя ли они платят по счетам, все ли впорядке с сантехникой, не жалуются ли на них соседи. В этом вопросе очень важно уметь найти золотую середину. Ни одним жильцам не понравится слишком назойливый и дотошный хозяин. Достаточно заходить один раз в месяц или два, предварительно согласовав дату и время визита.

Как сдать квартиру посуточно

Вариант сдачи недвижимости в аренду посуточно в последние годы стал очень популярным. Прежде всего, это связано с повышенной финансовой прибылью. Доход от посуточной аренды может в несколько раз превышать сумму помесячной.

Такой способ получать дополнительную или основную прибыль очень привлекателен, особенно если вы готовы уделять данному бизнесу определенное время. Многие люди в командировках или отпусках выбирают съемные квартиры, предпочитая их гостиницам или хостелам. Поэтому создать спрос на вашу недвижимость не составит труда.

Такой способ будет особенно выгодным, если ваша недвижимость расположена в центре города или в районе с удобными транспортными развязками. Этот нюанс позволит туристам легко добираться до любых городских достопримечательностей, интересных мест.

Стоит учитывать, что те, кто ищет квартиру на несколько дней, предъявляют к жилью больше требований. Не подойдут квартиры на окраине, с несвежим ремонтом, неисправной техникой.

Позаботьтесь о том, чтобы жильцам было комфортно в вашей квартире. Необходимый минимум – работающая плита, фен, гладильная доска и утюг, чистое постельное белье.

Большим плюсом станет наличие полотенец, беспроводного интернета, чая и кофе. Так вы создадите максимально комфортные условия для арендаторов. Чем лучше состояние квартиры и чем больше дополнительных опций вы готовы предоставить, тем дороже будет стоимость вашего жилья.

Тем не менее у посуточной аренды квартиры есть целый ряд минусов и подводных камней, с которыми придется столкнуться:

• Прежде всего, такой заработок гораздо более нестабилен, чем долгосрочная аренда. Вам придется обеспечить поток клиентов самостоятельно. Для того чтобы о вашей квартире узнали, разместите объявление на всех возможных ресурсах. Среди самых популярных: Авито, Моя реклама, специальные группы в социальных сетях. Так вы сможете быстро сдать свою квартиру в аренду. Но даже в этом случае, определенная сезонность такого бизнеса неизбежна. Если вы не проживаете в курортном городе, летом вас настигнет спад спроса и затишье.
• Контингент желающих снять квартиру на сутки очень разношерстный. Велика вероятность, что на вашей жилплощади будут устраиваться шумные мероприятия, мешающие соседям и грозящие вашему имуществу. Чтобы избежать этого, отдавайте предпочтение людям в командировке, семейным парам, тем, кто приехал на встречу или собеседование. В группе риска кандидаты из Средней Азии, студенты, компании, желающие что-то отпраздновать.

Чтобы обезопасить свою квартиру и находящиеся в ней предметы и технику, рекомендуется брать залог при заселении. Если после выезда гостя жилище остается в порядке и нареканий не возникло, залог возвращается. Этот способ урегулирования спорных ситуаций проще, чем досудебные и судебные разбирательства, опирающиеся на договор посуточной аренды.

• Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, не может стать источником пассивного дохода. Каждые несколько дней вам придется встречаться с новыми жильцами, показывать квартиру, передавать ключи. После выезда очередных постояльцев необходимо менять белье, полотенца и проводить генеральную уборку помещения. В этом могут помочь профессионалы из клининговых служб, но их услуги существенно сократят прибыльность от сдачи.
• Для того чтобы квартира пользовалась спросом у людей в командировках, вам придется открыть ИП и обзавестись кассовым аппаратом. Эта мера позволит вам выдавать документы, которые сотрудник, остановившийся в квартире, сможет предоставить работодателю для отчета.

Для жителей столицы или просто больших городов удачным станет вариант сдачи своей квартиры посуточно через специальные сервисы. Самые популярные среди них – airbnb и booking.

Они помогают привлечь постояльцев из разных уголков земного шара, гарантируя безопасность для них и для вас. Также вы можете передать жилье в управление агентству недвижимости. В этом случае профессионалы возьмут на себя поиск и отбор постояльцев, встречи с ними, передачу ключей.

Даже сдавая квартиру через специальные сервисы, позаботьтесь о заключении договора. Он поможет вам отстоять свои права в неприятных или спорных ситуациях. Нелишним будет застраховать квартиру и все имущество в ней. Это может быть достаточно затратным мероприятием, но окупится в случае чрезвычайной ситуации.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, для физических лиц равняется 13% от суммы ежемесячного платежа. Для индивидуальных предпринимателей – 6%, если режим УСН.

Укрытие от уплаты налогов может грозить штрафами и административными наказаниями.

Тем не менее не многие арендодатели готовы ежемесячно терять часть своей прибыли, отдавая ее в пользу государства.

Избежать налоговых трат достаточно просто, необходимо знать несколько нюансов:

1. Отчетность перед ФНС о сдачи недвижимости в аренду исключительно ваша инициатива. Показывать свои доходы или нет — решать вам. О том, что в квартире проживают съемщики, могут донести соседи или лица, желающие насолить. Но доказать, что за проживание взималась плата очень трудно. Даже нагрянувший ФНС не имеет права войти в помещение без согласия собственника.
2. Договор, который требует регистрации в налоговой, должен быть заключен на период от одного года. Поэтому агентства недвижимости предлагают устанавливать сроком найма 11 месяцев, после чего документ просто переподписывается. Таким образом, не нарушая закон, вы можете сдавать квартиру одним и тем же съемщикам в течение нескольких лет.
3. Еще один способ избежать проблем с налоговыми органами – заключить с квартиросъемщиками договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот документ позволит проживать в вашей квартире легально. Но в случае неуплаты, вы останетесь без защиты.

Стоит отметить, что при всей возможной привлекательности сдать квартиру без уплаты налогов, договор аренды или найма крайне полезен. Он защитит не только от неуплаты, порчи вещей, но и поможет в случае затопления или пожара, избавит от третьих лиц, заселившихся без вашего ведома.

Как найти хороших квартирантов

Передать свое имущество во временное пользование – серьезное и ответственное решение, связанное с определенными рисками. Самый важный шаг для будущих арендодателей – найти платежеспособных и ответственных нанимателей, которые будут бережно относиться к помещению.

Как понять, кто из претендентов сможет обеспечивать порядок в квартире, не будет задерживать оплату и не вызовет негатив соседей?

• Самый простой способ – довериться риелторскому агентству. Настоящие профессионалы – неплохие психологи, способные распознать приличного нанимателя и отсеять тех, кто может доставить проблемы.Но если этот вариант вам не подходит, постарайтесь разобрать в кандидатах самостоятельно.
• Обращайте внимание на то, как выглядит человек, насколько опрятна его одежда, как он говорит, вежлив ли в диалоге с вами. Эти небольшие нюансы подчас рассказывают о человеке больше, чем он сам сможет вам сообщить.
• В телефонном разговоре и при первой встрече постарайтесь узнать о будущих жильцах больше. Уточните, почему возникла необходимость в съемном жилье, кем работают кандидаты, какую мебель они планируют привезти с собой, на какой срок хотят поселиться в квартире.
• Нелишним будет попросить рекомендации. Возможно, у нас в стране это не принято, но лестный отзыв от владельцев квартиры, где человек жил раньше, может стать решающим аргументом в выборе среди претендентов.

Жильцами, приносящими меньше всего проблем, считаются семейные пары или одинокие женщины. Они не станут устраивать в помещении шумных мероприятий, проследят за порядком и вряд ли испортят что-то из мебели или техники. А вот одинокие мужчины или гости с Кавказа могут доставить немало хлопот, поэтому их стоит остерегаться.

• Открытые источники (социальные сети) позволят узнать больше информации о тех, кто хочет снять вашу квартиру. Замечательным дополнением к портрету станет проверка на законопослушность. Для этого можно обратиться к знакомым из полиции.

Окончательно принять решение позволит только ваша интуиция. Иногда первое впечатление, произведенное человеком, бывает отнюдь не ошибочным.

Самый надежный вариант – это сдать квартиру вашим родственникам или друзьям. Если они не нуждаются в жилье, то всегда существует возможность, что кто-то из круга их знакомых находится в поиске. Наниматель, пришедший к вам по протекции, гарантированно будет относиться к имуществу ответственней.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире

Урон имуществу могут нанести и сами люди. Поэтому внесите в договор пункт, подробно описывающий состояние квартиры: опишите мебель, бытовые приборы и сантехнику. По возможности приложите к этому пункту фотографии с указанной на них датой. Так вы сможете доказать ухудшение состояния квартиры и поломки.

Помните, что для арендаторов ваша квартира – временное пристанище, поэтому относиться к ней с таким же трепетом, что и вы они вряд ли будут. Устно ознакомьте с ограничениями и неприемлемыми для вас переделками, а потом зафиксируйте их письменно.

Подспорьем вам послужит акт передачи жилой площади. В нем принято перечислять все предметы, которые находятся в квартире, но можно добавить и оговорки о состоянии стен, полов, потолка. Это особенно актуально для элитного жилья с дорогим ремонтом.

Иногда в сдаваемой квартире оставляют вещи на хранение. Об их наличии необходимо предупредить. Подскажите вашим квартирантам, чем можно пользоваться без зазрения совести, а что должно остаться неприкосновенным. Не оставляйте в помещении, которое будете сдавать, ценные для вас предметы.

Еще один пункт договора, на который стоит обратить внимание, это коммунальные платежи. Оговорите с арендаторами, кто будет оплачивать услуги капитального ремонта, счета за воду, электроэнергию, газ, телефон. По возможности контролируйте этот аспект, чтобы избежать возникновения долгов.

Нередко возникают ситуации, когда после расставания с нанимателями, собственник квартиры обнаруживает, что счета не оплачивались и несет убытки, соизмеримые с арендной платой.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Сроки заключения договора

В зависимости от срока, на который заключается договор найма или аренды, законодательство предусматривает определенную ответственность сторон, их права и обязанности. Максимальный срок, на который может быть заключен такой договор – пять лет. Именно он устанавливается по умолчанию, если не указан другой период.

• Все договоры, заключаемые на период менее года, считаются краткосрочными.

Их не требуется регистрировать в налоговых органах, поэтому именно к таким контрактам чаще всего прибегают риелторские агентс

Бизнес на сдаче квартиры в аренду: доходность, риски, договор найма

Какую цену ставить за аренду? Рентабельна ли сдача жилья? Договор найма жилья — все нюансы.  Порядок оплаты и нарушение пунктов договора найма. Расчет дохода.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

• Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.
• Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.
• Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом  доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.
• Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).
• Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.
• Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.

Заключаете договор аренды, например,  с марта до августа (низкий сезон), а  затем повышаете арендную ставку, мотивируя высоким сезоном (с сентября по декабрь).

Сдача в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который опытный инвестор может реинвестировать или использовать по своему усмотрению.

С каждый годом качество жизни растет, и молодое поколение уже не хочет жить с родителями. Это и разные интересы, и разные графики работы, интересы. Очень часто пара или молодая семья уходят на съемную квартиру, чтобы не зависеть от нравоучений, советов старших родственников.

37% нанимателей в 2017г. в Москве хотят снять 1-комнатную квартиру; 39% — 2-комнатную.

В последние годы в РФ наблюдается стагнация доходов, и люди объединяются, выплачивая ипотечный кредит. Молодая пара может переехать в дом к родителям, а свою квартиру сдавать, чтобы как-то платить за кредит.

Направления в аренде

Аренда долгосрочная. Как правило, это год-два.

Короткая аренда (до 4-5 мес) — на летний период, студенты, сезонные рабочие из ближнего зарубежья.

Особо популярны мини-гостиницы, хостелы. Но в последнее время наши законодатели хотят «прикрыть» эту тему из-за постоянных жалоб соседей, плюс хостелы часто не платят налоги.

Аренда многокомнатной квартиры по комнатам дает хороший доход. Аренда койко места, но здесь много проблем: неплатежеспособные клиенты, иммигранты, бомжи, проблема гигиены из-за частой смены жильцов.

Какие преимущества имеет квартира, когда арендодатель может из эконом-класса сделать комфорт-класс и просить больше за аренду? Это домофон, высокие потолки (мин. 2,65м), выделенный интернет, кабельное ТВ, кондиционер, полы с отоплением, личное место на парковке, дополнительная  бытовая техника (вытяжка, микроволновка, телевизор с плоским экраном).

Что выгоднее?

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Смотрим на таблицу ниже. Расчеты на примере 1-комнатной в Москве.

Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Что выгоднее: с ремонтом или без?

Разберем на примере 1-комнатной квартиры 35/19/7 у м. Беляево (Москва). С ремонтом средняя ставка аренды 35-40 тыс.р., без ремонта — 25-28 тыс.р. Как видим в долгосрочной перспективе лучше поддерживать квартиры в отличном состоянии.

Или можно проводить ремонт за счет арендной платы (если арендатор хочет сам сделать ремонт). Но здесь нужно следить за расходами и за качеством ремонта.

Где искать арендодателей?

• Коллеги по работе, знакомые. Основный минусы: с них не спросить максимальной цены за аренду + трудно просить возмещения за нанесенный ущерб (сломали телевизор, например).
• Самостоятельный поиск, через сайты бесплатных объявлений (Авито, Юла).
• Агенства недвижимости и частные маклеры.
• Объявления в газетах и журналах. Здесь много малоимущих, неплатежеспособных клиентов, с которыми могут быть проблемы в будущем.
• «Расклейка». Малоимущие клиенты.

Документы для оформления договора

От арендодателя (даже если сдаете через агенство недвижимости) потребуются:

• Паспорт собственника.
• Правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор долевого участия.
• Если в квартире кто-то зарегистрирован, от него нужно нотариальное согласие, что вы сдаете квартиру либо личное присутствие, чтобы своей подписью на договоре дать согласие, что он не против сдачи жилья в аренду.

Порядок оплаты и договор

Чаще встречается помесячная оплата либо месячная оплата + депозит. Если человек не хочет вносить депозит, вас это должно насторожить. Косвенно это подтверждает его неплатежеспособность. Он может подписать договор и на год, а на самом деле проживет месяц и сбежит. В итоге у вас простой квартиры и дополнительные траты на уборку квартиры и подготовку к последующей сдаче.

Можно пойти навстречу арендатору и принять 50% депозита, понимая, человек платит еще и агенту проценты. И в договоре прописать, остаток по депозиту будет заплачен через месяц.

Без депозита сдавать квартире крайне не рекомендую!

Предоплата 2-3 мес + депозит. Встречается редко.  Факт такой предоплаты говорит, что у человека хорошие намерения, он готов снимать на длительный срок.

Предоплата за полгода-год. Тогда есть смысл уменьшить арендную ставку.

При заключении договора рекомендую использовать следующий образец.

Особое внимание уделите пунктам договора, регулирующим размер и порядок получения денег. Пропишите четко сумму цифрами и расшифровка словами.  Укажите, до какого числа арендатор должен заплатить в каждом месяце (пропишите 2-3 дня на форс-мажор).

Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги.  Оплата за счетчики, интернета, кабельного тв, отопление и т.п. В идеале оплачивать самому, зная, что вы платите вовремя, у вас не копятся пени, нет никаких долгов.

Если в квартире остается мебель, бытовая техника и предметы домашнего обихода, оформляйте акт приема-передачи, составляйте опись.

В договоре предусмотрите штраф для нанимателя, если он съезжает раньше срока, указанного в договоре.

Некоторые арендодатели отдают предпочтение семьям с маленьким ребенком. В этом есть некоторая стабильность. Но среди арендодателей бытует и широко известное заблуждение, что если арендатор не продлил договор зимой, то выселить семью с маленьким ребенком нельзя по закону. Это заблуждение, в законе такого пункта нет. Здесь играет роль чисто моральный фактор.

Договор найма по окончании действия автоматически не продляется на тех же условиях, если стороны не против. Вам нужно будет заново подписать договор.

Чтобы поддерживать контакт с арендатором после подписания договора, укажите контактные телефоны (сотовый, рабочий) прямо в договоре или договоритесь посещать квартиру раз в месяц.

Включите в договор пункт: в случае временного отъезда наниматель обязан предупредить наймодателя.

Включите пункт: отсутствие в квартире нанимателя в течение определенного срока дает право собственнику произвести вскрытие в присутствии участкового и двух понятых, при этом считать договор расторгнутым по окончании оплаченного срока найма.

Нарушение договора аренды

Что делать, если наниматель не выполняет какие-то пункты договора? Не соблюдает тишину, использует квартиру не для проживания, постоянно задерживает квартплаты или отдает по частям.

Начните с переговоров. Если не получается, обращаться к участковому крайне нежелательно. Тот может поставить вас на счетчик — за каждую сдачу квартиры брать свой процент.

В крайнем случае обращайтесь в суд.

Фраза «Квартира никогда не сдавалась» дает +15% к стоимости аренды.

Если сдаете жилье на вторичном рынке

Перед показом такой квартиры обязательно сделайте следующее:

• Проведите генеральную уборку, уберите все посторонние запахи.
• Проведите мелкий ремонт.
• Заменить и починить протекающий кран.
• Прочистить сточные трубы.
• Заменить старый унитаз  и стульчак.
• Убрать хлам из квартиры, старые ненужные вещи. Поставьте минимум новой мебели.
• Отремонтировать ручки, поменять перегоревшие лампочки.

1. Физ. лицо — 13%
2. ИП- 6%.
3. Патент.

За счет чего растет рынок аренды?

• Квартиры и ранее сдававшиеся в аренду. Помните, что вы не единственный арендодатель, сегодня на рынке жесткая конкуренция. По Москве это 100.000-150.000 сдаваемых квартир.
• Квартиры, освободившиеся после отъезда иностранных нанимателей из ближнего зарубежья.
• Квартиры с рынка продажи. Рынок купли-продажи пока стоит, и чтобы квартира не простаивала и приносила какой-то доход, собственник ее сдает.
• Квартиры, полученные в наследство, до договору дарения.
• Родственное объединение из-за уменьшения дохода. Ухудшилась ситуация в семье, родственники решают пожить вместе, а оставшуюся квартиру сдать.
• Совместный съем квартиры. Раньше до кризиса рубля 2014г. снимали на одного, после кризиса решили снимать 1 квартиру на двоих. В результате вторая квартира свободна к съему.

Чем меньше жилплощадь, тем она дешевле при покупке, тем больший доход она приносит.

Мини-квартиры — самые выгодные для сдачи

Сегодня растет число людей одиночек, которые не создают семью, но хотят жить отдельно. Основные плюсы такой мини-квартиры:

• Малый бюджет при покупке по сравнению с обычной 1-комнатной в новостройке.
• Небольшие коммунальные платежи. Плюс ежегодный налог на недвижимость будет близок к нулю.
• Экономия на отделке за счет малой площади до 30%.
• Меньше времени на уборку — при смене арендатора.
• Выгодная сдача в аренду (20-25.000р. в Москве).
• Инвестиционная привлекательность.

Основные минусы:

• Ограниченное предложение на рынке. Такие квартиры появляются только в определенных районах. Это могут быть неипотечные районы, места, где идет снос ветхого жилья.
• Небольшой выбор.
• Квартиры со вторичного рынка нуждаются в капитальном ремонте. Там не очень хорошая социальная структура.
• Большой срок экспозиции при продаже.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000р. Жильцы с крупной собакой — до 5000р./мес.

Чем больше людей собирается жить в одной квартире, тем выше ставка.

При совместной аренде квартиры наниматель с наибольшим доходом выбирает самую большую комнату. При этом расходы на коммунальные платежи делят поровну, т.к. нельзя понять, кто сколько потратил. Договор аренды составляется в обычной форме. Перед подписанием обсудите все пункты с арендаторами, чтобы потом не было непоняток.

Доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи квартиры в аренду можно посчитать по следующей формуле:

Самый трудный момент, который трудно определить — коэффициент K. Если квартира простояла без арендаторов 3 дня, то K=0,1.

Если квартира не сдается месяц, подумайте над корректировкой месячной ставки.