36. Ипотечное кредитование как форма инвестиций, предмет ипотеки,требованиея и обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Ипотека — это обеспечение долга недвижимости. Обеспечение долга, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств обеспечение долга более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Обеспечение долга предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Иными словами, ипотека — это обеспечение долга недвижимости, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Ипотека — долгосрочная ссуда под обеспечение долга недвижимости на покупку жилья.

Ипотека – это обеспечение долга недвижимого имущества для обеспечения обязательств перед заемщиком.

При ипотечном кредитовании кредитор получает займ на покупку недвижимого имущества или другие цели. Его обязательством перед заемщиком является погашение ссуды, а обеспечивает исполнение этого обязательства обеспечение долга недвижимого имущества. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимого имущества — землю,автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, является собственностью кредитора займа с момента приобретения.

Самый распространенный вариант использования ипотечного кредита в Российской Федерации — это покупка квартиры в займ. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в Российской Федерации ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссиибанка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоренности ипотечного кредита. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимого имущества при покупке квартиры в займ.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение ссуды может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения займа так же определяется ипотечным 

банком.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э.

Ипотека в России выполняет следующие функции: — является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты. В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами. 2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. 3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. 4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке. 7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Ипотека как форма финансирования инвестиций

Ипотека как форма финансирования инвестиций

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности зависит от эффективности инвестиционных проектов. Особое влияние на инвестиционный проект оказывает качество управления и методы финансирования каждого его периода.

Актуальной задачей современного этапа развития России является расширение инвестиционного рынка и использование эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы и направлять их на инвестиционные ресурсы.

Источники финансирования инвестиций в условиях ограниченных финансовых ресурсов

Поиск источников финансирования инвестиций уже давно стал одной из важнейших проблем, связанных с инвестиционной деятельностью.

В современных условиях сформировалось большое количество источников финансирования инвестиций. Перечислим основные:

1) чистая прибыль предприятия;

2) амортизационные отчисления;

3) средства бюджетов различных уровней;

4) внутрихозяйственные резервы предприятия;

5) денежные средства, аккумулируемые банковской системой;

6) средства, полученные в виде займов и кредитов от международных организаций и иностранных инвесторов;

7) средства, полученные от эмиссии ценных бумаг.

Источники финансирования инновационного развития региона Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

В статье проводится анализ форм и источников финансирования инновационного развития региона на примере Оренбургской области, предлагается активизировать использование сбережений населения в качестве источника инвестиций. Разработана схема инвестиционно-заемной системы региона в качестве инструмента трансформации сбережений населения в инвестиции.

Скопируйте отформатированную библиографическую ссылку через буфер обмена или перейдите по одной из ссылок для импорта в Менеджер библиографий.

Ипотечное кредитование: сущность и особенности

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека».

Залог — способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека как форма финансирования инвестиций

Конспект лекции: Способы и формы финансирования инвестиций

Финансирование инвестиционных проектов осуществляется различными формами. Наибольшее распространение получили:

Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки, поэтому правильно оценить последствия использования различных способов финансирования можно только при сравнении их альтернативных вариантов. Так, например, важным является выбор соотношения между долгосрочной задолженностью и акционерным капиталом, так как чем выше доля заемных средств, тем большая сумма выплачивается в виде процентов и т.

Шпоры по Инвестициям

Понятие инвестиций в советской экономической литературе.Формирование рыночного подхода к анализу инвестиций. Инвестиционная деятельность. Роль инвестиций в экономике. Классификация форм и видов инвестиций. Инвестиционный рынок: общие положения. Особенности формирования инвестиционного спроса и инвестиционного предложения.

Ипотека как форма финансирования инвестиций

Понятие. определенное Гражданским кодексом РФ, включает помимо зданий, сооружений и земельных участков также участки недр, водные объекты, леса, а также воздушные и морские суда, космические объекты. В настоящей статье мы затронем лишь вопросы права на объекты недвижимости в их понимании, т.е. здания, сооружения и земельные участки.

После августовского кризиса 1998 г. произошло значительное сокращение инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Финансирование инвестиционных проектов

Предметом залога может быть любое ликвидное имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью, или иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог объектов инвестиций (движимые и недвижимые вещи), создаваемых (приобретаемых) в рамках финансирования Банком развития государственных программ и мероприятий, возникает в силу закона (Постановление Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке и условиях финансирования открытым акционерным обществом «Банк развития Республики Беларусь» проектов, включенных в программы, утверждаемые Президентом Республики Беларусь и (или) Правительством Республики Беларусь» от 05.

Ипотечное кредитование

В современных условиях ипотечное кредитование имеет особо важное значение, и в первую очередь для выздоровления экономики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотечного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности.

Существуют два понятия: залог и ипотека.

Залог — способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должни­ком обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно:

• залог имущества;

• возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные;

• обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

• ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение: они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.

Иностранные инвестиции

Иностранные инвестиции — это вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории какой-либо страны в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, в том числе денег, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также услуг и информации.

Иностранные инвестиции подразделяют на прямые и портфельные. Прямые инвестиции предполагают такое помещение капитала иностранным инвестором, при котором он приобретает контроль над отечественным предприятием. Обычно это бывает в тех случаях, когда иностранная компания собирается эксплуатировать данную фирму в своих интересах (получение большей прибыли, проникновение на внутренний рынок в обход высоких таможенных пошлин, перемещение соб­ственного производства в район более низкой заработной платы или близкий к объемным рынкам сбыта или источникам сырья, материалов). При портфельных инвестициях для их владельца имеет значение только доход, а контроль за компанией его не интересует.

Иностранные инвестиции имеют место практически во всех странах. Вывоз капиталов за границу обусловлен рядом причин. В различных странах существенно различается стоимость рабочей силы. В связи с этим инвесторы считают более выгодным создавать компании и производства там, где стоимость рабочей силы ниже. Это обеспечивает более низкую себестоимость производ­ства продукции и ее конкурентоспособность на товарных рынках.

Полезные ископаемые, необходимые для существования и раз­вития производства, распределены по земле неравномерно, а со­средоточенно в определенных районах. Притом в развитых странах они в большей степени выработаны или находятся на больших глубинах, имеют низкий процент содержания в рудах и т.д., а потому себестоимость их добычи высокая. Вследствие этого экономически выгоднее вложение инвестиций в добычу полезных ископаемых там, где себестоимость их добычи низкая.

Производственные компании в какой-то мере специализированы на каких-либо видах производства, обеспечивая лучшее качество производимой ими продукции. Чтобы обеспечить расширение своего присутствия на соответствующем сегменте товарного рынка они приближают производство продукции к местам ее потребления, чтобы снизить транспортные издержки.

Нельзя не учитывать и того, что организация производства за рубежом — это еще захват и контроль определенных территориальных рынков.

Роль ипотечного кредитования в финансировании инвестиционных проектов

Россия в настоящее время находится на пути экономических преобразований, а при таких условиях, налаживание стабильного инвестиционного процесса приобретает особое значение. Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Для России весьма актуальной является задача расширения инвестиционного рынка, что заставляет уделять особое внимание разработке эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы на финансовом рынке, и направлять их в сегменты экономики, которые формируют потенциальный спрос на инвестиционные ресурсы. Главная проблема на настоящий момент заключается в отсутствии общей концепции ипотечного кредитования как механизма использования ресурсов и системного подхода в исследовании факторов, влияющих на эффективность работы ипотечного механизма.

Научное обоснование понятия ипотеки как механизма движения финансовых ресурсов, эффективное использование и развитие недвижимости, а также процесс организации ипотечного кредитования, инвестиционной деятельности, оценка эффективности реализации проектов является объектом для исследования многих ученых. Однако, несмотря на значительные разработки в этой области, существует необходимость систематизации и дополнения имеющихся знаний о признаках и методах ипотечного кредитования как источника финансирования инвестиционных проектов.

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Выделяют следующие методы финансирования инвестиционных проектов: самофинансирование, акционерное финансирование, долговое финансирование и альтернативное финансирование. Рассмотрим каждый из указанных методов более подробно.

• Самофинансирование. Осуществляется исключительно за счет собственных внутренних ресурсов предприятия, к которым относятся: чистая прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы возмещения убытков; иммобилизованные излишки основных и оборотных средств, нематериальных активов и т.п.
• Акционерное финансирование. Это метод, который используется для финансирования крупных инвестиционных проектов со значительными сроками окупаемости затрат. Одна из самых распространенных форм финансирования проектов – получение финансовых ресурсов через выпуск акций и облигаций. Основной объем необходимых ресурсов поступает в начале реализации проекта, расчеты с инвесторами можно перенести на более поздние сроки, когда повышается способность проекта генерировать доходы.
• Бюджетное финансирование. Перечень инвестиционных проектов, осуществляемых за счет государственных инвестиций, формируют в строгом соответствии целей и приоритетов инвестиционной политики. Централизованные инвестиции из бюджета в производственную сферу выделяются на платной и возвратной основе.
• Долговое финансирование. Источники – долгосрочные кредиты в коммерческих банках, кредиты в государственных учреждениях, ипотечные кредиты, частное размещение долговых обязательств.
• Альтернативное финансирование. Финансирование в виде кредитов целесообразнее для привлечения в эффективно действующие предприятия. От таких предприятий не требуют повышенной платы за кредит из-за незначительного риска; кроме того, они обеспечивают кредит своими активами.

Стоит отметить, что основное различие между собственными и заимствованными финансовыми ресурсами в том, что в случае привлечения последних проценты по кредитам вычитаются до уплаты налогов, т.е. включаются в валовые расходы, а дивиденды выплачиваются из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Рассматривая ипотечное кредитование как механизм финансирования ипотечных проектов, выделяют следующие характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов, которые необходимы для развития производства. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты недвижимости также в том случае, когда другие формы как, например, купля-продажа, конкретных условий являются нецелесообразными и не эффективными. В-третьих, это возможность создания с помощью ипотеки эффективного капитала, на базе такого ценной бумаги как залоговая.

Характерными признаками ипотечного кредитования, как источника финансирования инвестиционных проектов является то, что:

• средний размер ипотечного кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов малым предпринимательским фирмам;
• длительный срок пользования ипотечным кредитом. Сроки ипотечного кредитования колеблются в пределах от 5 до 30 лет, причем самым популярным является 20-летний срок. Однако часто ипотечные кредиты погашаются досрочно, поэтому фактический срок пользования ипотечным кредитом не превышает 6-8 лет;
• высокая степень риска, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и др.;
• при выдаче ипотечного кредита под залог более важным, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества – объекта кредитования;
• при принятии решения о выдаче ипотечного кредита очень важной является компетентная оценка соответствующего имущества.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая особенности ипотечного кредита, считаем целесообразным сформировать преимущества и недостатки ипотечного кредитования как для заемщика, так и для кредитора.

К преимуществам ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для кредитора относятся: облегчения контроля за сохранностью предмета залога, возможность диверсификации. Недостатками выступают дополнительные расходы, связанные с диверсификацией инструментов и программ ипотечного кредитования. Кроме того, усложняется процесс реализации залога в случае непогашения кредита, поскольку предметы ипотеки, как правило, не относятся к высоколиквидным активам.

Основными преимуществами ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для заемщика является то, что физические характеристики недвижимости позволяют оставлять объект ипотеки во владении и пользовании заемщика. Еще одним преимуществом является рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал, и самостоятельное распоряжение доходом, полученным в результате использования предмета ипотеки. Основным недостатком ипотечного кредита для заемщика может быть потеря собственности на предмет ипотеки в случае не выполнения обязательств, предусмотренных кредитным договором.

Роль ипотечного кредитования в финансировании инвестиционных проектов

Россия в настоящее время находится на пути экономических преобразований, а при таких условиях, налаживание стабильного инвестиционного процесса приобретает особое значение. Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Для России весьма актуальной является задача расширения инвестиционного рынка, что заставляет уделять особое внимание разработке эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы на финансовом рынке, и направлять их в сегменты экономики, которые формируют потенциальный спрос на инвестиционные ресурсы. Главная проблема на настоящий момент заключается в отсутствии общей концепции ипотечного кредитования как механизма использования ресурсов и системного подхода в исследовании факторов, влияющих на эффективность работы ипотечного механизма.

Научное обоснование понятия ипотеки как механизма движения финансовых ресурсов, эффективное использование и развитие недвижимости, а также процесс организации ипотечного кредитования, инвестиционной деятельности, оценка эффективности реализации проектов является объектом для исследования многих ученых. Однако, несмотря на значительные разработки в этой области, существует необходимость систематизации и дополнения имеющихся знаний о признаках и методах ипотечного кредитования как источника финансирования инвестиционных проектов.

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Выделяют следующие методы финансирования инвестиционных проектов: самофинансирование, акционерное финансирование, долговое финансирование и альтернативное финансирование. Рассмотрим каждый из указанных методов более подробно.

• Самофинансирование. Осуществляется исключительно за счет собственных внутренних ресурсов предприятия, к которым относятся: чистая прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы возмещения убытков; иммобилизованные излишки основных и оборотных средств, нематериальных активов и т.п.
• Акционерное финансирование. Это метод, который используется для финансирования крупных инвестиционных проектов со значительными сроками окупаемости затрат. Одна из самых распространенных форм финансирования проектов – получение финансовых ресурсов через выпуск акций и облигаций. Основной объем необходимых ресурсов поступает в начале реализации проекта, расчеты с инвесторами можно перенести на более поздние сроки, когда повышается способность проекта генерировать доходы.
• Бюджетное финансирование. Перечень инвестиционных проектов, осуществляемых за счет государственных инвестиций, формируют в строгом соответствии целей и приоритетов инвестиционной политики. Централизованные инвестиции из бюджета в производственную сферу выделяются на платной и возвратной основе.
• Долговое финансирование. Источники – долгосрочные кредиты в коммерческих банках, кредиты в государственных учреждениях, ипотечные кредиты, частное размещение долговых обязательств.
• Альтернативное финансирование. Финансирование в виде кредитов целесообразнее для привлечения в эффективно действующие предприятия. От таких предприятий не требуют повышенной платы за кредит из-за незначительного риска; кроме того, они обеспечивают кредит своими активами.

Стоит отметить, что основное различие между собственными и заимствованными финансовыми ресурсами в том, что в случае привлечения последних проценты по кредитам вычитаются до уплаты налогов, т.е. включаются в валовые расходы, а дивиденды выплачиваются из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Рассматривая ипотечное кредитование как механизм финансирования ипотечных проектов, выделяют следующие характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов, которые необходимы для развития производства. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты недвижимости также в том случае, когда другие формы как, например, купля-продажа, конкретных условий являются нецелесообразными и не эффективными. В-третьих, это возможность создания с помощью ипотеки эффективного капитала, на базе такого ценной бумаги как залоговая.

Характерными признаками ипотечного кредитования, как источника финансирования инвестиционных проектов является то, что:

• средний размер ипотечного кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов малым предпринимательским фирмам;
• длительный срок пользования ипотечным кредитом. Сроки ипотечного кредитования колеблются в пределах от 5 до 30 лет, причем самым популярным является 20-летний срок. Однако часто ипотечные кредиты погашаются досрочно, поэтому фактический срок пользования ипотечным кредитом не превышает 6-8 лет;
• высокая степень риска, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и др.;
• при выдаче ипотечного кредита под залог более важным, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества – объекта кредитования;
• при принятии решения о выдаче ипотечного кредита очень важной является компетентная оценка соответствующего имущества.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая особенности ипотечного кредита, считаем целесообразным сформировать преимущества и недостатки ипотечного кредитования как для заемщика, так и для кредитора.

К преимуществам ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для кредитора относятся: облегчения контроля за сохранностью предмета залога, возможность диверсификации. Недостатками выступают дополнительные расходы, связанные с диверсификацией инструментов и программ ипотечного кредитования. Кроме того, усложняется процесс реализации залога в случае непогашения кредита, поскольку предметы ипотеки, как правило, не относятся к высоколиквидным активам.

Основными преимуществами ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для заемщика является то, что физические характеристики недвижимости позволяют оставлять объект ипотеки во владении и пользовании заемщика. Еще одним преимуществом является рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал, и самостоятельное распоряжение доходом, полученным в результате использования предмета ипотеки. Основным недостатком ипотечного кредита для заемщика может быть потеря собственности на предмет ипотеки в случае не выполнения обязательств, предусмотренных кредитным договором.

Шпаргалка по «Инвестициям»

Кредитные источники: банковский инвестиционный кредит,  лизинговое  кредитование, ипотечное кредитование и др.

Преимущества  кредита как источника финансирования инвестиций:1) имеет долговременный характер, позволяет получить денежные средства для организации инвестиционной деятельности раньше, чем достигается доход; 2) двойственная возмездность его движения  ставит кредитора в такую же зависимость от конечного результата, что и заемщика. Т.е. на период кредитного договора кредитор и заемщик выступают как партнеры. Поэтому при принятии окончательного решения по кредитной заявке под инвестиционные цели большое значение имеет выявление целевой направленности затрат, срок окупаемости и совокупные риски; 3) необходимость контроля со стороны банка  за движением кредитных ресурсов, что фактически сливается с контролем за исполнением инвестиционного проекта. Эта особенность реализуется в организации кредитного мониторинга при инвестиционном кредитовании в банке.

Пример  инвестиционного кредита — долгосрочные ссуды на производственные нужды, на капитальное строительство, инвестиционные кредиты государственных институтов и ипотечный кредит.

По своему содержанию лизинг и факторинг также  могут быть отнесены к кредитным источникам, так как содержат элементы кредитных отношений.

Лизинг — форма кредитования при приобретении основных фондов предприятиями или очень дорогих товаров физическими лицами.

Факторинг – это комиссионно-посредническая деятельность, связанная с переуступкой банку клиентом-поставщиком неоплаченных платежей-требований на поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, и соответственно право получения платежа по ним, т.е. инкассирование дебиторской задолженности клиента (получение средств по платежным документам).

 

16. Собственные средства инвестора в организации финансирования инвестиционной деятельности: источники и способы формирования.

К собственным средствам относятся денежные накопления, включающие отчисления от прибыли и амортизационные отчисления; средства, мобилизуемые в самом строительстве; внутрихозяйственные резервы (например, целевые фонды на уровне предприятий) и прочие средства. Главным источником формирования собственных средств инвестиционной деятельности является прибыль предприятия. После осуществления возмещения  себестоимости продукции, уплаты налогов, а также ряда других отчислений, прибыль может быть направлена на расширенное воспроизводство, т. е. может расходоваться в качестве инвестиционного капитала.

Другой не менее  важный источник инвестиционных ресурсов  — амортизационные отчисления. В классической формуле хозяйствования нормативы отчисления на амортизацию носят равномерный характер. Однако в практике стран с рыночной экономикой наблюдается устойчивое преобладание тенденции к ускорению переноса стоимости элементов основного капитала. В итоге осуществление амортизации отрывается от процесса реального износа активной части основных фондов, и амортизационный фонд принимает собственную форму движения, становясь источником накопления ресурсов (капитала).

Характеризуя  структуру собственных источников формирования инвестиционных ресурсов необходимо обратить внимание на тот факт, что важнейшим элементом инвестиционной деятельности является капитальное строительство. Специфика строительства как особой сферы производственной деятельности позволяет формировать еще источник финансирования инвестиционной деятельности, который можно отнести к собственным — это средства мобилизуемые в строительстве. Внутренние ресурсы строительства образуются за счет мобилизации оборотных средств в строительстве и за счет прочих источников (возвратные суммы, доходы от попутной деятельности).

Преимущества  собственных средств: простота и  быстрота привлечения; более высокая  норма доходности инвестируемого капитала; существенное снижение риска неплатежеспособности. Недостатки: ограниченный объем привлечения; ограниченный внешний контроль за эффективностью использования – это может привести к финансовым проблемам.

 

17. Мобилизация внутренних ресурсов в строительстве как способ формирования собственных источников финансирования инвестиционной деятельности.

Внутренние  ресурсы строительства образуются в результате специфического характера  деятельности, который называется строительный процесс. ВРС образуются за счет мобилизации оборотных средств в строительстве и за счет прочих источников.

Одним из механизмов формирования ресурсов в строительстве  является мобилизация оборотных средств. Это возможно в том случае, когда, во-первых, в ходе строительства сокращаются потребности в оборотных средствах. Во-вторых, высвобождение оборотных средств происходит также за счет выявления необоснованных запасов материальных ценностей, сокращения запасов не установленного оборудования, сокращения объемов незавершенного строительства к концу года и погашения дебиторской задолженности.

Однако возможен и другой вариант, когда формируется  недостаток оборотных средств в  сравнении с их объемом, предусмотренным по плану строительства, и необходимо искать  источники их пополнения. Такая ситуация носит название иммобилизации оборотных средств.

К прочим источникам финансирования инвестиций относятся возвратные суммы — средства, формирующиеся в результате ликвидации временных зданий и сооружений, связанных с осуществлением строительных работ, или средства, полученные от реализации материалов после разборки этих зданий и сооружений. К прочим относятся также доходы от попутной деятельности в ходе строительства объекта, предусмотренного инвестиционным проектом. Такой источник возникает при строительстве или реконструкции шахт, рудников, нефтепромыслов. Оба эти источника, относящихся к прочим, формируются за вычетом расходов, связанных с реализацией.

Еще один источник прочих средств может формироваться  при хозяйственном способе строительства  — экономия от снижения фактической стоимости строительно-монтажных работ и выручка от реализации основных фондов стройки. Возможны также и другие поступления, которые относят к разряду прочих средств.

 

18. Привлеченные и заемные средства инвесторов в организации финансирования инвестиционной деятельности: преимущества и ограничения.

Ценные бумаги в организации инвестиционной деятельности выполняют две основные функции. Во-первых, это один из самых эффективных способов мобилизации капитала (ресурсов), особенно когда речь идет о крупных вложениях капитала. Второй функцией ценных бумаг является то, что их наличие удостоверяет, что совершилась мобилизация ресурсов, т. е. сформировалось предложение капитала в соответствии с инвестиционным спросом.

Привлеченные средства –  это акции, а заемные-облигации. Каждый из них, как источник финансирования инвестиций, имеет свои преимущества и недостатки.

К достоинствам акционерной  формы принадлежит то, что дивиденд находится в непосредственной зависимости от эффективности работы предприятия, привлечение капитала не ограничивается сроком возврата, АО по типу открытого способствует повышению ликвидности акций и др.

К недостаткам — доход  дробится между участниками акционерного капитала; рост числа акционеров затрудняет управление, что может привести к потере контроля над капиталом; законодательство, регулирующее рынок ценных бумаг, ставит условия максимально возможной прозрачности финансовой информации о эмитенте; эмиссия и размещение акций требует больших расходов и др.

Облигация является долговым обязательством инвестора-заемщика инвестору-кредитору. В данной ситуации заемщиком является физическое или юридическое лицо, которое формирует спрос на предложение капитала. Инвестором, в свою очередь, выступает субъект на стороне предложения капитала, т. е. его поставщик.

Виды облигаций  достаточно разнообразны и определяются спецификой инвестора-заемщика. Существуют облигации государственные (федерального уровня), муниципальные, а также облигации, выпускаемые коммерческими частными предприятиями под их инвестиционные нужды.

Заем средств  является более удобным и дешевым  методом привлечения капитала в  сравнении с выпуском акций. Это  связано, во-первых, с тем, что выплата  процентов по долговым обязательствам включается в себестоимость и  уменьшает облагаемую налогом прибыль. Во-вторых, высвобождение прибыли положительно сказывается на выплате дивидендов по акциям. Таким образом, решаются сразу две задачи: привлекаются дополнительные ресурсы и создаются предпосылки для погашения долгов по привлеченным средствам. Вместе с тем появление заемных источников финансирования инвестиций связано с расходами по обслуживанию долга. Поэтому налоговые и другие выгоды могут оказаться  недостаточными в сравнении с указанными расходами, также к недостаткам облигаций относится сложность и затратность процедуры эмиссии и размещения.

 

19. Кредитные источники финансирования инвестиционной деятельности: структура, достоинства и ограничения.

 

20. Банковский инвестиционный кредит как особый источник инвестиционных ресурсов. Границы инвестиционного кредита.

Инвестиционный  кредит – долгосрочные кредиты на покрытие инвестиционных затрат, объектом которых являлся инвестиционный проект, нацеленный на формирование и пополнение материальных и нематериальных активов.

Достоинства банковского кредита:

1. Средства поступают раньше,  чем производиться доход
2. Двойственная возмездность ставит в зависимость кредитора и заемщика от достижения целей проекта.
3. Банковский контроль усиливает контроль за,  эффективностью  использования  инвестиционных ресурсов.

Объективные границы кредита:

1. Количественная —  определяется величиной ресурсов недостающих над собственными для финансирования инвестиционного проекта.
2. Качественная – экономически обоснованная потребность в инвестиционных ресурсах.

Субъективные  границы инвестиционного кредита:

1. Для заемщика

• Более высокие проценты по этому продукту
• Длительный период между моментом подачи заявки до принятия решения
• Высокие затраты по пред проектным работам(затраты по доведению до уровня требований банка)

2. Для банка

• Эффективность проекта
• Срок окупаемость проекта
• Характер обеспечения по проекту

 

21. Лизинг как способ формирования инвестиционных ресурсов. Его достоинства и границы.

Лизинговое  кредитование.

Рейтинг – краткосрочная  аренда на срок до года

Хайринг – среднесрочная аренда  на срок от одного года до трех лет.

Лизинг –  долгосрочная аренда от трех лет до двадцати и более лет (лизинг) –  его особенность участие 3-х объектов:

1. Поставщик объекта лизинга
2. Лизингодатель
3. Лизингополучатель

Лизингополучатель, у которого есть потребность в объекте обращаться к лизингодателю, с предложением предоставить в аренду данный объект, в том числе с указанием поставщика. Лизингодатель закупает объект у поставщика и передает лизингополучателю.

По лизинговой сделке заключается 2 договора:

1. Договор лизинга;
2. Договор купли-продажи.

Виды лизинга  по сроку окупаемости:

1. Финансовый лизинг – срок лизингового договора совпадает со срокам окупаемости данного объекта и объект передается лизингополучателю по остаточной стоимости
2. Оперативный – срок договора лизинга короче, чем срок окупаемости объекта, в результате объект может учитывать в нескольких сделках лизинга.

Законодательную основу лизинговой сделки составляет ФЗ о финансовой аренде (лизинге)

Сходство лизинга  и кредита:

— схож с товарным  кредитом

— объект лизинга выступает как залог, только тот находится в  собственности не лизингополучателя (заемщика), а лизингодателя(кредитора).

Лизинговый  платеж включает аванс, величину амортизационных  отчислений, %-т за кредитные ресурсы  и прочие начисления

Преимущества лизинга для поставщика:

Дополнительный  рынок сбыта

Для лизингодателя: Дополнительный доход

Для лизингополучателя:

— кредитование  тех лиц, которым банк кредит  не дает