Доходные дома вернулись на рынок – КАК ПОТРАТИТЬ

О том, почему сегмент доходных домов – самое перспективное направление для инвестиций, рассказывает руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

«Сегмент доходных домов в России находится в начальной стадии развития по сравнению с западными странами и крупными столицами, где, например, во Франции арендуется порядка 30–40% объемов жилья, а в США и Швейцарии – 50–60%. Высокий спрос на аренду наблюдается и в Германии – 57% граждан предпочитают снимать квартиры, а не покупать. Практичные немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет.

Из личного архива И. Сафаргали

«Средний срок окупаемости доходного дома – от 15 до 20 лет», – считает Инна Сафаргали из R2 Asset Management

В Европе выбор доходных домов достаточно велик – на них приходится около 30% всего жилого фонда. Стабильность экономики этого сегмента рынка обеспечивают интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции, и высокая заполняемость арендаторами (90–100%). Под этот формат давно разработана законодательная система, отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются, и это оптимальный вектор для России, где пока плохо защищены и собственник квартиры, и наниматель. Нужно ли говорить, что в ближайшем будущем именно организованный подход в направлении аренды получит государственную поддержку, поскольку полностью укладывается в концепцию экономического развития больших городов?

Нельзя не признать, что на развитии этого сегмента крайне негативным образом отразилось закрытие границ в другие страны, что привело к падению туристического трафика. Однако есть и положительные тренды: россияне стали путешествовать по городам России, причем с удвоенной энергией после самоизоляции, которая к тому же выявила лидеров сегмента. Особенно популярными форматами стали таунхаусы и апарт-отели, где возможность выйти на изолированный участок позволила снизить то социальное и психологическое давление, которое испытали на себе горожане весной прошлого года.

Самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет

Инна Сафаргали

руководитель департамента аренды R2 Asset Management

Учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома будет расти. И целевой аудиторией с наибольшей вероятностью станут не молодые семьи, рассчитывающие на льготную ипотеку, а категория граждан, работающая в определенном регионе по контракту, или студенты, не планирующие постоянное проживание в городе, где выбрали вуз.

fotokto.ru

Бывший доходный дом П.А. Скопника. Москва. Садово-Кудринская 24/27, 2020 г.

В целях снижения ставки по проектному финансированию и сроков окупаемости проектов, застройщикам выгоднее продавать квартиры на стадии строительства, а не придерживать их для дальнейшей сдачи в аренду.

Низкие темпы прироста объемов такой недвижимости, как доходные дома могут как раз сыграть на руку первому эшелону инвесторов на этом рынке. Узкие сегменты, как известно, всегда благополучны в виду своей дефицитности. Если обеспечить арендаторам выгодные условия, то доходные дома выиграют по другим конкурентным предложениям, а значит обеспечат владельца стабильной наполняемостью.

С точки зрения инвестиций это направление можно считать наиболее перспективным по ряду причин. Это только развивающийся формат, и ниша достаточно свободна. Вход в проект не обременителен на фоне быстрого возврата вложенных средств: кредит можно погасить в обозримой перспективе за счет взимаемой с жильцов платы. Структура этого бизнеса проста в управлении, он может быть не основным и приносить пассивный доход.

Говоря в обозримой перспективе, приведем такие цифры: если окупаемость приобретенной квартиры эконом класса с целью сдачи в аренду может достигать порядка 20-25 лет, то средний срок окупаемости доходного дома в зависимости от формата от 15 лет до 20 лет в жилом фонде, и при приобретении апартаментов под данный вид бизнеса от 10 до 15 лет, в зависимости от уровня жилья и предлагаемых услуг потребителям. При этом самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет, при условии стабилизации ситуации с пандемией, и возврату к туризму срок может сократиться до 5-7 лет.

Историческая справка

Активное строительство доходных домов пришлось на 30–40-е годы XIX века и велось по всей Европе. Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. Поскольку проектировались они изначально для коммерческих целей, то планировки, как правило, были однотипными, ориентированными на усредненные представления о комфорте будущих арендаторов.

В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Нужно сказать, что существовала прямая зависимость стоимости квартиры или комнаты в доходном доме от его габаритов: чем на большее количество жильцов он был рассчитан, тем дешевле обходилась в нем аренда.

Нередко доходные дома сочетали в себе несколько функций, позволяя домовладельцу увеличить доход: на первых этажах размещались лавки и магазины, выше могли быть предусмотрены конторские помещения, мансарды отводились под швейные, портняжные и обувные мастерские, а подвал собственник мог отдать под склады товаров. Жилые помещения, как правило, начинались с уровня второго этажа, а сами владельцы часто проживали с семьей в «хозяйской части» доходного дома. По желанию жильцов им предоставлялись платные дополнительные услуги, такие как организация питания, стирка и уборка – этот сервис был доступен как в дорогих, так и в бюджетных доходных домах.

 

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера.

Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена.

Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

• несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
• теневой рынок аренды;
• недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
• недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

доходный дом в Селиверстове переулке взят под охрану государства / Новости города / Сайт Москвы

Творение архитектора Иллиодора Михайловского признано выявленным объектом культурного наследия. Кирпичное пятиэтажное здание в глубине Селиверстова переулка (дом 10, строение 2) было построено в 1903 году. Его возвели по заказу и на средства полковника русской армии Смазина, который хотел заработать, сдавая квартиры в аренду.

Иллиодор Михайловский (1864–?) специализировался на строительстве доходных домов в Москве. Но этот был особенным. Скромность планировки помещений компенсировали убранство фасада и стилизация облика здания под готику.

В доме, например, отсутствовали ванные комнаты, квартиры были простыми и идентичными. Все это свидетельствовало о невысокой стоимости проживания. Однако если посмотреть на постройку снаружи, то можно было бы решить, что это западноевропейский особняк.

«Доходный дом представлял собой редкий для Москвы образец жилого дома, построенного в стиле западноевропейской готической архитектуры. До наших дней здание полностью сохранило декоративно-художественное оформление главного фасада, в том числе готические оконные переплеты. В интерьерах сохранилось напольное покрытие, а также другие важные элементы. Исторический облик этого дома обладает высокой архитектурной ценностью», — рассказал руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.

Глава ведомства отметил, что статус выявленного объекта культурного наследия обеспечивает зданию государственную охрану. С этого момента его нельзя сносить, а владельцы и арендаторы не имеют права проводить какие-либо работы без согласования с городом.

Сейчас стены дома выкрашены в бежевый и красный цвета. Главный фасад, выходящий в переулок, украшают массивные наличники с ушками, веерными перемычками и замками. Центральная часть главного фасада с витражными окнами возвышается над общим уровнем дома, над входом в подъезд располагается декоративное окно-роза (его форма напоминает цветок) и ажурный козырек. Все это придает торжественность облику здания. В его декоре можно увидеть пояса ширинок (элемент архитектурного украшения в виде углубления в стене), выступающие междуэтажные и венчающие карнизы и другие рельефные детали.

Сохранилось архитектурно-художественное оформление интерьеров общественных зон. В том числе уцелели все виды напольного покрытия, оформление парадной лестницы с профилированными поручнями и ажурными металлическими ограждениями, полихромное мощение лестничных площадок, а также профилированные карнизы окон, оконные и дверные рамы.

За 117-летнюю историю дома его предназначение неоднократно менялось. Так, после 1917 года доходные квартиры превратились в коммуналки, а на первом этаже открылись жилищные конторы. В настоящее время здание является административным.

Доходные дома Петербурга 19 века: история и адреса

Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок.

Многоквартирные дома «под жильцов» появились еще в XVIII в., а в XIX в. город рос в основном за счет доходных домов. С развитием капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем. Возводили их быстро. Так, четырехэтажный дом фабриканта Жукова в 1845 г. на углу Садовой и Гороховой улиц был построен (без внутренней отделки) всего за 50 (!) дней. Доходные дома строили вплотную друг к другу высотой в 5-6 этажей.

Постепенно они вытесняли особняки. Оборотистые люди скупали участки с особняками и перестраивали их. Иногда особняк оставался у владельца, а в глубине участка возводились многоэтажные флигели с квартирами или надстраивались служебные постройки.
В 1844 г.

Государственный совет установил предельную высоту домов в Петербурге: 23 м 10 см. Эти нормы сохранялись до 1910 г. Поэтому фасады домов во второй половине XIX в. строились в 4-6 этажей, а дворовые флигели возводились и выше. В эти годы характерной чертой облика Петербурга стали дворы-колодцы. Из-за большой заселенности условия жизни в таких домах (вентиляция, освещение) были плохими.
Дальше от центра земля была дешевле, поэтому дома строились в два-три этажа, а на окраинах — одноэтажные.

К середине XIX в. в каждом доходном доме проживало в основном от 50 до 500 человек. Но были и деревянные дома с числом жильцов от 5 до 50 человек.

В солидных многоквартирных домах в центре города снимали «барские квартиры» крупные чиновники, предприниматели, высшие офицеры. Часто такие квартиры со всеми удобствами занимали целый этаж, нередко в одной из них жила семья самого домовладельца.

Большие квартиры непременно имели две лестницы — парадную и черную. Парадная выходила на улицу, часто нарядно оформлялась, обогревалась каминами. Здесь нередко находился швейцар. Черная лестница выходила во двор, ею пользовалась прислуга, торговцы-разносчики. Около нее помещалась кухня и комнаты прислуги. В дворовых флигелях квартиры были дешевле, а лестница всего одна.

Бывало и так, что в этих же домах селилась беднота. Несмотря на запрет Строительного устава «устраивать жилые этажи с полами ниже тротуара», хозяева приспосабливали под жилье подвалы и полуподвалы, а чердаки — под мансарды — жилые помещения под скатом крыши.
Даже в центральных районах города рядом с роскошными особняками и доходными домами вырастали настоящие трущобы. Нередко, наняв квартиру, жители сами сдавали комнаты. А наниматель комнаты мог сдать «угол». Появились понятия «комнатный жилец» и «угловой жилец». Так порождалась двойная и даже тройная оплата жилья. Это приводило к еще большей плотности заселения и антисанитарным условиям жизни. Такой дом вблизи Фонтанки блестяще описан великим русским писателем Ф. М. Достоевским в романе «Бедные люди».

Сочетание парадных лицевых фасадов и системы тесных дворов-колодцев — это отражение в архитектуре социальных противоречий той эпохи.
В XIX в. доходные дома стали составлять большинство построек в Петербурге, что сильно повлияло на его архитектурно-художественный облик.

Многие доходные дома до сих пор носят имена прежних владельцев. Лучшие образцы таких домов вошли в историю архитектуры города.

Современный город продолжает развиваться и строиться, появляются новые интересные здания, но дома, построенные в центре города, имеющие свою историю, интересны не только своими легендами. Здесь появляются небольшие, но уютные мини-отели. Приезжая в Петербург всем интересен центр города, который хранит столько тайн, столько интересных историй. Поэтому и жить здесь, пускай совсем немного, стремиться каждый.

Доходные дома Петербурга

Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок.

О Петербурге сложился устойчивый миф как о каменном городе. Начало мифу положил Петр I серией своих указов о запрещении каменного строительства по всей России, кроме Петербурга, и о возведении в новой столице исключительно каменных, из кирпича, «образцовых домов». Это была неосуществленная мечта царя-реформатора. В целом по городу на протяжении 200-летней столичной жизни деревянные дома составляли боль?инство жилищного фонда.

Почему же петербуржцы 19 века упорно считали свой город каменным, несмотря на то, что доходные дома в Санкт-Петербурге был наполовину деревянным? В формировании облика Петербурга в сознании горожан главную роль играла центральная часть. ?менно этот Петербург многократно описан и воспет писателями и поэтами.

Статистические данные указывают на материал постройки, но не на облик дома. В Петербурге было принято ?тукатурить деревянные дома, делая их вне?не практически неотличимыми от каменных. Так, в разных районах о?тукатуривались от 30 до 73 % деревянных домов. Это делалось как для сохранности древесины во влажном климате, так и из-за соображений престижа, а значит – более высокой цены квартир, сдаваемых в аренду. Когда строительство доходных домов только начиналось, в архитектуре господствовал классицизм. Вне?не доходные дома эпохи классицизма, декорированные колоннами, пилястрами, наличниками и фронтонами, многоколонными портиками, ничем не отличались от особняков, казарм или официальных зданий.

Н.В.Гоголь резко критиковал архитекторов-классицистов за то, что они «дома старались делать как можно более похожими один на другого». В 1830-е годы в строительстве доходных домов появляются новые тенденции: попытка соотнести экономичность и практичность. Даль?е  архитектуру затронул романтизм, стали использовать мотивы  и закономерности, известные архитектурные стили — готика, ренессанс, барокко. Единственный в Петербурге доходный дом в египетском стиле находится на Захарьевской ул.,23. Построен он был по проекту архитектора М.А.Сонгайло в 1911-1913 годах для Л.?.Нежинской. В России в 30-е гг. XIX века  становится модным неогреческий и помпейский стили. Самой чистой стилизацией этого стиля стал павильон Бельведер, возведенный  на возвы?енности в Луговом парке Петергофа по проекту А.?.Штакен?нейдера. Главный вход напоминает собой знаменитый восточный портик афинского Эрехтейона. При оформлении фасадов доходных домов использовались: кариатиды в «греческом вкусе», колоннады, орнамент меандр. Первым в России доходным домом, спроектированным в мавританском стиле, стал дом Мурузи на углу Литейного пр., 24, и ул. Пантелеймоновской. В числе примеров неоготики можно назвать постройки А.А.Менеласа в Царском Селе и Петергофе, церковь в Парголово. Семь «готических» треугольных эркеров оживляют фасад особняка архитектора В.А. Шретера. Для неоренессанса характерны такие элементы, как колонны, полуколонны и пилястры. Наиболее часто петербургские архитекторы обращались к безорденому ренессансу, где использовались ли?ь рустовка и ренессансные наличники. Русский стиль получил распространение в архитектуре в царствование императора Александра III. Первым доходным домом в русском стиле был дом Н.Н.Зайцевой на Фур?татской ул., построенный архитектором ?.С.Богомоловым, напротив него возводится по проекту архитектора Н.Ф.Беккера доходный дом для А.А.Зайцева.

Первый доходный дом Петербурга в неопетровском стиле построен по проекту архитектора А.?.Дитриха для врача С.С.Боткина. Наиболее яркий необарочный доходный дом возвел архитектор Г.А.Боссе для статс-дамы Е.М.Бутурлиной. Трехэтажное здание имеет центральный и два боковых ризалита. Укра?ают фасад многочисленные скульптуры, колоны и пилястры. С 1870-х годов любимым стилем для оформления доходных домов стал стиль Людовика XVI. Фасады укра?ались декоративными деталями- наличниками, карнизами, тягами, рустованными лопатками. Архитектор Р.А.Гедике знаток этого стиля. Доходный дом князя А.Д.Чавчавадзе возведенный архитектором В.Ф.фон Геккером в эклектическом стиле, поражает обилием лепных укра?ений. Доходные хома Петербурга в противовес эклектичной пы?ности архитектура доходных домов стала стремиться к рациональным способам отделки фасадов. Что привело к распространению кирпичного стиля без ?тукатурки. Архитектор К.Я.Маевский возводит доходный дом на углу Московского пр. и набережной р. Фонтанки, архитектор А.?.Аккерман — на канале Грибоедова, 132.

На рубеже XIX и XX веков в архитектуре сформировался новый стиль- модерн. Доходный дом А.Ф.Циммермана - архитектор Ф.?.Лидваль показал свойственное модерну сочетание разнообразных материалов. В.В.Шауба называли «поэтом ?тукатурки». Особенно много построек на Васильевском острове. Самым известным из всех зданий стал так называемый «утюг» — мрачного вида дом, как ледокол, своим углом рассекающий городской пейзаж в низовьях р. Фонтанки у Калинкина моста.

Сначала доходные дома строили с галереями, но из-за холодного климата галереи не прижились, петербуржцам боль?е нравилась анфиладная планировка: окна выходили на улицу и во двор. Такие двусторонние квартиры ценились из-за престижности уличного фасада и возможности сквозного проветривания. Покои старинных дворцов и квартир проходные и ни в одной из комнат нет полного уединения. Только со второй половины XIX века  в Петербурге постепенно появляются обособленные закрывающиеся покои, комнаты. Также формируется новая планировка квартир — секционная, то есть кухни поэтажно. Во второй половине XIX века  владельцы особняков переоборудуют их под отдельные квартиры для сдачи внаем. Под жилье квартирантов перепланировались хозяйственный первый и третий этажи. ?ндивидуальные деревянные дома превращаются в многоквартирные.

С ростом города количество домов, а, следовательно, и домовладельцев, росло. В среднем каждый домовладелец имел по два дома. Помощь домовладельцам в сложном деле содержания доходного дома и сдача в наем квартир оказывали многочисленные специальные издания. Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор. Особой обязанностью домовладельцев был надзор за жильцами, для чего велись «Домовые книги». Владельцы домов отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов, за функционирование дождевой канализации. Даже поднимать затонув?ие суда из петербургских рек и каналов обязаны были не владелец судна и не команда, а владелец дома на набережной. Зато благоустройство квартир не входило в обязанности домовладельца. Не диктовалось оно и повы?ением доходности сдаваемой внаем квартиры. Квадратный метр жилой площади без каких-либо удобств для коечных и угловых жильцов  часто стоил в полтора и даже в два раза дороже такой площади в благоустроенной «барской» квартире.

Самые первые объявления приклеивались на окна или ворота дома. В них в свободной форме сообщалась информация о квартире. В более-менее состоятельных слоях горожан был распространен найм «по протекции». Петербуржцы просили своих знакомых, сослуживцев и родственников передать им квартиру в том случае, если они собираются съехать.

Договоры найма могли заключаться как письменно, так и устно. По закону обязательно в квартирный договор включались только цена и срок найма. Запрещалось не только выпускать собак и ко?ек на лестницы, но даже рояли и пианино дозволялось держать в квартире не иначе, как с разре?ения домовладельца. Воспрещалось жильцам предаваться посторонним занятием, кроме той профессии, о которой было заявлено при найме квартиры. Если жилец, уходя из дому, имел в виду возвратиться поздно ночью, то должен был предварительно заявить о том стар?ему дворнику или ?вейцару. Прислугу воспрещалось посылать за чем-либо после 10 часов вечера.

Петербуржцы чрезвычайно страдали от повы?енной влажности своих жилищ, особенно в каменных домах. Комфортную температуру в помещении поддерживала голландская печь, но тепло распределялось неравномерно. Воздух в домах содержал продукты горения свечей, всевозможных ламп, дымящих печей. Водяное и паровое отопление были очень редки в Петербурге даже в конце XIX века. Электрическое отопление появилось только в парадных помещениях «барских» квартир состоятельных владельцев. Освещение петербургских жилищ  стремительно ?агнуло от простых лучин и свечей до электрических ламп накаливания. Водопроводы в Петербурге существовали с основания города, но первоначально они служили только для подвода воды к фонтанам. Строительство водонапорной системы началось в 1859 году. В царствование Николая I ванны стали обязательными в дворцовом быту и начали появляться в квартирах петербуржцев.

Домовая прислуга (дворники, ?вейцары водопроводчики) обслуживала дома и получала жалование от домовладельца.Доходные дома Санкт-Петербург Полотеры, трубочисты, золотари, маляры домовой прислугой не являлись – они не получали постоянного жалованья от домовладельца, оплата им выдавалась за выполненную разовую работу.

Швейцары топили камины или печи, обогревающие вестибюль и лестницу, убирали парадную лестницу, натирали мозаичные площадки для блеска постным маслом, чистили медные ручки дверей. Ночью по звонку запоздав?его жильца отпирали дверь. Количество ?вейцаров в доме соответствовало количеству парадных лестниц, выходящих на улицу. В объявлениях о сдаче «барских» квартир особо подчеркивалась «лестница с ковром и ?вейцаром». Швейцар с семьей жил в ?вейцарской, располагав?ейся под парадной лестницей.

Многокомнатная «барская» квартира редко находилась в собственности, обычно ее сдавали. Арендаторами «барских» квартир были аристократическое и крупное чиновное дворянство, промы?ленники и банкиры, неболь?ая группа творческой интеллигенции. «Барские» квартиры располагались в бельэтаже или во втором этаже. Вдоль дворового фасада располагались внутренние комнаты, так же как парадные помещения, они соединялись анфиладно, но все окна их выходили во двор.
Практически вся петербургская интеллигенция проживала в средних квартирах. Снимали квартиру они на 7-9 месяцев, а лето проводили на даче. Площадь комнат в средних квартирах составляла от 16 до 24 кв.м. ?з темной прихожей с ве?алкой и зеркалом попадали а «залу», или гостиную, она же одновременно служила и столовой. Кабинет имелся, если только в нем возникала рабочая необходимость. У врача приемная и кабинет примерно одного размера, а у инженера — маленькая приемная и боль?ой кабинет. ?з-за квартирного кризиса, выразив?егося в дефиците жилья и вследствие этого резким удорожанием средних квартир, чиновничество и разночинная интеллигенция, основные арендаторы таких квартир, вынуждены были снимать боль?ие квартиры и для покрытия издержек сдавать ли?ние комнаты. Множество бедней?их семейств петербургских обывателей жило в мелких квартирках дворовых флигелей, в мансардах, мезонинах и чердаках.

До возрождения доходных домов еще дело не до?ло, но наметилась тенденция приобретения жилья для его последующей сдачи внаем. Многие стали собственниками уже нескольких сдаваемых в аренду квартир, некоторые живут только на получаемые доходы от арендной платы. Есть уже выкупленные целые подъезды. Так что, хоть доходные дома не присутствуют в явном виде в современном Петербурге, но некое их подобие, несоменно, можно встретит в быту северной столицы.

Знаменитые доходные дома Санкт-Петербурга:

Доходные дома в Германии – Tranio.Ru

1 087 просмотров ·

Доходный дом (Mehrfamilienhaus, MFH) — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам.

Управлять доходным домом можно самостоятельно или через специальную компанию. В Германии есть фирмы, которые работают именно с такой недвижимостью,— например, Moll & Moll.

У инвестиций в доходные дома Германии много плюсов:

• стабильный экономический рост; германская экономика — сильнейшая в Европе;
• сильный спрос на аренду: 57 % немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать;
• большой выбор доходных домов: на них приходится около 30 % всего фонда жилья;
• разработанное законодательство: отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются;
• стабильные доходы: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет;
• интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции;
• высокая заполняемость арендаторами (90–100 %).

Оптом или в розницу?

Существует три способа инвестирования в жилую недвижимость в Германии: можно купить одну или несколько квартир для сдачи в аренду, приобрести один или несколько доходных домов или стать владельцем пая в фонде недвижимости, который инвестирует в доходные дома.

Если нет разницы в размере вкладываемого капитала, инвесторы чаще всего делают выбор между доходным домом и пакетом квартир, исходя из местоположения и доходности недвижимости.

«Если объект находится в хорошем месте, и доходность небольшая, то лучше покупать целый дом, если бюджет маленький, доходность высокая и большие риски, то выгоднее приобретать отдельные квартиры. В случае рисков одну или две квартиры можно будет быстрее продать, чем целый доходный дом»,— говорит Михаил Эпштейн, специалист по рынку недвижимости компании EpStein Immobilien.

Например, в центре Дюссельдорфа, где доходность составляет 4–5 %, мало иммигрантов, и среди населения преобладают немцы, выгоднее покупать целые дома, а не отдельные квартиры. Если же покупка планируется в Вуппертале, Дортмунде, Дуйсбурге или Эссене, то из-за большой доходности и невысокой ликвидности местных домов лучше приобретать квартиры. В городах, где многочисленны иммигранты, у собственников доходных домов есть дополнительный риск: если в здании селятся беженцы из стран третьего мира, то, как правило, остальные жильцы съезжают, и владелец теряет арендаторов.

Выбор объекта также зависит от желаний инвестора. «Если инвестор хочет обезопасить свои сбережения, то нужно покупать дома с небольшой доходностью в ликвидных местах. Если человек хочет быстро заработать, продать и вернуть вложенные деньги, то можно приобрести одну или несколько квартир в не очень ликвидных местах, зато с большой доходностью»,— говорит Михаил Эпштейн.

«Для пассивной инвестиции, когда инвесторы думают о сохранении капитала с минимальными временными затратами на управление своим активом, мы рекомендуем покупку жилых квартир для сдачи в аренду,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.— По сравнению с доходными домами доходность квартир немногим меньше, а время, необходимое на управление, существенно уменьшается. При этом ликвидность отдельно взятых квартир выше, в нужный момент продать их будет легче».

По словам Александра Ордената, менеджера по продажам компании EpStein Immobilien, доходный дом можно продать как один объект или разделить его на квартиры. В последнем случае собственнику придется понести немалые расходы на нотариуса и оценщиков, зато стоимость квадратного метра в отдельных квартирах зачастую выше, чем в целом здании. Кроме того, по немецким законам, арендаторы имеют право выкупить снимаемую квартиру, если в поземельной книге она числится отдельным объектом, а в неразделенном доходном доме выкуп невозможен.

Многим инвесторам будут интересны новые доходные дома: на такие объекты дается пятилетняя гарантия от застройщика. Это значит, что в течение этого срока можно будет исправлять строительные дефекты (если они будут) за счет компании, которая возвела здание. Среди покупателей востребованы не только целые строящиеся дома, но и пакетные предложения квартир в новостройках в центре города.

Рынок доходных домов на подъеме

В последнее время количество инвесторов на рынке Германии увеличивается. Как правило, частные лица покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают здания дороже 5 млн евро. По данным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 млрд евро (данные относятся к портфельным инвестициям, включающим более 50 квартир). В 2013 году было инвестировано 13,8 млрд евро, и это был лучший результат с начала кризиса: было вложено больше, чем с 2009 по 2011 годы вместе взятые. По прогнозам, в 2015 году объем инвестиций снова будет на высоком уровне. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80 %, однако иностранцы тоже активны, особенно из соседних стран (Австрии и Швейцарии).

За последние несколько лет стоимость доходных домов значительно выросла. Например, по данным Wohnungsboerse.net, если в 2011 году квартиры площадью 60 м² в Берлине продавались в среднем за 1 404 евро/м², то в 2014 — за 2 191 евро/м².

Цены зависят от расположения объекта и от размера прибыли, которую он приносит. Приобретая такую недвижимость в наиболее востребованных местах, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11–12 раз больше годовой прибыли. Например, в 2011 году доходный дом в гамбургском районе Бармбек был продан за 1,2 млн евро — это в 18 раз больше, чем арендодатель ожидал выручить в первый год.

Стоит ли овчинка выделки?

Германия — страна не для заработков. Основные причины, по которым здесь стоит покупать недвижимость — это сохранение капитала и престиж.

Совокупная доходность складывается из двух частей — рентной доходности и прироста капитала (роста цен). Большую роль также играет местоположение и экономическое развитие города, в котором находится недвижимость. «Рентная доходность — это не главное. Например, в небольшом городе квартира за 20 тыс. евро приносит 10 % годовых, которые „съедаются“ расходами на управление и налогами, поэтому в результате доходности почти нет. В Дюссельдорфе, где доходность меньше, собственники доходных домов выигрывают за счет высокой ликвидности и удорожания недвижимости. То есть, если в этом городе перепродать дом через три года, он будет значительно дороже, чем при покупке»,— говорит Александр Орденат.

По данным CBRE, по состоянию на IV квартал 2014 средняя доходность жилья в Германии составляет 4,26 %. В зависимости от города ежегодная прибыль доходных домов варьируется от 4 до 7 %. Это значит, что если арендная плата не изменится, здание окупится только через 20 лет. Но если расценки поднимутся, то затраченная сумма вернется к инвестору раньше.

В Мюнхене, самом дорогом немецком городе по стоимости жилья, годовая прибыль не превышает 5,5 %. В некоторых случаях доходность составляет 2,0 – 2,9 %. Однако такая недвижимость пользуется у инвесторов большой популярностью, потому что в столице Баварии хороший потенциал роста цен. Например, по данным Wohnungsboerse.net, с 2011 по 2014 годы квартиры здесь подорожали почти в полтора раза (с 3 706 до 5 433 евро/м²). Весной 2011 в Мюнхене был продан доходный дом на Максимилианштрассе. Покупателей не смутило, что цена была более чем в 30 раз больше годового дохода от аренды. «Они готовы были заплатить любые деньги за этот дом, расположенный в центре города. Такая недвижимость всегда будет в цене»,— говорит представитель CBRE Михаэль Шлаттерер.

В менее крупных городах прибыль может быть выше средней. Например, по данным Engel & Völkers за 2014 год, в Дуйсбурге доходность равна 9–10 %. Однако эксперты считают, что за хорошую доходность придется платить высокими рисками. Население Дуйсбурга быстро уменьшается, потому что здесь трудно найти работу. В Южной Саксонии можно найти города, где доходность достигает 20 %, но там тоже нет перспектив. «Нет смысла инвестировать в падающие рынки, даже если в данный момент там можно получить хороший доход,— комментирует Юрген Михаэль Шик, вице-президент IVD (Ассоциации немецких компаний по операциям с недвижимостью).— Инвесторам нужна уверенность, а не эксперименты».

Повысить доходность можно, купив объект в плохом состоянии для реконструкции и последующей перепродажи. Рассказывает Георгий Качмазов: «Таким образом можно поднять доходность до 8–12 % годовых, в зависимости от рискованности объекта и его месторасположения, объема работ и компетенции инвестора. Такой процесс лучше организовывать совместно с опытной немецкой компанией, специализирующейся на подобного рода инвестициях. Tranio.com может порекомендовать такие компании в разных регионах Германии».

Как не ошибиться с выбором

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется Берлин. Кроме того, интерес вызывают крупные города Баварии и земли́ Северный Рейн — Вестфалия, а также восточногерманские города с относительно высоким уровнем иммиграции (Дрезден, Лейпциг).

Объекты, расположенные в Восточной Германии, менее привлекательны, потому что этот регион по своему экономическому развитию, уровню занятости и среднему доходу населения существенно отстает от западных земель. Из многих восточных городов и сёл население иммигрирует на запад страны. Как следствие, уровень пустующих арендных жилых площадей в таких регионах иногда превышает 30 %. Есть регионы, где уменьшается население, и промышленность приходит в упадок, один из них — Саар. Там покупать доходную недвижимость не стоит.

Жилье в Восточной Германии дешевле, чем в Западной. В лучших районах Дрездена доходный дом можно купить в среднем за 1 930 евро/м², Лейпцига — за 1 570 евро/м². В центре Берлина такие объекты продаются за 2 980 евро/м². На западе страны расценки совсем другие: в престижных местах Мюнхена квартиры стоят от 4 600 до 16 тыс. евро/м², в центре Дюссельдорфа цены достигают 3 170 евро/м², в центре Франкфурта — 3 830 евро/м².

	Количество сделок на рынке доходных домов за 2013 год	Цены продажи, евро/м²	Стоимость аренды в лучших районах, евро/м² в месяц	Доходность, %
Берлин	1 516	1 120 – 2 980	12,00 – 23,00	4,9 – 5,9
Бремен	288	800 – 2 340	9,00 – 13,00	6,2 – 7,9
Гамбург	411	1 450 – 3 500	13,00 – 20,00	4,9 – 5,9
Дрезден	381	890 – 1 930	7,80 – 11,80	5,6 – 6,5
Дюссельдорф	390	1 125 – 3 170	12,20 – 17,60	5,3 – 6,3
Кёльн	592	1 090 – 2 980	11,10 – 14,00	5,0 – 6,2
Лейпциг	794	620 – 1 570	6,50 – 10,50	6,3 – 7,7
Мюнхен	171*	2 100 – 16 000	15,00 – 27,00	4,0 – 5,5
Франкфурт	318	1 360 – 3 830	15,00 – 22,00	5,0 – 6,1
Штутгарт	140	1 560 – 3 300	12,50 – 19,50	5,5 – 6,0

* В 2012 году

Среди покупателей многоквартирных зданий наиболее популярен Берлин. Цены на аренду здесь стабильно растут. Например, в 2010 аренда стоила 8,5 – 16,0 евро/м² в месяц, в 2014 году — 12,0 – 23,0 евро/м². Однокомнатная квартира на окраине города сдается за 200 – 300 евро в месяц, апартаменты в центре — за 700 – 1 000 евро. Постоянно прибавляется население: только за первую половину 2013 года число жителей Берлина увеличилось на 19 тыс. человек.

По данным Engel & Völkers за 2013 год, Берлин лидирует по общей стоимости проданных доходных домов — 3,8 млрд евро (всего 1 516 дома). Одна из причин, по которым первое место занимает Берлин, а не Мюнхен — это недостаток предложения в баварской столице.

Эксперты советуют приобретать доходные дома на самых привлекательных рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом. «Как инвестор я должен задаться вопросом, будет ли доходный дом всегда приносить хорошую прибыль»,— говорит Али Арнаут, глава компании Engel & Völkers. Важно правильно выбрать не только город, но и район. Выгодно покупать доходный дом там, где экономика развивается, арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и поблизости нет крупных строек. Стоит ориентироваться на города с сильным рынком труда: там, где есть работа, есть и арендаторы, следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и рентном доходе.

«Наименьшему риску подвержены инвесторы, которые вкладывают средства в такие популярные районы, как Пренцлауэр-Берг в Берлине или Фалькенрид в Гамбурге. Там всегда есть спрос на аренду,— говорит Кристиан Виттке, эксперт по доходным домам из банка Berenberg.— Все говорят, что в столице много невостребованных квартир, но к престижным кварталам это давно уже не относится». В Пренцлауэр-Берг не заселены только 1,2 % единиц жилья — с точки зрения специалистов рынка, это практически ничто.

Кроме Берлина и Мюнхена, эксперты советуют обратить внимание на Гамбург, Кёльн и Дюссельдорф — в этих пяти городах доходы от аренды наиболее стабильны.

Расходы на содержание и окупаемость

Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250–300 тыс. евро. В Дрездене средняя цена продажи в 2013 году составила 988 тыс. евро. В Гамбурге доходные дома продаются в среднем примерно за 2,89 млн евро, в Мюнхене — за 2–3 млн евро, 10 % домов в городе стоят более 10 млн. В 2013 году средняя цена продажи доходных домов в Берлине составила 2,5 млн евро, достигнув пика с 1995 года.

Например, за 440 тыс. евро можно приобрести доходный дом с двумя двухкомнатными и двумя однокомнатными квартирами, расположенный недалеко от центра Штутгарта. Дополнительные расходы (услуги нотариуса, риелторов, налог на покупку) составят еще почти 50 тыс. евро. Таким образом, всего для покупки потребуется 489 544 евро.

Рыночная цена	440 000 евро
Услуги нотариуса	6 600 евро (1,5 %)
Налог на покупку	22 000 евро (5 %)
Комиссия риелторов	20 944 евро (4,76 %)
Услуги УК, в год	2 400 евро (6 %)
Услуги бухгалтера, в год	400 евро
Налог на доход от аренды, в год	2 528 евро (15,825 %)
Годовая аренда (без учета налогов)	40 000 евро (9,09 %)
Годовой доход (нетто)	34 672 евро (7,88 %)
Срок окупаемости	12,7 лет

Степень ответственности у собственника доходных домов выше, чем у владельца пакета доходных квартир. Главный долг арендодателя — поддержание дома в хорошем состоянии. Чтобы сэкономить на содержании, некоторые собственники устанавливают солнечные батареи и утепляют фасад. Обязанности по своевременной оплате аренды, коммунальных услуг, налогов, работы уборщиц и садовника возлагаются на съемщиков.

В некоторых случаях собственники оплачивают услуги управляющей компании (около 6 % в год от «холодной» аренды, то есть без учета налогов и расходов), услуги бухгалтера и налог на доход от аренды. Если недвижимость покупается на уже имеющееся в стране юридическое лицо, например, GmbH (общество с ограниченной ответственностью), этот налог составляет 15,825 % от рентного дохода.

В примере с доходным домом за 440 тыс. евро с учетом расходов на содержание нетто-доходность объекта составит 7,88 % годовых. Это более чем хороший результат. Чистая прибыль составит 34 672 евро в год. При таком показателе объект окупится уже через 12,7 лет. В реальности арендная плата индексируется каждые несколько лет в соответствии с инфляцией, поэтому рентный доход инвестора будет возрастать.

Немного истории

Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.

В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнему процветает.

В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.

•

В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.

Юлия Кожевникова, Tranio.Com

история и современность — Новости компании «Славянский Двор»

Здания бывших доходных домов, построенных еще до революции, во многом формируют исторический облик Москвы, ее неповторимый архитектурный ансамбль. Они сосредоточены в центре города, в пределах Садового кольца. Сообразно времени постройки, большая часть доходных домов выдержана в стиле модерн и в чертах его различных направлений, которые были актуальны в конце XIX и в начале XX века.

Доходный дом страхового общества «Россия»

История доходных домов началась на рубеже XIX-XX столетий и была сопряжена с настоящим бумом строительства. Известно, что к 1916-1917 году они составляли чуть менее половины всего жилого фонда города. От привычных глазу москвича элементов застройки доходные дома отличались тем, что были многоэтажными.

Доходный дом нач.XX века на Большой Никитской улице

Строились доходные дома в Москве на участках земли, находившихся в частной собственности, с конкретной целью – для сдачи в аренду квартир. Можно утверждать, что именно с них началась новая эра многоквартирных жилых домов. Часть дореволюционных доходных домов прекрасно сохранилась до нашего времени – сегодня они сохраняют за собой статус многоквартирных жилых зданий, некоторые, после реконструкции, преобразованы в клубные дома и элитные жилые комплексы. В советское время здания доходных домов принадлежали государству, а до революции в них располагались квартиры только для аренды.

Отличительные особенности доходных домов:

• Большое количество этажей – не менее четырех;
• Расположение квартир – они опоясывали лестничные пролеты;
• Парадные и красиво декорированные фасады.

Доходный дом И. П. Исакова на Пречистенке

До 1917 года доходными домами в Москве владели как частные предприниматели, так и монастырские подворья, учебные заведения, благотворительные и другие общества. Историки отмечают, что жилые здания с квартирами под аренду возводились преимущественно на участках, которые ранее принадлежали старинным московским усадьбам. В XIX веке была распространена практика покупки участков «впрок» — в течение нескольких лет земля не использовалась и не застраивалась. Собственники не знали, что делать с активами, однако позднее появилась возможность для их коммерческого использования.

Доходный дом В. И. Фирсановой на улице Неглинная

В Москве в начале прошлого столетия существовало несколько классов доходных домов:

• Первый класс – дома, в которых располагались «барские квартиры», самые дорогие;
• Второй класс – дома с квартирами для обеспеченных служащих;
• Третий класс – доходные дома, в которых квартиры сдавались менее обеспеченным арендаторам, в том числе, учителям и мелким чиновникам;
• Четвертый класс – доходные дома с небольшими и скромными квартирами, которые арендовали, в основном, люди, приезжавшие в город на заработки. Те, кому даже самая маленькая квартира в доходном доме была недоступна, могли переночевать в подвале, где были обустроены ночлежки.

Доходный дом Вильнера — КалиновскогоДоходный дом А.К. Ечкинаулица Арбат, 23 (доходный дом А.К. Ечкина)

Для своего времени доходные дома были настоящим прорывом не только в плане явления как такового (речь шла о принципиально новом формате жилья в Москве), но и в плане технического оснащения. Они возводились по инновационным технологиям, проектировались в самых актуальных архитектурных стилях. Так, именно в доходном доме был установлен первый в Москве лифт – это было здание на Рождественском бульваре, построенное в 1904 году, и принадлежавшее предпринимателю Силуанову.

Среди некоторых известных сохранившихся доходных домов Москвы:

• Дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре;
• Доходный дом Вильнера-Калиновского в Большом Афанасьевском переулке;
• Доходный дом Ечкина на Арбате;
• Доходный дом В.И. Фирсановой на улице Неглинная;
• Доходный дом И. П. Исакова на улице Пречистенка;
• Доходный дом нач. 19 века на улице Большая Никитская.

Доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре ( 1892 год, архитектор А.С. Каминский)

Многоквартирных домов | Encyclopedia.com

По мере того, как города росли на протяжении Промышленной революции , увеличивалось влияние правительства на их рост. Градостроители пытались бороться с перенаселенностью через города-сады (спланированные сообщества, предназначенные для сохранения зеленых насаждений) и зонирование (разделение городов на участки для домов, предприятий и фабрик). Первый закон о зонировании был принят в Нью-Йорке в 1916 году и дал обществу контроль над использованием земли и строительством.В течение десяти лет более тысячи городов по всей Америке примут законы о зонировании в надежде контролировать не только использование земли, но также высоту и использование зданий.

Проблемы роста городов

Хотя принятие законов о зонировании означало серьезный переход к государственному вмешательству на рынке, эти законы в значительной степени имели отрицательные результаты. Законы о зонировании не поощряли адекватное жилье и не обеспечивали основы для координации жилищного строительства и городского планирования.В результате вместо хорошо спланированных городов возникла большая перенаселенность и тип жилого (жилого) дома, названного многоквартирным домом.

Многоквартирный дом был первым стилем многоквартирных домов. К 1903 году в восьмидесяти двух тысячах многоквартирных домов Нью-Йорка проживало почти три миллиона человек, почти все из которых занимали низшую экономическую ступеньку общества.

Многоквартирное жилье дает несколько преимуществ, кроме дешевой аренды. Здания возводили вплотную друг к другу, чтобы не было газонов.Нижний Ист-Сайд Нью-Йорк на рубеже веков был типичным многоквартирным гетто (бедный, охваченный преступностью район города). Здесь основные доходные дома были пятиэтажными и вмещали двадцать трехкомнатных квартир, по четыре на этаж. Каждая квартира или квартира состояла из гостиной, маленькой спальни и кухни, общей площадью 325 квадратных футов. Единственная комната, которая получала свет или вентиляцию (воздух), была передней. Однако, поскольку вокруг него были построены другие многоквартирные дома, свет и вентиляция были отключены.

В многоквартирных домах, построенных до 1867 года, не было туалетов, душевых и даже водопровода. Общие (используемые всеми арендаторами) туалеты располагались между зданиями, ближе к задней части участков, и могли быть подключены или не подключены к общественным канализационным линиям. Мусор вывозили в большой ящик, стоящий перед зданиями, но вывозили его нерегулярно. Многие дома остались без отопления. Отапливаемые здания представляли серьезную угрозу для здоровья. Пары и дым от угольных обогревателей не могли уйти без надлежащей вентиляции.

Проведены реформы

Первый жилищный закон, принятый в 1867 году, требовал, чтобы в многоквартирных домах был один туалет на каждые двадцать жителей. По возможности эти туалеты должны были быть подключены к канализационной сети. Следующий закон был принят в 1879 году и требовал, чтобы все новые многоквартирные дома были построены так, чтобы в каждой комнате был воздух. Согласно старому плану этажа многоквартирного дома, большинство существующих внутренних комнат не имело доступа к внешним стенам. Инженеры-строители решили эту проблему, разработав схему «гантели», в которой вентиляционная шахта, проходящая через здание, была сделана с выемками, тем самым обеспечивая воздухом все помещения.

Этот же закон требует, чтобы туалеты во всех многоквартирных домах были подключены к канализационным трубам и оборудованы системой смыва после использования. Нередко неочищенные сточные воды разбрасывались по всему многоквартирному двору.

Якоб Риис, репортер, ставший реформатором

Якоб Риис (1849–1914) эмигрировал из Дании в Америку в 1870 году в возрасте двадцати одного года. Он стал репортером New York Evening Sun и быстро стал известен как пионер фотожурналистики. Риис делал собственные фотографии, чтобы сопровождать рассказы, которые он писал о ситуациях, которые он видел в новой стране, которую он сразу полюбил.

Риис начал фотографировать и задокументировать условия жизни в трущобах Нью-Йорка. Он собрал свои работы в новаторской книге под названием Как живет другая половина . Опубликованное в 1890 году, оно привлекло внимание влиятельного человека к Риису, который однажды станет двадцать шестым президентом Соединенных Штатов. Президент Совета комиссаров полиции Нью-Йорка Теодор Рузвельт (1858–1919; служил в 1901–09) и Риис стали верными друзьями и вместе возглавили движение за жилищную реформу в городе.Считается, что Риис опубликовал информацию о бедственном положении городской бедноты Америки. Две другие его книги по фотожурналистике — «Дети бедных», (1892 г.) и «Дети многоквартирных домов», (1903 г.).

Усилия Рииса в области фотожурналистики были частью нового типа журналистики, называемого сбором грязи. Muckrakers разоблачили скандальные и неэтичные практики в авторитетных учреждениях Америки. Некоторыми из наиболее известных сборщиков грязи были Ида Тарбелл (1857–1954), написавшая серию о Standard Oil Company; Аптону Синклеру (1878–1968) за разоблачение опасностей и плохих условий труда в мясоперерабатывающей промышленности в Чикаго; и Линкольна Стеффенса (1866–1936) за расследование скандалов между политиками города и штата.Muckrakers работали бок о бок с реформаторами в течение позолоченного века и прогрессивной эры .

Несмотря на жилищное законодательство, многоквартирная жизнь оставалась опасной и унылой. Самый далеко идущий закон был принят в 1901 году. Закон о многоквартирных домах не только требовал улучшения вентиляции, туалетов и освещения, но и устанавливал стандарты, которые практически запрещали строительство зданий на участках шириной 25 футов. Вновь построенные многоквартирные дома должны были быть шире и иметь больше места. Высокоэффективный закон 1901 года требовал, чтобы существующие многоквартирные дома были модернизированы, чтобы соответствовать новым, более строгим стандартам.С принятием закона была создана Комиссия по многоквартирным домам — комитет, который проверял жилищные условия и следил за соблюдением законов.

Объект домовладельцев

Землевладельцы были в ярости из-за принятия закона 1901 года. Они считали, что его прохождению нет оправдания, и что его новые стандарты были слишком жесткими. В конце концов, их арендаторами были в основном бедные ирландские иммигранты , привыкшие к тесноте. Арендодатели настаивали на том, что их арендаторы не возражают против плохих условий; быть вынужденным делать улучшения сократит количество прибыли, получаемой от каждого здания.К 1902 году, когда проводились улучшения, домовладельцы осознали, что навязанные изменения не были столь радикальными, как они боялись.

Чтобы соответствовать новым требованиям, домовладельцам пришлось обновить старые здания, установив световые люки в коридорах, чтобы обеспечить естественное освещение в течение всего дня. Чтобы помочь жильцам с наступлением темноты, домовладельцы должны были следить за тем, чтобы лампа горела от заката до восхода солнца на лестницах первого и второго этажей. Внутри квартир домовладельцы должны были вырезать часть стены, которая обеспечивала затемнение внутренних комнат двадцать четыре часа в сутки, чтобы свет из внешней комнаты мог проникнуть внутрь.

Самым спорным аспектом закона 1901 года из-за его дороговизны было требование убрать все обычные туалеты. Теперь в каждом здании должен был быть один санузел на каждые две семьи. Эти туалеты по возможности должны были быть построены внутри зданий, будь то в недавно построенных многоквартирных домах или в уже существующих. Все без исключения туалеты должны были быть подключены к канализационным трубам, даже если эти линии нужно было построить. Большинство домовладельцев игнорировали закон до тех пор, пока им не пришлось его соблюдать.Еще в 1918 году поступали сообщения о многоквартирных домах с наружными туалетами, которые все еще используются.

U * X * L Энциклопедия истории США

Жилые дома | Encyclopedia.com

ТРЕБОВАНИЯ. Закон о многоквартирных домах Нью-Йорка 1867 года определил многоквартирный дом как любое арендованное или сдаваемое в аренду жилище, в котором проживало более трех независимых семей. Многоквартирные дома были сначала построены для размещения волн иммигрантов, прибывших в Соединенные Штаты в 1840-х и 1850-х годах, и они представляли собой основную форму городского жилья для рабочего класса до Нового курса.

Типичный многоквартирный дом был от пяти до шести этажей, с четырьмя квартирами на каждом этаже. Чтобы максимально увеличить количество арендаторов, строители тратили мало места. Ранние многоквартирные дома могли занимать до 90 процентов их участков, оставляя за зданием мало места для уборных и водяных насосов, а также мало вентиляции, света или уединения внутри многоквартирного дома. С большой большой семьей и постоянными жильцами, которые помогают платить за аренду, которая в противном случае могла бы съесть более половины дохода семьи, многоквартирная квартира могла вместить от десяти до двенадцати человек одновременно.Эти жители многоквартирного дома также часто работали в здании, занимаясь скручиванием сигар и пошивом одежды.

С самого начала реформаторы критиковали жилищные условия. В Нью-Йорке первые попытки реформирования включали противопожарные меры, создание Департамента обследования и инспекции зданий в 1862 году и основание Столичного совета здравоохранения в 1866 году. Между тем количество городских многоквартирных домов росло.

переполненных: к 1864 году примерно 480 400 из более чем 700 000 жителей Нью-Йорка жили примерно в 15 300 многоквартирных домах.

Штат Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 14 мая 1867 года, первый в стране закон о всеобъемлющей жилищной реформе. Он установил первые стандарты минимального размера комнаты, вентиляции и санитарии. Требовались пожарные лестницы и по крайней мере один туалет или уборная (обычно снаружи) на каждые двадцать жителей. Однако исполнение было слабым.

Поправка 1879 года к законодательству 1867 года требовала большего открытого пространства на строительном участке и предусматривала, что все многоквартирные комнаты выходят на улицу, задний двор или вентиляционную шахту.Эта мера была разработана для улучшения вентиляции и борьбы с болезнями, такими как туберкулез, которые разоряют многоквартирные дома. Чтобы соответствовать стандартам закона 1879 года, строители спроектировали «многоквартирный дом с гантелями» с узкими воздушными валами с каждой стороны, чтобы создать форму гантели сверху. Несмотря на несколько лучшую противопожарную защиту и вентиляцию, реформаторы атаковали эти здания как лишь ограниченное улучшение существующих условий.

В 1890 году книга Джейкоба Рииса « Как другая половина жизни» сплотила реформаторов среднего класса на благо улучшения жизни в многоквартирных домах.Его фотографии и очерки привлекли внимание к здоровью и жилищным проблемам многоквартирных домов.

Самым важным законом штата Нью-Йорк, направленным на улучшение ухудшающихся жилищных условий, был Закон о многоквартирных домах 1901 года, которому способствовал конкурс дизайна и выставка, проведенная Обществом благотворительных организаций в 1900 году. К тому времени Нижний Ист-Сайд города был домом для самые густонаселенные здания на земле. В десятом приходе этого района проживало 69 944 человека, примерно 665 человек на акр.

Законодательство 1901 года, против которого выступают представители индустрии недвижимости на том основании, что оно не поощряет новое строительство, улучшенные многоквартирные дома. Закон требовал лучшего освещения и противопожарной защиты. Самое главное, потребовалось заменить туалеты на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации, с одним туалетом на каждые две квартиры.

Начиная с эпохи Нового курса, стратегии реформаторов изменились. Опираясь на традицию «образцовых многоквартирных домов» и новый интерес правительства к жилищному строительству, реформаторы разработали проекты государственного жилья.В их планах особое внимание уделялось открытому пространству, так же как предыдущее поколение приняло законы, обеспечивающие больше света и свежего воздуха для городских семей рабочего класса. Однако навязываемые стандарты часто создавали новые проблемы. Закрытие зданий и расчистка трущоб привели к перемещению многих семей рабочего класса, а новое многоэтажное государственное жилье часто становилось жертвой сегрегации и пренебрежения. Хотя реформаторы продолжали атаковать условия жизни рабочего класса, социальное давление привело к возникновению многих проблем, связанных с бедностью и перенаселенностью.

---

БИБЛИОГРАФИЯ

Бауман, Джон Ф., Роджер Байлз и Кристин М. Сильвиан. От многоквартирных домов до домов Тейлора: в поисках городской жилищной политики в Америке двадцатого века. Университетский парк: Издательство Государственного университета Пенсильвании, 2000.

Дэй, Джаред Н. Городские замки: многоквартирные дома и активность арендодателей в Нью-Йорке, 1890–1943 гг. New York: Columbia University Press, 1999.

Ford, James. Трущобы и жилье, с особым упором на город Нью-Йорк: история, условия, политика. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 1936.

Холл, Питер. Города будущего: интеллектуальная история городского планирования и дизайна в двадцатом веке. Нью-Йорк: Блэквелл, 1988.

Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда. Домашняя страница http://www.tenement.org.

Плунц, Ричард. История жилья в Нью-Йорке. New York: Columbia University Press, 1990.

Riis, Jacob. Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Нью-Йорк: Скрибнерс, 1890.

Марк Ладов

См. Также Бедность ; Общественное здравоохранение ; Урбанизация и об. 9: В трущобах .

Жилой дом

Что такое многоквартирный дом?

Под многоквартирным домом понимается любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако в США это обычно ассоциируется с сообществами с низким доходом и переполненными, запущенными или низкокачественными условиями жизни.Многоквартирные дома возникли во времена роста промышленной революции и внезапного притока людей, переезжающих в города, но сегодня они могут ассоциироваться с трущобами, жильем в центре города или проектами жилья для малоимущих.

Ключевые выводы

• Многоквартирный дом обычно относится к жилым единицам с низким доходом, которые характеризуются высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
• Многоквартирные дома впервые возникли во время промышленной революции в США и Европе, когда более бедные люди из страны устремились в города в поисках работы на фабриках и нуждались в жилье.
• Многоквартирные дома характеризуются тем, что многие люди живут под одной крышей в ужасных условиях.

Общие сведения о многоквартирных домах

Слово «многоквартирный дом» исторически означало любой тип постоянной жилой недвижимости, используемой для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим постройкам, а также к правам, закрепленным за этой собственностью. В Шотландии это слово до сих пор используется в основном таким образом, особенно когда речь идет о многоквартирном здании.Это слово также используется в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» — это поместье, на которое распространяется сервитут, а «обслуживаемый многоквартирный дом» — это имение, на которое распространяется бремя сервитута.

Однако в США это слово стало преимущественно обозначать многолюдный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низкими доходами. В этом типе здания обычно есть много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы каждая семья могла уединиться. Договор аренды обычно включает договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.

Эволюция многоквартирных домов

Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города для работы на производстве. Другие здания, такие как дома среднего класса или склады, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти переделанные здания были известны как «лежбища», по названию скопления гнезд. В 1867 году Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о многоквартирных домах, в котором под многоквартирным домом понималось любое здание, сдаваемое в аренду как минимум трем семьям, каждая из которых живет самостоятельно, но разделяет холлы, лестницы и дворы.В конце девятнадцатого века многоквартирные дома стали контрастировать с многоквартирными домами среднего класса.

Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них были трех- и четырехэтажными, переоборудованными в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах не было окон. Эти здания были плохо отрегулированы и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. Коммунальные водопроводные краны и унитазы часто можно было найти в узких промежутках между многоквартирными домами.В отчете за 1865 год утверждалось, что в многоквартирных домах проживало 500 000 человек, многие из которых были семьями иммигрантов.

Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил жилищные условия, потребовав улучшения освещения и противопожарной защиты, а также потребовав замены уборных на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации. В то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных места на земле.

№ 2137 Жилые дома

Сегодня мы ищем доступное жилье.В Инженерный колледж Хьюстонского университета представляет серию статей о машины, которые заставляют нашу цивилизацию работать, и люди, чья изобретательность создала их.

Некоторые из вас, возможно, видели фильм Банды Нью-Йорка, о ужасная жизнь ирландских иммигрантов в нижнем Ист-Сайде Манхэттена до Гражданская война. Фильм был о том, как в ужасных условиях разводилась бандитская война. условия этих трущоб, но это также наводило на мысль об ужасе самих условий жизни.

Большая часть этого жилья может быть описана общим термином многоквартирный дом, что означало любое многоквартирное жилище. После Гражданской войны владельцы трущоб в многоквартирных домах условия были настолько плохи, что Нью-Йорк, наконец, предпринял реформы.

В результате получился более или менее стандартный многоквартирный дом, и это было огромным улучшением. Новые правила требовали таких вещей, как окна и вентиляционные шахты. я узнал, как планировались те потенциальные модели домов, когда пролистал 1894 год Журнал Скрибнера. Статья известного архитектора Эрнеста Флэгга, The New York Tenement-House Evil and Its Cure, показан стандартный многоквартирный дом. планы этажей, и Flagg начинался со слов

Величайшим злом, которое когда-либо постигло Нью-Йорк, было разделение блоков на участки размером 25х100 футов.

многоквартирных домов теперь были спроектированы как модули, каждый из которых занимал один из этих участков, от края до края, за исключением десяти футов сзади. Многоквартирный дом был на четыре или пятиэтажный ряд модулей.Итак, давайте посмотрим на план этажа в модуле:

Полоса 25 на 90 была разделена пополам и разрезана на две части, чтобы сделать квартиры для четыре семьи. Те, что были впереди, имели две спальни, кухню и гостиную — двенадцать футов шириной и сорок футов длиной. Блоки сзади были похожи, только один спальная комната. Самые большие были чуть более 400 квадратных футов, маленькие — около 340. Четыре семьи делили два туалета и раковину в коридоре.

Правила

теперь требовали выемки два на сорок футов на каждой стороне модуля.Когда модули были помещены вместе, в результате образовалась шахта шириной четыре фута, в которую кухни вентилировались, и крохотный свет проникал внутрь. Также требуются правила окна для вентиляции, чтобы окно вашей спальни находилось в четырех футах от соседского в следующем модуле.

Логика этих зданий была достаточно ясной, но вы можете представить себе ужасы, которые они устроили. разводится через поколение. Они были темными, сырыми, переполненными ловушками для огня и болезней. Флэгг поддержал свой призыв к новым реформам, предложив более нестандартные конструкции с открытые дворы и больший доступ к свету.

Социальный реформатор конца XIX века Якоб Риис также писал страстно и эффективно о жилищной реформе. Так что появились лучшие многоквартирные дома. Современное жилое здание в Нью-Йорке проекты — это решение середины 20-го века той же жалкой проблемы подгонки предметов в коробку. Тем не менее, мы должны помнить, что бедность и теснота, как и архитектура, злодей, который часто посещает все большие города. Не заблуждайтесь, это ужасно быть призванным в ряды городской бедноты.

Я Джон Линхард из Хьюстонского университета, где нас интересуют изобретательные умы Работа.

(Музыкальная тема)

---

Э. Флэгг, Зло в многоквартирном доме в Нью-Йорке и его лекарство. Scribner’s Magazine, Июль 1894 г., стр. 108-117. Это источник плана этажа модуля ниже.

Дж. А. Риис, Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Ed. Сэм Басс Уорнер младший (Кембридж, Массачусетс: The Belknap Press of Harvard Univ. Press, 1970/1890).

Дж. А. Риис, Битва с трущобами. (Нью-Йорк: Macmillan Co., 1902 г.). Ист-Сайд изображение блока ниже взято из этого источника.

Краткую историю многоквартирных домов см .: http://www.tenement.org/encyclopedia/housing_tenements.htm

См. Также, Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда: http://www.tenement.org/

Я благодарен Маргарет Калбертсон, старшему библиотекарю, Музей изящных искусств, Хьюстон, за ее важный совет.

Закон о многоквартирных домах 1901 г.

Фотография многоквартирных домов Якоба Рииса, гр. 1900. Повышение осведомленности общественности о плохих условиях жизни привело к жилищной реформе, такой как Закон о многоквартирных домах 1901 года.

12 апреля 1901 года — это дата, когда законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 1901 года, более известный как «Новый закон» или «Новый закон о многоквартирных домах». Этот важный момент в истории жилищного строительства Нью-Йорка стал результатом интенсивного давления со стороны групп по жилищной реформе, в результате чего губернатор Теодор Рузвельт назначил комиссию для изучения вопроса о необходимости реформирования существующего жилищного законодательства в Нью-Йорке в 1900 году.В феврале 1901 года комиссия выпустила отчет новому губернатору Бенджамину Б. Оделлу младшему (Рузвельт стал вице-президентом), рекомендуя новое законодательство. Законодательное собрание штата почти сразу же провело слушания, и 12 апреля 1901 года, всего через два месяца после того, как комиссия опубликовала свой доклад, был принят Закон о многоквартирных домах 1901 года.

Хотя вы, возможно, не знакомы с этим законом, его влияние и наследие в таких районах, как Гринвич-Виллидж и Ист-Виллидж, нельзя недооценивать, поскольку некоторые из наиболее характерных и вездесущих построек в этих районах являются «многоквартирными домами нового закона».”

Термин «многоквартирный дом» является одновременно юридическим термином, кодифицированным в городских правилах, и словом, обычно используемым для обозначения определенного типа многоквартирного жилья. Согласно официальному определению Закона о многоквартирных домах 1867 года, многоквартирным домом является любое здание, в котором проживает более трех семей, каждая из которых живет и готовит пищу самостоятельно. В 1887 году это определение было официально расширено и теперь включает те здания, в которых проживало всего три семьи. Однако термин «многоквартирный дом», как правило, стал определять только те многоквартирные дома, построенные для бедных и в которых было мало удобств, требуемых более состоятельными обитателями квартир, например, частные туалеты, водопровод, газопровод и одно или несколько окон. в каждой комнате.

Хотя многие факторы способствовали плохим условиям жизни в переполненных многоквартирных кварталах Нью-Йорка, корень проблемы лежал как в разделении кварталов Нью-Йорка на узкие участки под застройку, обычно шириной 25 футов и подходящие для проживания одной семьи. рядные дома и форма владения отдельными земельными участками, возникшая в результате этого раздела. Только со строительством многоквартирных домов, рассчитанных на двадцать или более домашних хозяйств, этот ограниченный размер участка под застройку стал проблемой.

Кармин-стрит, 31-33, построена ок. 1859 г., добрачные дома 31-33 Кармин-стрит сверху; изображение любезно предоставлено Google Maps.

Точная дата постройки первого специально построенного многоквартирного дома на Манхэттене неизвестна, но часто восходит к 1820-м или 1830-м годам. Однако именно после Гражданской войны и последовавшей за ней массовой миграции европейских иммигрантов в США на улицах таких кварталов, как Нижний Ист-Сайд, Нижний Вест-Сайд и Южный, начали появляться большие количества построенных на заказ многоквартирных домов. Деревня.Самые ранние многоквартирные дома были возведены до того, как появилось какое-либо существенное регулирование этого типа жилья. Первый закон, регулирующий физическую форму многоквартирных домов, был принят только в 1879 году и известен как «старый закон». Таким образом, первая волна многоквартирных домов, возведенных в Нью-Йорке до принятия этого закона, называлась «до-законными» или «до-старозаконными» многоквартирными домами.

Типичный жилой дом, построенный до принятия закона, был примерно четырехэтажным, и на узком участке шириной в двадцать пять футов вмещало от десяти до двадцати семей.Обычно на каждом из верхних этажей было по четыре единицы, на первом этаже находились пара магазинов и две квартиры в задней части дома. В каждой квартире было по две-три комнаты. Окна освещали только одну комнату в каждой квартире; таким образом, в большинстве комнат не было прямого доступа к естественному свету или свежему воздуху. Эти квартиры не были обеспечены ни газом, ни водой, хотя и газопровод, и водопровод уже проложены на улицах села. В некоторых многоквартирных домах был один водопровод с краном в холле на каждом этаже. Однако у большинства из них был и источник воды, и туалеты на неглубоком заднем дворе.В некоторых случаях туалеты располагались между передним зданием и задним многоквартирным домом, возведенным позади участка.

План многоквартирных домов на Томпсон-стрит, 170–178,

. Закон 1879 года явился результатом кампании реформаторов, обеспокоенных условиями во все более и более густонаселенных районах Нью-Йорка. В результате, Закон о многоквартирных домах 1879 года или «старый закон» на самом деле не сильно улучшил условия. Этот закон не повлиял на многоквартирные дома, которые уже были построены, или на рядные дома, которые были преобразованы в многоквартирные дома, и он не сделал ничего, чтобы облегчить проблему возведения зданий для большого числа домашних хозяйств на узких участках.Однако закон преуспел в запрете строительства зданий с внутренними комнатами без окон, требуя, чтобы все комнаты имели окна, выходящие на улицу, задний двор или внутреннюю шахту. Наиболее распространенной конструкцией, возникшей в результате этого требования, была «гантель», названная так потому, что требуемые воздушные валы создавали след здания, напоминающий форму груза гантели. Таким образом, эти старые многоквартирные дома иногда называют «многоквартирными домами с гантелями», что иногда ошибочно считают комментарием к массовому производству или механическому качеству их проектов.

К сожалению, шахты, требуемые законом 1879 года, были настолько малы, что не обеспечивали света и воздуха в квартирах ниже верхнего этажа; вместо этого они стали вместилищами для мусора и образовали дымоходы, которые засасывали пламя с одного этажа на другой во время пожара. Кроме того, окна соседних квартир находились так близко, что уединение было практически исключено. Большинство многоквартирных домов в кварталах для иммигрантов, таких как Саут-Виллидж и Ист-Виллидж, по-прежнему строились с четырьмя квартирами по две или три комнаты на этаже, хотя в некоторых было только две квартиры на этаже, с комнатами, расположенными по прямой линии, одна за другой. , отсюда и возник термин «железнодорожная» квартира.Несмотря на свои недостатки, гантель была наиболее распространенной схемой для многоквартирных домов на протяжении более двадцати лет, пока в 1901 году не был принят новый закон о многоквартирных домах.

208 Thompson Street, построенный в 1903 году. Редкий пример многоквартирного дома, который мог соответствовать требованиям нового закона на участке

шириной 25 футов. Провалы закона 1879 года стали очевидны почти сразу после его принятия, но владельцы чрезвычайно прибыльных многоквартирные дома (рентабельность инвестиций могла достигать 20 процентов) сопротивлялись изменениям.Только в начале двадцатого века усилия по реформированию принесли свои плоды с принятием Законодательным собранием штата Нью-Йорк нового Закона о многоквартирных домах 1901 года. Хотя этот закон официально не запрещал строительство многоквартирных домов на участках шириной 25 футов. , это затрудняло эффективное планирование таких зданий. Большинство новых многоквартирных домов было построено на участках шириной тридцать пять футов и более. В соответствии с требованиями закона, у этих многоквартирных домов были большие, хотя и относительно небольшие легкие дворы, и они занимали несколько меньше общей площади участка.Новый закон требует, чтобы во всех комнатах были окна, а в каждой квартире — собственный туалет. Еще одним важным аспектом закона было его влияние на старые многоквартирные дома. Закон требовал внесения ряда изменений, направленных на устранение опасных и антисанитарных условий в этих ранее существовавших многоквартирных домах. Изменения включали улучшенное освещение, запрет на использование вторых внутренних комнат без окон (позднее это положение было отменено) и требование добавления одного туалета на каждые две семьи.

Чтобы обеспечить необходимый свет и воздух для Закона о многоквартирных домах 1901 года, многоквартирные дома «нового закона», в отличие от своих «гантелей» предшественников, обычно выглядели как буквы «H», «C», «I» или «L». ‘сверху, оставляя значительное количество открытого пространства на участке.Другой общей чертой многоквартирных домов «нового закона» является то, что они, как правило, располагались на углах, потому что два уличных фасада помогли бы обеспечить необходимый свет и воздух для каждого окна, а это длинное узкое здание, тесно зажатое между двумя другими зданиями, такими как старый закон или многоквартирный дом не могли.

Новый многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на улице 240-242 East 4th Street, построенный в 1902 году Многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на 46 Avenue B, построенный в 1903 году Новые многоквартирные дома в форме буквы C на 242 East 4th Street и 46 Avenue B, с буквами H или «Я» сформировал нового соседа закона прямо под ним на изображении.Аэрофотоснимок любезно предоставлен Google Maps

. Чтобы компенсировать меньший процент участка, который новые многоквартирные дома могли покрыть, и, следовательно, меньшее количество пространства, которое они могли построить и получить доход на каждом этаже, новые многоквартирные дома также были выше своих предшественников. В то время как до-законные многоквартирные дома редко превышали четыре этажа, а старые многоквартирные дома или многоквартирные дома с гантелями редко превышали пять, эти новые многоквартирные дома без лифта часто достигали шести или даже семи этажей в высоту.Таким образом, в то время как новые законные многоквартирные дома предлагали своим жителям больше света, воздуха и основных удобств, чем предыдущие воплощения, они также предлагали почти немыслимые ежедневные подъемы для жителей своих верхних этажей.

Наконец, хотя это не имело особой связи с требованиями нового закона, новые многоквартирные дома почти всегда строились в стиле неоренессанса, который просто стал более модным примерно в то время, когда в 1901 году вступил в силу Новый закон о многоквартирном доме. В соответствии с более обременительными требованиями нового закона о многоквартирном доме для застройщиков, 1901 год был одним из самых загруженных лет для строительства нового жилья в Нью-Йорке, поскольку в начале года было построено множество новых зданий, стремящихся превысить срок сдачи нового жилья. более строгие требования закона.

** Большая часть информации для этого поста основана на отчете Эндрю Долкарта и GVSHP, The South Village, A Proposal or Historic Designation. Чтобы увидеть полный отчет, щелкните ЗДЕСЬ.

Многоквартирный дом | WTTW Чикаго

В девятнадцатом веке промышленная революция открыла новые возможности в городах Америки. Волны иммигрантов из Польши, Германии, Ирландии и других стран присоединились к мигрантам из сельской местности Америки, увеличивая городское население.В Нью-Йорке население выросло более чем в 50 раз за столетие — с 79000 в 1800 году до более чем 3,4 миллиона к 1900 году.

Наблюдайте за сегментом

С этими массовыми волнами новичков возникла серьезная жилищная проблема для городов. Слишком много людей и слишком мало места, что-то должно было уступить.

Так родились американские многоквартирные дома: узкие здания, обычно от пяти до семи этажей высотой и размером 25 на 100 футов, разделенные на квартиры площадью примерно 350 квадратных футов каждое.Переполненные здания решали проблему обеспечения жильем, но зачастую обеспечивали ужасные условия жизни, отсутствие естественного освещения, плохую вентиляцию и отсутствие водопровода.

Эксклюзивное веб-видео

Эти условия привлекли внимание социальных реформаторов, в том числе журналиста и фотографа Якоба Рииса, который задокументировал их в книге How the Other Half Lives . В этой разоблачительной фотожурналистике многоквартирные дома описывались как «уродливые бараки» с «гнилыми полами» и «плохо залатанными крышами».«Риис обвинил спекулятивных землевладельцев в заговоре с целью« укрыть с минимальными затратами самые большие толпы людей, из которых можно было выжать ренту ».

Джейн Аддамс привел условия многоквартирного дома в Чикаго:

Можно сказать, что простейшая обязанность женщины — содержать в чистоте и благополучии свой дом и правильно кормить детей. Но если она живет в многоквартирном доме, как многие из моих соседей … ее подвал не будет сухим, ее лестницы не будут пожаробезопасными, в ее доме не будет достаточно окон, чтобы пропускать свет и воздух, и он должен быть оборудован сантехникой, если Департамент общественных работ не присылает инспекторов, которые постоянно настаивают на обеспечении этих элементарных приличий.

Когда бедственное положение жителей многоквартирных домов стало известно общественности, в конечном итоге были проведены реформы, в том числе требования о том, чтобы домовладельцы устанавливали пожарные лестницы, водопровод и газовое освещение, чтобы сделать коридоры более безопасными.

Сегодня вы можете окунуться в многоквартирную жизнь в Музее многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда на Манхэттене, где условия жизни остались такими же, как и в XIX веке.

---

Узнать больше

Ты здесь

многоквартирных домов и тяжелый труд | Итальянский | Иммиграция и переезд в U.С. История | Учебные материалы в Библиотеке Конгресса | Библиотека Конгресса

Городская жизнь часто была полна опасностей для нового иммигранта, и жилье могло быть одной из самых больших опасностей. На рубеже веков более половины населения Нью-Йорка и большинство иммигрантов жили в многоквартирных домах, узких, малоэтажных многоквартирных домах, которые обычно были сильно переполнены их домовладельцами. Тесные, плохо освещенные, плохо вентилируемые и обычно без водопровода, многоквартирные дома были рассадниками паразитов и болезней и часто были охвачены холерой, тифом и туберкулезом.Журналист-расследователь Якоб Риис, сам датский иммигрант, развернул общественную кампанию по выявлению и искоренению эксплуататорского жилья, которому вынуждены были подвергаться новые иммигранты.

Дополнительную информацию о работах Якоба Рииса можно найти на онлайн-выставке: Якоб Риис: раскрытие «Как живет другая половина».

Для итальянцев такой образ жизни стал огромным шоком. В Италии многие сельские семьи спали в маленьких тесных домах; однако большую часть времени бодрствования они проводили вне дома, работая, общаясь и принимая пищу на открытом воздухе.В Нью-Йорке они оказались прикованными к клаустрофобии в помещении, используя одну и ту же маленькую комнату для еды, сна и даже работы. Значительный процент семей иммигрантов работали дома, выполняя сдельную работу , то есть выполняя работу, оплачиваемую по частям, такую ​​как сшивание одежды или ручная сборка машин. В такой ситуации иммигрантка или ребенок могут целыми днями не видеть солнечного света.

Рабочие места иммигрантов могут быть такими же вредными для здоровья, как и их дома.Значительное число иммигрантов с юга Италии работали только фермерами и, таким образом, имели квалификацию только для неквалифицированного и более опасного городского труда. Многие итальянцы работали над муниципальными работами в растущем городе, рыли каналы, прокладывали мостовые и газовые линии, строили мосты и прокладывали туннели в системе метро Нью-Йорка. В 1890 году почти 90 процентов работников Департамента общественных работ Нью-Йорка были итальянскими иммигрантами.

Отнюдь не все итальянские иммигранты работали мрачно и опасно.Итальянцы нашли работу по всему городу во многих импровизированных ремеслах, которые долгое время были прибежищем для иммигрантов, таких как изготовление обуви, каменная кладка, бармены и парикмахерские. Некоторое время некоторые наблюдатели считали, что итальянцы управляют каждой тележкой продавца фруктов в городе. Однако для многих иммигрантов, особенно женщин и детей, работу можно было найти только в потогонных цехах, темных, небезопасных фабриках, которые возникли по всему Нью-Йорку. Когда в 1911 году на фабрике Triangle Shirtwaist вспыхнул пожар, в результате которого погибли 146 рабочих, почти половину жертв составили молодые итальянские женщины.

Leave a comment Cancel reply